Революция в ЖХЖ: как себя защитить собственникам жилья

В прошлом номере мы намеренно сделали акцент на деньгах. Если быть более точным, то, насколько это было возможным, привлекли внимание сенаторов к тем статьям и положениям жилищного законодательства, которые затрагивают финансовые интересы собственников и требуют вмешательства государства. Материал размещен на нашем сайте caravan.kz, и вы можете с ним знакомиться.

Для того чтобы вам было более понятным наше дальнейшее повествование, рекомендуем также прочесть статьи, касающиеся предлагаемой реформы ЖКХ. Мы довольно плотно об этом писали, начиная с декабря 2017 года, все выпуски “КАРАВАНА” также размещены на сайте.

Сегодня же мы коснемся непосредственно прав собственников и их защиты.

Но есть нюанс...

Прежде всего сенаторам придется исправить оплошность своих коллег из мажилиса и вернуть право голоса всем собственникам.

Дело в том, что по задумке разработчиков законопроекта при подсчете голосов должно было учитываться не количество собственников, проголосовавших “за” или “против”, а количество принадлежащих им метров площади.

Мы в свое время критиковали эту инициативу, показав, как владельцы нежилой недвижимости при таком раскладе, сговорившись с председателем, могут навязывать всем остальным собственникам свои решения. Мажилис с нами согласился, и новаторство отменил, но при этом внес другую норму подсчета голосов: одна квартира – один голос. И вот это уже нарушает конституционные права собственников, владеющих недвижимостью на правах совместной или общедолевой собственности.

Мы сейчас не будем останавливаться подробно и цитировать все статьи Закона “О жилищных отношениях” и Гражданского кодекса, где говорится о неразрывной связи между собственностью на квартиру и общедомовой собственностью. Но, видимо, не всем известно, что размер оплаты расходов на содержание дома взаимосвязан с размером самого владения, и если в квартире несколько собственников, то они и оплачивают их в соответствии с размером их долей. Новый закон о ЖКХ еще не принят, но собственников жилья уже обманывают

Вот эту часть ст. 215 ГК РК мы приведем: “Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению”. Если сенат утвердит редакцию мажилиса в ее нынешнем виде, получится, что собственники, имеющие долю в квартире, платить по счетам обязаны, а голосовать – права не имеют. Причем касается это не только каких-то пустяковых вопросов, но и принятия решения о взятии кредита объединением собственников имущества.

Выходит, за то, чтобы взять кредит, проголосовала бывшая жена/муж или родственник, а платить тому, кого данным законом лишили права голоса.

Но лишать или ограничивать в правах законодательно Конституция разрешает только в случаях: “и лишь в той мере, в какой это необходимо в целях защиты конституционного строя, охраны общественного порядка, прав и свобод человека, здоровья и нравственности населения (ст. 39)”. В нашем случае ничего подобного не наблюдается, так что ожидаем приведения в порядок редакции мажилиса сенатом.

Соберемся и что дальше

Как писалось в самом начале, неизвестно мнение мажилиса относительно правил проведения общего собрания собственников. В проекте, подготовленном правительством, было много нестыковок, и мы, конечно, надеемся, что депутаты нижней палаты их увидели и устранили. Тем не менее на нескольких особо значимых моментах остановимся.

Совершенно замечательно предложение разработчиков проводить общие собрания в электронном виде на специальном сайте, и голосовать с помощью ЭЦП.

Правда, параллельно ими оставлена ныне действующая норма – общие собрания в явочном порядке. И вот тут для собственников заложена мина на мине. Во-первых, в проекте не предусмотрена такая форма голосования, как проведение письменного опроса собственников, а именно за счет данного положения сейчас проходят голосования в большинстве случаев.

В-вторых, внесена норма, что в случае недостаточной явки собственников на собрание (голосование на сайте) два раза подряд вынесенные председателем ОСИ вопросы будут считаться принятыми. Это ровно то, о чем так мечтали и что так старательно продавливали нынешние председатели КСК.

Учитывая то, как они “собирают” собственников и как они якобы проводят эти собрания, владельцев недвижимости ожидает массовый беспредел вместо обещанной прозрачности и управляемости деятельности управдомов.

