Коммунальный ответ: какие риски несет в Казахстане смена вывесок "КСК" на "Управляющая компания"

Прежде чем мы начнем с этим разбираться, хочу вернуть вас к теме прошлого номера, касавшейся особенностей проведения капитального ремонта. Полностью со статьей вы можете ознакомиться на нашем сайте, а сейчас – небольшое дополнение к ней.

Как следует из новой доктрины властей: капитальный ремонт больше не будет производиться с использованием средств из государственного бюджета.

Напомним, что 31 декабря 2020 года заканчивается действие Государственной программы развития регионов, и льготный кредит под 2 процента годовых получить уже не удастся.

Единственный вариант какой-никакой помощи собственникам в этом деле, что оставили разработчики и депутаты, они переместили с республиканского бюджета на местный. Смотрим новую статью 50-3 Закона “О жилищных отношениях”:

“7. Местные исполнительные органы при наличии средств местного бюджета вправе производить капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума, по которому имеется проектно-сметная документация, при включении жилищной инспекцией многоквартирного жилого дома в перечень многоквартирных жилых домов, требующих проведения капитального ремонта, с условием обеспечения возвратности средств собственниками квартир, нежилых помещений”.

Этот принцип уже действует в Алматы, при финансовой поддержке акимата производится замена лифтов в многоэтажных жилых домах, понятно, не за так, а на основе возвратности этих денег.

Принцип возвратности – солидарная ответственность собственников: сосед не платит – значит, за него платят все остальные владельцы недвижимости.

Пока особого недовольства акиматовской программой не наблюдаем, видимо, народ она устраивает. Скорее всего, подобные проекты сейчас действуют и в других городах Казахстана, и если местный бюджет выдерживает такие нагрузки, то и замечательно.

Чем выше забор, тем лучше соседи

Теперь к процессу мимикрии.

О том, что ныне действующие председатели кооперативов не захотят расставаться с источником своего обогащения, мы уже писали ранее. Тогда же рассказывали о схеме рейдерского захвата домов, читай – ОСИ, старыми-новыми управленцами. Оговоримся сразу, что мы не против того, чтобы руководство КСК регистрировало на себя управляющую компанию, заключало договоры на управление общедомовым имуществом своих нынешних домов, нет. Если собственников всё устраивает, то и зачем им всё менять. Мы против тех особ, которые по локоть засунули свою руку в карман собственников и не хотят ее оттуда вытаскивать, желая любыми грязными схемами сохранить и свой доход, и свое влияние.

Напомним, что слабое место в каждом доме – это ваши соседи. Кого, как правило, этой алчной публике удается подмять под себя: прежде всего, это жильцы верхнего этажа, прямая близость и зависимость от состояния крыши делает их сговорчивыми и лояльными к председателю. Вторая категория лояльных – собственники квартир, сдающих их в аренду, минуя налоговые органы. Здесь и объяснять причину лояльности не нужно – всё очевидно.

Третья категория – собственники квартир, у которых родственники либо гостят подолгу, либо вовсе живут по несколько лет. Как правило, в этом случае хозяе­вам не хочется платить реальные коммунальные платежи, некоторые из них весьма дорогостоящие, исчисляются они из количества проживающих, вот и заискивают перед маленьким начальником.

Четвертая категория не так многочисленна, но тем не менее имеет право голоса. Это предприниматели. Не все из них и не всегда идут на поклон к управдому, но такие случаи нередки, поэтому имеем их в виду. Ну и пятая категория, самая непредсказуемая: у меня был опыт, когда муж и жена, извините, расстилались перед председательшей, потому что хотели получить добро на установку систем видеонаблюдения в подъездах домов, к которым она имела отношение. В другом случае женщина не могла ей ничего возразить и послушно платила мимо кассы разного рода поборы, потому что та дружила с ее начальницей, и она боялась потерять работу. Ну и есть просто откровенно малообразованные люди, для которых преклонение даже перед прыщом на одном месте – дело привычное и любимое. Что могут творить председатели КСК по новому закону о ЖКХ

И черное может стать белым

Думаю, не ошибусь, если скажу, что все эти ружья у наших “управдомов-осьминогов” давно заряжены и только ждут своего часа, чтобы выстрелить. Но хорошие новости в этой ситуации есть – объединение собственников квартир (ОСИ) в рамках одного дома будет создано при любом раскладе, обойти это никак нельзя. Законом предусмотрена еще форма простого товарищества, но она также закреплена только за одним домом. А один дом – это один банковский счет и один орган управления. Председатель ОСИ избирается только на один год, и договор с управляющей компанией всегда можно расторгнуть. Но хорошие это новости только в том случае, если собственники не будут “спать”, а начнут реально влиять на управление своим домом и своими деньгами.

