Переход из КСК в ОСИ: принят последний документ для регистрации объединений

А время работает против них: куратор от правительства в лице министерства индустрии и инфраструктурного развития фактически закончил выпуск нормативов, необходимых для регистрации и последующей деятельности новых форм управления общедомовым имуществом. Карантин в целом снят, и как только власти разрешат массовые мероприятия, можно будет созывать собственников на учредительные общие собрания.

К слову, спешка с освоением денег – не единственное занятие нынешних управдомов. Сейчас между ними ведется полемика – какой вид деятельности им затем избрать. Управляющая компания по новой редакции Закона “О жилищных отношениях” имеет право только управлять общедомовой собственностью, а не производить работы и услуги по содержанию домов. Это отдано сервисным организациям. Если идти по цифрам, указанным чиновниками в методике расчета сметы расходов на управление и содержание общедомового имущества, то сервисным компаниям отходит 70 процентов от ежемесячных поступлений, а на управление – только 30. Цифра “70” звучит приятнее, и вроде бы выбор очевиден, но выбор сервисной компании должны сделать собственники на собрании, к тому же совет дома с его широкими полномочиями может не согласиться на альянс.

Поэтому опытные ребята из числа нынешних управленцев КСК с большим числом домов хотят побороться за все деньги и зарегистрировать на себя как управляющие, так и сервисные компании.

Сидеть на двух стульях им не привыкать, многие из них уже владеют сервисными фирмами, которые обслуживают КСК, где они председательствуют. Так что одна часть вопроса у них уже решена. Напомню, что деятельность кооперативов продлена до 1 июля 2022 года, а вот создание объединения (ОСИ) или простого товарищества ограничены концом этого года, но мне думается, что период будет продлен на срок действия карантина. Впрочем, тянуть с этим делом не стоит, тем более что, как говорилось выше, все документы для регистрации объединения собственников имущества (ОСИ) или простого товарищества (ПТ) приняты. Государство оставило для собственников только эти 2 формы управления общедомовым имуществом, в чем их отличие. мы подробно разбирали в нашем номере за 3 апреля, с материалом можно ознакомиться на сайте газеты caravan.kz. Для простого товарищества устав не предусмотрен, свою деятельность они ведут на основании Договора о совместной деятельности, извините за тавтологию, и в ближайших материалах мы обязательно эту особенность рассмотрим отдельно.

Теперь – об особо важном документе, без которого ни одно объединение не может быть зарегистрировано и существовать, об уставе ОСИ.

Он может быть эксклюзивным, когда собственники принимают на общем собрании какие-то особенные условия взаимодействия между ними и органом управления и заказывают его у юриста. А может быть типовым, его положения прописаны в строгом соответствии с законами “О жилищных отношениях”, “О некоммерческих организациях” и Гражданским кодексом. Сделали за собственников это добрые люди из министерства индустрии и инфраструктурного развития, и это для них очень хорошо.

Почему это хорошо:

не нужно платить за разработку устава юристам;

типовой устав можно использовать при регистрации ОСИ (объединение собственников имущества) в органах юстиции;

эти органы юстиции не вернут его назад, сказав, что там имеются ошибки, нужно внести изменения, и только потом они смогут зарегистрировать ОСИ;

все права и интересы собственников отражены в типовом уставе;

ответственность и обязанности совета дома и председателя ОСИ тоже прописаны в уставе;

при желании его можно дополнить необходимыми положениями, приняв предварительно на общем собрании собственников;

при наличии типового устава собственников сложнее будет обманывать всем различным недоброжелателям;

собственники могут использовать типовой устав в качестве доказательства своей правоты при защите интересов в суде.

Важно помнить, что на первом или учредительном общем собрании собственников вам в обязательном порядке необходимо будет принять типовой устав, проголосовав за него. Вопрос о принятии типового устава должен обязательно стоять в повестке, а результаты голосования – отражены в протоколе. Эти 2 документа – типовой устав и протокол общего собрания собственников – обязательны, и их подают в местный орган юстиции для регистрации ОСИ (объединения собственников имущества).