Всё это так очевидно, что долго на этом останавливаться не хочется, повторюсь, возможно, депутаты мажилиса здесь уже навели порядок, и сенат только эту поправку поддержит. Но не обратить внимание сенаторов на преждевременность отмены формы проведения общего собрания в виде письменного опроса мы не можем. До тех пор пока в Казахстане будет действовать явочная форма проведения собраний, должен быть и письменный опрос, иначе волеизъявления не соберешь. Как председатели КСК смогут продавливать свои любые решения в Казахстане

Для эффективного использования данной нормы необходимо дополнить существующую статью Закона “О жилищных отношениях” требованием об обязательном информировании каждого собственника: о проведении опроса; о вопросах, которые вынесены на голосование; о датах и времени, когда будет проходить обход квартир; о праве собственников ознакомиться с документами, вынесенными на голосование; о праве собственников заполнить листок голосования лично, явившись в орган управления. Подобные простые вещи всегда хорошо работают, а сейчас пойди узнай, ходили не ходили, заполняли не заполняли.

Не стоит думать о скорости

Ну и подошли мы к еще одной простой и хорошо работающей вещи: правила оформления протоколов собрания и письменных опросов. Необходимо дополнить соответствующие статьи требованиями: “Протокол собрания собственников помещений (квартир) прошивается вместе с листами регистрации и пронумеровывается. Протокол собрания подписывается председателем, секретарем и ответственным лицом за подсчет голосов, а также доводится до сведения всех собственников. В случае, если собрание проводится по ежегодному отчету, протокол собрания дополнительно подписывается членами ревизионной комиссии”.

Цитата нами взята из правил содержания жилищного фонда, утвержденных маслихатом г. Алматы 15 сентября 2017 г. Почему требование необходимо включить в сам закон, а не в другой нормативно-правовой акт, читай правила, – потому что закон пишется для людей, и каждый собственник, открыв Закон “О жилищных отношениях”, должен увидеть какие действия обязан совершить управдом.

Останавливаться на том, как им сейчас морочат голову, не хочется, и отсутствие четко пописанного алгоритма играет на руку всем недобросовестным деятелям от ЖКХ.

По этой же причине в законе должны быть указаны названия документов, к которым статья отсылает. Вроде бы с включением названия “Методика расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума” вопрос решен, в настоящее время, к слову, о ее существовании и о том, что тариф не берется с потолка, знают только наши постоянные читатели.

Но вернемся к правилам оформления протоколов: необходимость внесения требования прошивать совместно протокол с листами регистрации исходит из самой жизни – уж очень любят управдомы прикладывать одни и те же листы регистрации к разным протоколам.

Об этом очень хорошо известно тем собственникам, которые вытаскивали этих деятелей в суд.

Понятно, что аналогичные требования должны быть включены в статьи, касающиеся проведения письменного опроса, мы вновь процитируем правила: “Каждый лист голосования должен содержать порядковый номер, вопросы внесенные на обсуждение, адрес, фамилию, имя, отчество (при его наличии) собственника помещения (квартиры), место для подписи, подпись ответственных лиц за проведения опроса. Лист голосования должен соответствовать форме, утвержденной уполномоченным органом. При необходимости дополнительного изучения вопросов собственником помещений (квартир), ответственные лица могут оставить лист голосования. Проведение письменного опроса производится в течение … дней. Итоги голосования подводятся на собрании собственников помещений (квартир). Решение считается принятым, если за него проголосовало более половины собственников помещений (квартир). Письменный опрос считается состоявшимся, если в голосовании приняли участие не менее двух третей собственников помещений (квартир), в том числе переданных застройщиком собственникам помещений (квартир), в которых они проживают. В протоколе по итогам письменного опроса приводятся сводные данные по листам голосования. Листы голосования являются обязательным приложением к протоколу и прошиваются вместе с протоколом общего собрания собственников помещений (квартир)”. Собственников заставят быть счастливыми: новые задумки реформаторов ХЖК

Никого не хочется хвалить, но придется. Неплохие поправки были предложены алматинской рабочей группой.

Дополнение предлагается внести в статью 320 Кодекса об административных правонарушениях: “Использование органом управления объекта кондоминиума денежных средств на цели, не согласованные на общем собрании собственников помещений (квартир), – …”; “Нарушение органом управления объекта кондоминиума порядка избрания и/или переизбрания руководителя органа управления, – ; “Нарушение органом управления объекта кондоминиума порядка сбора подписей собственников помещений (квартир), равно как подделка подписей и внесение корректировки”. Ну и: “Рассматривать дела об административных правонарушениях и налагать административные взыскания вправе аким области, города республиканского значения и столицы, района (города республиканского, областного значения и столицы) и его заместители, а также руководитель или заместитель руководителя уполномоченного органа”.

***

О том, насколько желанны для собственников подобные изменения в законодательстве, говорить излишне, всё на поверхности, государственная составляющая от эффекта также понятна, остается только ждать решения сената. От себя добавлю только несколько слов: как это ни странно, но сейчас время не главное, и не стоит думать о скорости принятия проекта закона, собственникам нужны понятные и эффективные правила игры, и они уже никуда не спешат…