Капитальный вопрос про новые риски в ЖКХ: за кого "топили" депутаты Казахстана

В нынешнем виде революционный подход к накоплениям собственников на капитальный ремонт прочитывается, но пока ничего хорошего не сулит.

Во-первых, в тело Закона “О жилищных отношениях” вживили новую структуру “Специализированный фонд гарантирования капитального ремонта”, при этом никаких объяснений на его счет документ не содержит, авторы новшества ограничились кратким уведомлением, что фонд “определяется правительством Республики Казахстан”.

Поскольку в открытом доступе нами не было найдено ни положения о специализированном фонде, ни какого-никакого завалящего постановления правительства на его счет, то можно утверждать, что на сегодняшний день ни один законодательный акт эту зверушку не регламентирует и вряд ли она сейчас существует.

Конечно, депутаты поступили весьма опрометчиво, наделив фонд большими полномочиями, а вопросы его создания, финансирования и ответственности отдали на откуп чиновникам. Для того чтобы разобраться с новым монстром, придется нам вернуться к первоначальному проекту поправок от разработчиков.

Особенности финансирования ремонта

В Сравнительной таблице мажилиса ни о каком фонде не упоминалось, а вот идея создания такого финансового организма изначально у революционеров ЖКХ была. Наши постоянные читатели знают, что мы первыми стали отслеживать ход революции, начиная с того момента, когда она еще только по приказу сверху стала овладевать умами чиновников в разных кабинетах. И вот тогда они замыслили концепцию, где и нашлось место данному фонду.

В их варианте деньги для накопления средств на проведение капитального ремонта собственники должны были перечислять на счет этого фонда. Понятно, что и жить он должен был тоже на их вложения, ну и распоряжаться он мог всем, как своим.

Понятно, что подобный подход не мог устроить собственников, и в результате набора необходимой критической массы понятие фонда из концепции, а затем и из их варианта законопроекта исчезло. Нам неизвестно, кто явился застрельщиком идеи создания фонда на этот раз, но обязаны этим собственники должны быть исключительно парламентариям. Повторю, что самое слабое место для собственников здесь – отсутствие понятного регламента финансирования и компетенции фонда непосредственно в Законе “О жилищных отношениях”.

Какие еще выводы напрашиваются после ознакомления с новой статьей. В законе она идет под номером 50-3 и называется “Особенности финансирования капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума”.

Прежде всего становится очевидным, что государство решило совсем устраниться от капитального ремонта существующего жилищного фонда в стране.

К слову, авторы реформы этого и не скрывали, в последней отредактированной ими концепции они прямо написали: “Анализ сильных и слабых сторон действующего механизма модернизации жилищного фонда показывает наличие рисков, связанных с возможным сокращением объемов финансирования из республиканского бюджета, направленных на модернизацию жилищного фонда, что может привести к дальнейшему росту аварийности и износа жилищного фонда страны”.

Государственная программа развития регионов, позволявшая собственникам проводить капитальный ремонт многоквартирных жилых домов под скромный гешефт займа в 2 процента годовых, заканчивает действие 31 декабря 2020 года, и пока вестей о ее продолжении не поступало. Отсюда и появление статьи “Особенности финансирования капитального ремонта”.

Ждем –подождем

Теперь важно понять, что с этим всем счастьем собственникам делать.

Во-первых, необходимо дождаться появления документа из правительства, из которого станут известны ответы на самые важные вопросы. К примеру, каким будет статус организации: частная, некоммерческая или государственная. Далее: за чей счет фонд будет существовать, ведь ему, подобно ЕНПФ (Единый накопительный пенсионный фонд), понадобятся филиалы по всей стране, и, наконец, уровень его компетенции. Зачем для нужд ЖКХ в Казахстане нужен эскроу-счет

О чем сейчас можно с высокой долей уверенности говорить: исходя из норм статьи 50-3, собственники в лице ОСИ (объединение собственников имущества) будут перечислять платежи не на счет фонда, а на свой сберегательный счет в банке. Правда, выбирать они смогут только из тех банков, которые фонд включит в свой перечень. Не все понятно с тем, как они в него будут попадать, но это не наша головная боль.

