Новая старая жизнь: что изменилось в правилах содержания общего имущества кондоминиума

Судите сами, мы критиковали рупор революции – АО “КазЦентр ЖКХ” за их формальный подход к рекомендациям собственникам по переходу из КСК в ОСИ или простое товарищество, размещенным на их сайте. Все ответы на так называемые “часто задаваемые вопросы” свелись к примитивному цитированию статей Закона “О жилищных отношениях”. Смотрим сейчас на их сайт – на главной странице главная новость “Обновление ответов”, но из хорошего это всё: на момент написания статьи обновленный вариант недоступен второй день кряду. Ну прям какие-то вы, ребята, нескладные, всё у вас через… тернии. Но ваше стремление измениться мы ценим, вот только ничего не забываем – более двух месяцев назад мы направили вам запрос от редакции газеты и до сих пор не получили ответ.

Согласитесь, так беспардонно нарушать Закон “О средствах массовой информации” и право собственников на получение этой информации через нашу газету как-то несолидно. Вы уж соберитесь, пожалуйста, мы всё еще эти сведения ждем.

Другой наш адресат – министерство индустрии и инфраструктурного развития, напомню, это главный куратор от правительства в сфере ЖКХ, и от него исходят все важные и полезные для собственников нормативные акты. По сути, это регламент того, что и как нужно делать, чтобы всё было по закону, без обмана и воровства. Тамошние важные люди также услышали нас и пообещали внести изменения в принятые ими ранее “Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума”. Уважаемые господа, мы об этом обещании не забыли, отчего-то проекта на вашем сайте не находим, но верим и ждем… пока.

Напомним, что при составлении правил вы упустили из виду две основополагающие процедуры: передача документации из КСК в ОСИ (ПТ) и возврат этим новым структурам накоплений на капитальный ремонт и неизрасходованных денег на содержание общедомового имущества.

Должны и обязаны

Итак, со старыми долгами мы закончили и теперь продолжим изучать проект “Правил содержания общего имущества объекта кондоминиума” для Алматы. Проверьте свои местные маслихаты, наверняка у них имеются аналогичные документы, после внесения поправок в жилищное законодательство все прежние акты должны быть изменены и приняты заново.

Но касаться это может не всех положений, многое из прежних остается, и это хорошо. К примеру, в алматинском варианте остался прежний регламент, обязывающий управленца принимать собственников в определенные часы по графику, рассматривать их жалобы, фиксировать в журнале и затем эти сведения вместе с отчетом выдавать остальным хозяевам недвижимости. Подробнее об этом и другом вы можете прочесть в статье, она размещена на нашем сайте caravan.kz.

Из хорошего прошлого можно назвать дисциплинарное требование к членам совета дома, председателю объединения собственников имущества (ОСИ), доверенному лицу простого товарищества или управляющему, которым не дозволяется отсутствовать более двух месяцев. Загуляли – сразу на переизбрание.

Не менее полезным для собственников является и другое старое-новое требование: все эти лица, в том числе управляющая компания, должны и обязаны обеспечить доступ к документации как самих владельцев имущества, так и членов ревизионной комиссии, и аудиторов. Упоминание в новой редакции правил про доступ аудиторов – это хорошо, нынешние председатели КСК отказывались их допускать к документам, говоря, что, мол, закон нас не обязывает, мало ли что вам захотелось. Теперь всё четко – должны и обязаны.

Содержится в проекте правил и конкретика о сроках предоставления собственникам ежемесячного отчета: все ОСИ или ПТ обязаны предоставить отчет каждому владельцу в бумажной либо электронной форме до 20-го числа месяца, следующего за отчетным. Иными словами, отчет за август вам уже должны были передать или переслать на электронную почту несколько дней назад.

Плохая-хорошая история

Сейчас несколько слов для авторов проекта правил: глава 4 написана откровенно плохо, формальное цитирование статей Закона “О жилищных отношениях” никуда не годится, всё это только будет путать собственников, а никак им не помогать. Успех прежних правил в том, что их разработчики детально описали, каким должен быть уклад жизни в кооперативе, как должны строиться отношения между собственниками и председателем КСК, исходя из норм закона, а не его цитат. В настоящий момент авторы новой жизни “не увидели” сами, оттого и не сумели описать регламент, а сделать это надобно. Ветер перемен для коммуналки: как выбрать форму управления общедомовым имуществом

Но вернемся к проекту, из полезного для собственников здесь в том числе содержится четкое требование: “Не допускается включение в расходы на содержание общего имущества дополнительных затрат, не рассмотренных на собрании собственников квартир, нежилых помещений”. Все цифры в квитанциях должны быть утверждены общим собранием собственников.

