Опубликовано: 2200

Ветер перемен для коммуналки: как выбрать форму управления общедомовым имуществом

Ветер перемен для коммуналки: как выбрать форму управления общедомовым имуществом Фото - архив "Каравана"

Мы продолжаем изучать полезные для собственников документы, вышедшие из курирующего ЖКХ министерства. Напомним, что после внесения поправок в жилищное законодательство революционные перемены в жилищно-коммунальной сфере должны наступить, что называется, в масштабах всей страны.

По крайней мере, вопрос с ликвидацией нынешних КСК и их порочной репутацией решен. Напомню, что в каждом многоквартирном жилом доме собственникам будет необходимо выбрать форму управления общедомовым имуществом.

Главными всегда остаются собственники

Сейчас Закон “О жилищных отношениях” предусматривает их две: объединение собственников имущества (ОСИ) и простое товарищество. Последнее не предполагает регистрации юридического лица, у него имеются свои особенности, раньше в законе подобная форма была позволена только для тех домов, где число собственников не превышает 12 человек. Теперь этого ограничения нет, но представить себе, как смогут единодушно договориться между собою, скажем, 46 владельцев недвижимости, представить сложно.

Поскольку эта форма управления весьма специфична и вряд ли пригодна для подавляющего большинства собственников, мы будем рассматривать ее позднее, а сейчас сосредоточимся именно на объединениях (ОСИ).

К слову, изучаемые нами методики могут быть использованы и простыми товариществами, поэтому никаких противоречий здесь нет.

К слову, не точны те, кто говорит, что форм управления домом не две, о которых мы вам сейчас сказали, а четыре, к ним они относят “управляющие компании” и “управляющего”. В соответствии со статьей 42 “Формы управления объектом кондоминиума” их только две. Другое дело, что собственники могут принять решение на общем собрании и заключить договор на управление и содержание общедомовым имуществом либо с управляющей компанией, либо с профессиональным управляющим. В этом случае орган управления ОСИ (простого товарищества) в лице председателя и совета дома контролирует их работу и производит им за нее оплату с банковского счета объединения (простого товарищества).

Это важный момент, никакого двое­властия здесь нет и не может быть: главными всегда остаются собственники, их интересы представляют совет дома и председатель, управляющая компания либо управляющий – только нанятые ими исполнители. Договор с ними заключается на один год, и всегда может быть по требованию общего собрания собственников расторгнут.

Понятно, что наемные управленцы также обязаны исполнять все нормы законодательства, в том числе нормативно-правовые акты, к которым относятся и изучаемые нами сейчас методики. Напомню их название: “Методика расчета сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума” и “Методика расчета минимального размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума”.

Последнюю будут использовать местные акиматы для расчета минимального размера ежемесячных платежей собственниками на содержание и управление общедомового имущества в их регионе. Мы с вами успели в прошлом номере рассмотреть перечень расходов на управление. Он составляет 30 процентов от общего размера ежемесячного платежа.

В него входят: заработная плата председателя, бухгалтера и юриста, когда это нужно, а также налоги, которые необходимо с этих выплат перечислить в бюджет. Сюда же отнесены расходы на банковские услуги и содержание офиса ОСИ: аренда, связь, канцелярские товары, оргтехника и ее содержание.

С материалом можно ознакомиться на нашем сайте caravan.kz, из него вы в том числе узнаете о подвохах для собственников, которые эти документы не смогли обойти. Коммунальный ответ: какие риски несет в Казахстане смена вывесок "КСК" на "Управляющая компания"

Перечисляем и считаем

Итак, на содержание общего имущества объекта кондоминиума министерством отведено 70 процентов от общего размера ежемесячного платежа. Нужно помнить, что сами работы по содержанию не могут производить ОСИ или управляющая компания, они должны для этого заключать договоры с сервисной организацией, специализированными компаниями.

Например, в Казахстане до сих пор есть дома, где все удобства находятся на улице. Соответственно, для очистки выгребных ям необходимо нанимать специализирующуюся на этом фирму. Если в доме имеется мусоропровод, то его санобработка и месторасположение накопительных контейнеров также оплачиваются отдельно, включаются в общие расходы, и для этого нанимается клиринговая компания. Сейчас, знаю, этим занимаются дворники, но нынешними поправками они в штате ОСИ (простого товарищества), а также управляющей компании не предусмотрены. Очевидно, что эти люди войдут в состав сервисных организаций. Приведем цитату перечня традиционных для них работ из методики:

“…2) техническое обслуживание, локализация аварий общедомовых инженерных систем (отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализации), электроснабжения, газоснабжения, вентиляции) и оборудования объекта кондоминиума, за исключением случаев, когда надлежащее техническое состояние и безопасность энергетических сетей, а также приборов учета потребления энергии возлагаются на энергоснабжающую организацию;

3) подготовка общедомовых инженерных систем и оборудований к весенне-летнему и зимнему периодам…”.