Жизнь по уставу

Мы не сможем вместить в одну статью 10 страниц информации из типового устава, обратим ваше внимание на отдельные положения, которые могут быть вам полезны. В первую очередь приведем цитату о раскладе сил в объединении: “11. Органами управления объединения являются:

1) высший орган – собрание участников объединения;

2) исполнительный орган – председатель объединения; Переход из КСК в ОСИ: как провести первое собрание собственников

3) орган управления – совет дома;

4) контрольный орган – ревизионная комиссия…”.

Итак, номер один или всему голова – это собрание участников (собственников) объединения. Помним об этом всегда, особенно, когда кто-то из управленцев забылся и начал вами командовать. К слову, о командных правах в уставе нет ни слова, напротив, только долги и обязанности председателя ОСИ и совета дома перед собственниками. Например, председатель объединения “организует работу на выполнение поставленных перед ним задач”, занимается организацией “исполнения решений собрания и совета дома”, представляет “совету дома ежемесячный и годовой отчеты по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества”, “обеспечивает хранение и передачу вновь избранному председателю объединения, в случае сложения своих полномочий, документации многоквартирного жилого дома (правоустанавливающие, финансовые, бухгалтерские и иные документы)”, “рассматривает жалобы и обращения участников объединения и организует их решение”, “обеспечивает гласность и прозрачность деятельности объединения”. Это только несколько пунктов из длинного перечня функциональных обязанностей председателя объединения, указанного в типовом уставе, – недурно, правда? Оговорены в документе также срок и условия, при которых тот может быть избран, напомню, что избирается он только на один год, если его работа устраивает собственников, то они могут его переизбрать, а саму позицию может занимать только лицо, имеющее собственность в данном доме.

Если управленец продает свою недвижимость, то автоматически теряет право быть председателем ОСИ.

Теперь смотрим, что написано в типовом уставе о совете дома. В отличие от подробного перечня функциональных обязанностей председателя объединения, список дел для совета выглядит бедно, но это не уменьшает его роли. Обратим ваше внимание в очередной раз: депутаты, приняв поправки в жилищное законодательство, наделили совет дома правом самостоятельно выбирать управляющую компанию/управляющего и сервисную организацию. В законе и в типовом уставе имеется оговорка: “при условии делегирования общим собранием таких полномочий совету дома”. Делегировать этого не стоит, потому что вам могут навязать плохую и дорогую фирму. Кроме того, помните, в начале материала мы говорили о думках нынешних управдомов КСК, широкие права совета дома вполне укладываются в их схему по сохранению своих позиций.

Из полезного для собственников можно отметить еще несколько моментов: в уставе указаны срок и условия избрания собственников в совет дома, в том числе запрет для председателя ОСИ.

Также прописано право владельцев недвижимости проводить аудит, если такое решение примет общее собрание. В прошлой редакции Закона “О жилищных отношениях” такое право не было зафиксировано, чем и пользовались недобросовестные председатели кооперативов. Теперь, повторю, оно прописано в типовом уставе. Мы сознательно обошли вниманием другую структуру органа власти в объединении – ревизионную комиссию. Дело в том, что относительно комиссии мало что изменилось в нынешней версии жилищного закона, поэтому просто проинформируем, что чиновниками положения о них в типовой устав включены.

В заключение – немного о возможностях высшего органа власти – общем собрании собственников имущества. Документ, пожалуй, содержит максимально полный перечень вопросов, которые обязательны для одобрения большинством собственников, одних только тем, затрагивающих финансовые интересы собственников, – свыше десяти.

Кому-то сейчас будет интересно узнать, что именно общее собрание наделено правом утверждать размер оплаты за содержание парковочного места.

Но этот перечень не окончательный, и, как писалось выше, вы имеете право его дополнить, проголосовав за это на общем собрании.

Алматы

Законодательство по теме:

Закон РК “О жилищных отношениях” “ http://adilet.zan.kz/rus/docs/Z970000094_

Типовой устав объединения собственников имущества http://adilet.zan.kz/rus/docs/V2000020412

Правил принятия решений по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, а также типовые формы протоколов собрания adilet.zan.kz/rus/docs/V2000020283

Методика расчета сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума http://adilet.zan.kz/rus/docs/V2000020284

Методика расчета минимального размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума http://adilet.zan.kz/rus/docs/V2000020284