Ну и о функциях фондах, озвученных в статье: “2. Специализированный фонд гарантирования капитального ремонта определяется правительством Республики Казахстан для гарантирования исполнения объединением собственников имущества или простым товариществом обязательства по погашению жилищного займа, полученного на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума, а также сохранности накоплений на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Республики Казахстан об обязательном гарантировании депозитов. Выплаты банкам второго уровня по не исполненным заемщиком обязательствам в рамках жилищного займа, полученного на цели капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума, осуществляются специализированным фондом гарантирования капитального ремонта”.

Извините за долготу цитаты, но из этой песни слов не выкинешь – дороже будет.

Видим, что каким-то пока неизвестным образом фонд будет следить и гарантировать сохранность накоплений на капитальный ремонт и каким-то образом выплачивать банкам непогашенный заем.

Если государство устранилось, то еще один вопрос: под какой процент будет предоставляться заем? Учитывая специфику этих отношений, по всей видимости, изменения потребуется внести и в банковское законодательство.

Таким образом, нас ждет довольно долгая история с нормализацией законодательства в части проведения капитального ремонта за чужой счет. Добавим также, что сейчас можно встретить отдельные публикации, где даже называются некие цифры, проценты, но пока постановления правительства о фонде нет, и в банковское законодательство изменения не внесены, не стоит воспринимать эти сведения всерьез. Ждем и только затем принимаем решение.

Практически не изменились дополнительные условия получения кредита на капитальный ремонт. Аналогично тому, как это сейчас еще происходит в рамках государственной программы, решение о необходимости проведения таких работ принимает местная жилищная инспекция после обследования дома специалистами. Решила жилищная инспекция, что нужно делать капитальный ремонт, – включила дом в соответствующий список.

По-прежнему потенциальным заемщикам будет необходимо иметь проектно-сметную документацию на капитальный ремонт. Напомню, что дело это дорогостоящее, стоимость услуг может доходить до миллиона с лишним тенге, в зависимости от размеров дома и объемов работ, и оказывать их могут только лицензированные организации. Выбор проектной организации в соответствии с новой статьей происходит на конкурсной основе, который организовывает жилищная инспекция.

Не нужно повторять, что возврат денег обязателен, размер платежей должен соответствовать размеру доли в общем имуществе, которой номинально владеет собственник.

Хотя в новой статье об этом не написано, но наверняка в банковском договоре будет предусмотрена солидарная ответственность заемщиков за возврат кредита – иными словами, если сосед не платит, то за него платят все остальные. Добавлю, что эта норма существует и сейчас, поэтому ее необходимо учитывать при принятии решения.

Ну и о хорошем...

В заключение – о хорошем для собственников. Во-первых, снижен размер ежемесячного платежа для накопления средств на проведение капитального ремонта: 0,005 от МРП равно в этом году 13 тенге 26 тиынов за квадратный метр. Во-вторых, заем на проведение капитального ремонта может быть взят, если только все собственники дадут на это свое согласие: один человек против – всем всего хорошего. В-третьих, усилен контроль за сохранением накоплений на капремонт на сберегательном счете.

Хотя сейчас не все ясно с фондом, но положения статьи обязывают банки перечислять некие деньги на его счет для гарантирования сохранности имеющихся у них накоплений.

Похоже на механизм гарантированного страхования депозитов, но помним, что там существует ограничение по размеру вкладов, поэтому опять же ждем документ о фонде из правительства. Как по закону потревожить соседей и провести ремонт в квартире

Ну и, наконец, никто не обязывает собственников брать в долг, дело это добровольное, тем более что капитальным ремонт называется не какой-то гигантский и финансово тяжеловесный объем работ, а банальная замена электропроводки по всему дому. Приведу цитату из ст. 2 Закона “О жилищных отношениях”: “…15-1) капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума – комплекс мероприятий и работ по замене изношенных конструкций, деталей и инженерного оборудования многоквартирного жилого дома на новые или более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых объектов, проводимых с целью восстановления ресурса многоквартирного жилого дома…”.

Иными словами, целиком отремонтировать дом можно поэтапно, не прибегая ни к каким займам.

Добавлю также, что тема капитального ремонта сама по себе объемна, и мы обязательно будем к ней возвращаться. Делитесь с нами своим положительным опытом, мы обязательно расскажем о нем нашим читателям, ну и, конечно, будем вместе разбираться с постановлениями правительства, как только о них станет известно.