Напомню, что реформаторы вместе с депутатами ловко придумали объединить понятия общего собрания: если народ собирается на детской площадке или в каком-то помещение – это общее собрание в явочном порядке; если каждого собственника обходят и передают ему лист голосования с вопросами повестки, а затем эти листы собирают, считают и результаты подсчетов вносят в протокол, то это общее собрание в заочной форме. К ней же относится голосование собственниками по повестке на сайте, это может быть самостоятельно созданный сайт для вашего дома, а может быть и государственная платформа, которую пока мы все еще ждем. Все эти три формы проведения общего собрания называются общим собранием собственников, извините за тавтологию, и проводятся строго в соответствии с положениями Закона “О жилищных отношениях”. За это отвечают статьи 42-1 и 42-2.

Я неслучайно обратила на это ваше внимание, крутить-юлить будут обязательно, нарушений при проведении письменного опроса была тьма, поэтому важно знать, что при проведении письменного опроса или электронного голосования на сайте действуют те же правила, что и при явочном порядке. Управленцы должны и обязаны за 10 дней уведомить вас об этом. В уведомлении должны и обязаны указать дату и время проведения плебисцита. Если мы говорим о письменном опросе, то указывается временной период, например, пишется: “Название ОСИ (ПТ). Повестка такая-то. Письменный опрос будет проводиться с 25 октября по 5 ноября. Интересующие сведения и документы по повестке можете получить там-то у того-то. Заполненные листы голосования будут собираться в такие-то числа с 18.00 до 20.00. При желании листы голосования можно сдать туда-то”.

Повторюсь, к сожалению, описательной части вроде нашей в нынешнем варианте правил нет.

Если говорить об электронной форме голосования, то сейчас даже трудно сказать, сколько многоквартирных жилых домов имеет такую возможность. Нечто подобное пробовали делать в Алматы, создали сайт, но процесс не пошел. Все ждем запуска единой республиканской платформы и внесения поправок в Закон “О жилищных отношениях”, где бы эта процедура была грамотно описана. Сейчас ничего подобного в законе не наблюдаем, одни общие фразы.

Из полезного для собственников назовем ограничение судебных расходов: если собственники судились с руководством “по вопросам смены органа управления или его руководства”, то понесенные управленцами расходы не могут быть переложены на расходы по содержанию общедомового имущества.

Перечень, конечно, нужно расширить: принудительное истребование документов, признание недействительными решений общего собрания и тому подобное. Список грешков домовых немал.

К слову, в проекте правил нет сведений о том, что любые судебные издержки должны быть утверждены общим собранием собственников, так как эти расходы не предусмотрены “Методикой расчета сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества”, утвержденной министерством индустрии и инфраструктурного развития. Напомним нашим читателям, что в основе ваших платежей могут лежать расходы, рассчитанные исключительно по этому нормативному документу.

Но вернемся к проекту правил, там имеется конкретика, которая нам очень нравится: “В случае наложения административного взыскания в виде штрафа на исполнительный орган объекта кондоминиума его оплата из средств, предусмотренных на управление и содержание объекта кондоминиума, не допускается”. Лучше не скажешь.

Не только сантехники и электрики

И в заключение приведем еще одну цитату, на мой взгляд, многие собственники не до конца могут разобраться с тем, какая фирма чем занимается. Смотрим на определение сервисной организации, мы часто их поминаем.

“К сервисным компаниям относятся организации по оказанию следующих услуг:

1) по техническому содержанию общего имущества объекта кондоминиума;

2) по техническому обслуживанию труб горячего и холодного водоснабжения, канализации, центрального отопления, электроснабжения;

3) по устранению аварийных ситуаций;

4) по проведению сварочных и сантехнических работ;

5) по санитарному содержанию общего имущества объекта кондоминиума;

6) по уборке прилегающей территории;

7) по обрезке зеленых насаждений;

8) по установке и обслуживанию домофона;

9) по установке и обслуживанию видеонаблюдения;

10) бухгалтерских;

11) юридических;

12) по обслуживанию интернет-ресурса;

13) техническое обслуживание лифтов и подъемников для инвалидов”.

Иными словами, сервисная организация – это не только сантехники и электрики, ваш дом в лице ОСИ или простого товарищества может иметь несколько договоров с различными сервисными компаниями.

Пока это всё, о чем успеваем вам сегодня рассказать, остальное – в будущих номерах “КАРАВАНА”.