Повторю схему, как постылый управдом может подмять под себя ваш дом. Для этого ему необходимо, чтобы председателем ОСИ стал его верный человек, также ему необходимо, чтобы его люди вошли в совет дома. Орган вполне себе влиятельный, исходя из тех поправок, которые вошли в Закон “О жилищных отношениях”. Помимо всего прочего, эта современная тройка получила право решать вопрос о выборе управляющей компании, и вот это уже скверно. Нам не удалось переубедить депутатов во время обсуждения проекта закона в парламенте, и они, к сожалению, наделили этих ребят такими полномочиями, о которых нынешние КСК могли только мечтать.

Сердце народных избранников грело, что решение о выборе и смене управляющей компании совет дома может принимать, только если общим собранием собственников им такое право будет делегировано.

Наши доводы о том, что прозрачность процедуры проведения общего собрания собственников сейчас настолько сомнительна, что при желании в протоколе может появиться любое нужное управдому решение, были оставлены ими без должного внимания. А зря – проблем подобная беспечность принесет собственникам много.

Ну и, как вы понимаете, мы подошли к ключевому моменту коммунальной рейдерской схемы. Верные председателю КСК в лице совета дома созывают собрание в строгом соответствии с нынешними нормами. На него приходят несколько человек вместо нескольких десятков собственников, и наши герои в строгом соответствии с нормами закона объявляют собрание несостоявшимся и говорят, что ими будет проведен письменный опрос.

Здесь мы снова наталкиваемся на решение депутатов: неоднократно нами писалось о необходимости внести требование вывешивать объявление о периоде, с какого по какое число будет производиться опрос и в какое время.

В нем должны были быть указаны вопросы повестки опроса. Повестка письменного опроса должна точно совпадать с повесткой несостоявшегося общего собрания. Только при соблюдении этих условий можно отсечь махинации с листами опроса, участие в нем всех собственников, в том числе и несогласных.

Но, повторю, нас снова не захотели услышать.

И снова зря, потому что эти предложения – результат анализа ситуации с письменными опросами, которые проводятся с успехом для управдомов сейчас. Несогласные знать не знают о том, когда будет проходить опрос, лояльных, о которых писалось выше, добросовестно обходят, подписи их собирают, не хватает – “добавляют” отсутствующих, а в листке голосования появляются те вопросы, на которые председателю нужно получить положительные ответы.

Прозрачность и еще раз прозрачность

Повторю, нынешние изменения в Законе “О жилищных отношениях” эту схему не отменяют, – как они собирали нужные им решения, так и продолжат это делать. Тем более что вся процедура проведения письменного опроса, подсчет голосов, формирование протокола отданы на откуп совета дома, где случайных людей не будет. Мы могли бы сейчас написать, что единственная альтернатива этому – личное участие собственников в общем собрании, но будем реалистами и напишем иначе. Во-первых, важно знать, что подобная схема может быть применена в вашем доме. Во-вторых, всегда можно переговорить и обсудить будущее с кем-то из ближайших соседей, самые прогрессивные могли бы объединиться и не дать провернуть схему.

Помним, что самое важное при данном раскладе, – не пущать в совет дома и в председатели ОСИ лояльных нынешнему руководству КСК личностей. Как правило, их лизоблюдство хорошо и давно известно, не ошибетесь. Отобьете состав совета дома и место председателя ОСИ – считайте, дело сделано.

К слову, вы с легкостью можете устранить депутатский просчет: на первом же собрании выносите в повестку требование к проведению письменного опроса. Например, за десять дней до даты его начала на подъездах должно быть развешены объявления. В них указываются: период времени, с какого по какое число и в какое время будет производиться обход; перечень вопросов повестки опроса, тождественный тем, что были в повестке несостоявшегося общего собрания; адрес электронной почты или адрес офиса/квартиры, куда собственник может передать досрочно свой листок голосования. С таким подходом навязать вам свою волю этой публике будет сложно.