Теперь о тех работах, которые раньше делали дворники:

“…5) обеспечение санитарного состояния земельного участка придомовой территории объекта кондоминиума (озеленение, посадка, уход, обрезка зеленых насаждений и газонов)… уборка и побелка дворовых уборных, уборка листьев, снега и наледи, в том числе с крыши)…”.

Очевидно, что под каждый вид работ от ОСИ (простого товарищества) или управляющей компании потребуется отдельный договор. К примеру, “обеспечение санитарного состояния мест общего пользования объекта кондоминиума” – сегодня это прерогатива клиринговых компаний, иначе говоря, их уборщиц. Не знаю, как в малых городах, возможно, там по старинке пол в подъезде моют сами собственники, но теперь это вынесено в отдельный расход. Конечно, если собственники возражают и хотят оставить эти работы за собой, то никто их заставить сделать иначе не может. Но и проконтролировать за тем, чтобы их им не включили в ежемесячный платеж, тоже нужно.

Далее, лифты – их обслуживание, ремонт, “локализация аварийных ситуаций”.

И сегодня, и в будущем этим будут заниматься сертифицированные компании, с которыми должны быть заключены договора, понятно, что оплата их услуг также включена в ежемесячный платеж.

Отдельно нужно отметить разовые работы, о которых некоторые собственники даже не слышали, например, “дератизация, дезинсекция, дезинфекция подвальных помещений, паркингов и других мест общего пользования объекта кондоминиума”. Дератизация дословно означает “уничтожение крыс”, дезинсекция – “уничтожение членистоногих (насекомых и клещей)”. Министерство настаивает на том, чтобы эти виды работ проводились органами управления всех видов не менее двух раз в год. Понятно, что это деньги, оплата также включаются в ежемесячный платеж, а работы проводят по договору специальные организации.

Не менее специфичны противопожарные мероприятия. К ним в методике отнесли: “…содержание противопожарного оборудования, приобретение и зарядку огнетушителей, осуществление специальных надписей, указателей, оформление планов и схем эвакуации и тому подобное, за исключением приобретения и установки систем противопожарной сигнализации и пожаротушения…”. С надписями и планами все понятно – это разовый заказ и разовая оплата, а вот оборудование и огнетушители ложатся на кошелек собственников в соответствии со сроками их годности и сохранностью.

Естественно, что за таким малым министерство не обошло вниманием, пожалуй, самые крупные платежи: текущий ремонт, для проведения которого необходимы дефектный акт и одобрение общего собрания для этих работ.

А также “оплату коммунальных услуг, потребленных на содержание общего имущества объекта кондоминиума по решению общего собрания…”. Оставили в методике и расходы, связанные с приобретением общедомовых счетчиков, их установку, сервисное обслуживание и поверку.

Ну и, наконец, последний вид, оплачиваемый собственниками, расходов – “хозяйственные расходы (приобретение инвентаря, оборудования и другое)”.

***

Как мы уже писали, подобная методика разрабатывалась и ранее, она действует и сейчас, только большинство председателей КСК делают вид, что ее не существует.

Перечень работ в ней почти один в один, поэтому ожидать какого-то резкого увеличения размера ежемесячного платежа не стоит. В отличие от предыдущей редакции Закона “О жилищных отношениях” в новой имеется прямая увязка расчетов ежемесячных платежей с методиками, требование закреплено в пункте 13 статьи 2. Поэтому просто так отбояриться от ваших требований соблюдать нормы методик никому из управленцев не удастся. Закон о реформе ЖКХ в Казахстане: разъясняем нюансы

Это не единственная хорошая новость, в нынешнем варианте методики прописан алгоритм ее применения на практике. Например, ею вводится требование проводить осмотр общедомового имущества весной и осенью. И вот для чего: “При проведении весенних и осенних осмотров многоквартирного жилого дома исполнительный орган на основании утвержденного инвентарного перечня общего имущества составляет акт (весеннего и осеннего осмотра) с описанием качественных и количественных характеристик всех элементов здания для дальнейшего дефектного акта, планирования текущего ремонта и надлежащего содержания общего имущества объекта кондоминиума субъектами сервисной деятельности”.

О том, что необходимо учитывать и на что смотреть во время обследований, поговорим в следующем номере. Тогда же начнем разбираться с минимальными размерами платежей, как их будут рассчитывать ваши акиматы и откуда еще можно ожидать подвох.

Оставить комментарий

Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи