Как собственники отдельных домов в Казахстане стали заложниками алчности недобросовестного управдома

Набор претензий от позвонивших нам читателей стандартен: отчетов о расходовании средств не дает, куда идут деньги – не знаем, просим снизить платежи – идет в отказ, говорим убрать из квитанции “накопления на капитальный ремонт” – снова нет: и так по всем пунктам, о чем с ней ни говори.

После того как наши герои потребовали вернуть собственникам накопления на капитальный ремонт, та вовсе пропала. Приходят в офис кооператива – ее вечно нет на месте, звонят на сотовый – тоже молчок.

Время, нужно признать, работает против них, в акимате говорят, что застройщик должен снести их дома до ноября, народ растерялся и позвонил нам. Что же, будем, как всегда, разбираться.

Там быстро приводят в чувство

Мы не случайно в самом начале сделали акцент на том, что дома наших героев идут под снос, следовательно, и подход в установлении размера ежемесячных платежей будет для них другим. Но прежде скажем, что независимо от того, идет дом под снос или будет стоять еще тысячу лет, отчет о расходовании средств на содержание общедомового имущества должен быть предоставлен каждому собственнику в строго оговоренные Законом “О жилищных отношениях” сроки: “Расходы на содержание общего имущества объекта кондоминиума должны быть отражены в отчете по управлению объектом кондоминиума, который представляется индивидуально собственнику помещения (квартиры) в письменной форме либо в форме электронного документа каждый квартал по форме, утвержденной уполномоченным органом, до десятого числа месяца, следующего за отчетным периодом.

В отчете по управлению объектом кондоминиума также должны быть отражены дополнительные расходы, не относящиеся к расходам на содержание общего имущества объекта кондоминиума, в случае их наличия” (статья 50-2).

Не желает председатель КСК давать отчеты собственникам – пишете жалобу, в местную жилищную инспекцию, там их быстро приводят в чувство. Иногда им бывает достаточно позвонить зарвавшемуся председателю, а иногда приходится наведаться лично с проверкой.

Как нами уже писалось не однажды, за несвоевременное предоставление отчета о расходовании средств на содержание общедомового имущества руководителем органа управления предусмотрена административная ответственность: на первый раз – предупреждение, в случае рецидива – штраф.

Власть в наших руках

Теперь о финансовых затратах, которые при данных обстоятельствах могут быть снижены на вполне законных основаниях.

Как помнят наши постоянные читатели, размер ежемесячных расходов берется не с потолка, а рассчитывается по методике расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума, утвержденной приказом и. о. министра национальной экономики Республики Казахстан от 26 марта 2015 года, № 246. Очень не любят вороватые председатели, когда им говорят об этом документе, он им прям поперек горла.

Те, что похитрее, начинают делать вид, что слышат о нем в первый раз, но на самом деле всех управленцев местные акиматы давно поставили в известность о существовании этого нормативного документа.

Их вообще регулярно собирают, рассказывают да показывают, как и что нужно делать по закону. Ответ на вопрос, почему методика не всем по сердцу, вы найдете сами, едва начав ее читать. Кому из нечистых на руку управленцев понравится, что перечень работ, на которые “скидываются” ежемесячно собственники, и их размер строго регламентируются. Какие дивиденды сулят алматинцам новые "Правила содержания жилищного фонда"

При тех обстоятельствах, в которых оказались наши герои, методика – большая помощница. Смотрим перечень работ и убираем те, проводить которые не имеет никакого смысла.

Например, текущий ремонт занимает 10 процентов от суммы сбора, стоимость приобретения и установки общедомовых приборов учета – еще 5 процентов, прибавляем сюда услуги по озеленению (посадка, уход, обрезка зеленых насаждений и газонов) – 5 процентов, и получаем экономию в 20 процентов от размера ежемесячного платежа.

Мы намеренно не включили сюда такие работы, как услуги по санитарной уборке мест общего пользования (4 процента), санитарная очистка мусоропровода, придомовых территорий, вывоз мусора (в неканализированных домах – очистка выгребных ям, уборка и побелка дворовых уборных), снега и листьев (5 процентов), услуги на противопожарные мероприятия, включая содержание противопожарного оборудования, приобретение и зарядку огнетушителей, осуществление специальных надписей, указателей, оформление планов и схем эвакуации и тому подобное (5 процентов), услуги по дезинфекции, дератизации, дезинсекции подвальных помещений и других мест общего пользования (6 процентов).

Решение о том, стоит ли их оплачивать или ограничиться разовым сбором, зависит исключительно от состояния дома и сроков его сноса. Но дополнительные резервы экономии мы вам показали.

Понятно, что все виды работ, связанных с безопасностью и деятельностью общедомовых инженерных сетей, не могут быть исключены из ежемесячного тарифа на содержание общедомового имущества.

К обязательным платежам относятся также заработные платы органа управления: нравится вам председатель – нет, но деньги ему платить придется.

Придется оплатить и налоги с заработных плат, а также расходы на содержание офиса КСК, в методике на них отводится 30 процентов.

Как противостоять “знающим законы” председателям

Постепенно мы подошли к другому виду платежей собственников – “накоплениям на капитальный ремонт”. Здесь все просто, платить уже ничего не нужно, ведь дом идет под снос.

Как вы помните, наши герои просили председателя КСК изъять эту графу из квитанции и получили отказ. Ссылалась управдомша, не поверите, на Закон “О жилищных отношениях”, где содержится требование: “Собственники помещений (квартир) для накопления средств на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума обязаны ежемесячно вносить на сберегательный счет органа управления объектом кондоминиума сумму в размере, определяемом на собрании собственников помещений (квартир), но не менее размера 0,02-кратного месячного расчетного показателя, установленного на соответствующий финансовый год Законом о республиканском бюджете, в расчете на один квадратный метр полезной площади жилого (нежилого) помещения”.

Что правда, то правда, статья 31 в законе есть, но вот обойти ее можно на вполне законных основаниях, используя уже другую статью под номером 42-1: “2. обязательного рассмотрения и одобрения на собрании собственников помещения (квартир) требуют следующие вопросы: …2) утверждения размеров взносов на управление и содержание общего имущества объекта кондоминиума; 3) принятия решения о заключении, об изменении или о расторжении договора управления объектом кондоминиума; …6) связанные с принятием решения о проведении капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума и (или) определением суммы ежемесячных взносов на накопление денег на сберегательном счете; …9) утверждения сметы расходов на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума”.

Иными словами, все вопросы, касающиеся размера расходов на содержание общедомового имущества, находятся в исключительной компетенции самих собственников.

Накопления на капитальный ремонт включены в них также по Закону “О жилищных отношениях”, смотрим статью 2, пункт 15-1: “расходы на содержание общего имущества объекта кондоминиума – обязательная сумма расходов собственников помещений (квартир) посредством ежемесячных взносов, установленных решением общего собрания, на эксплуатацию и ремонт общего имущества объекта кондоминиума, содержание земельного участка, на приобретение, установку, эксплуатацию и поверку общедомовых приборов учета потребления коммунальных услуг, оплату коммунальных услуг, потребленных на содержание общего имущества объекта кондоминиума, а также на накопление денег на предстоящий в будущем капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума или отдельных его видов…”.

Мы намеренно приводим цитату целиком, во-первых, так вам будет проще противостоять “знающим законы” председателям, а во-вторых, мы подошли к финальной части.

Все изменения в ежемесячном тарифе, а также исключение графы “накопления на капитальный ремонт” должны быть одобрены общим собранием собственников.

Наши постоянные читатели хорошо знают, что собрать его могут сами собственники и никакого одобрения мадам председательши для этого не требуется. Здесь совсем не важно – проводит его один дом или весь кооператив, закон подобного измерения не устанавливает. Главное, чтобы на него пришло две трети от общего числа собственников, и больше половины (51 процент) проголосовали “за”. Будет присутствовать на собрании председатель КСК или нет – фиолетово, председатель, а также секретарь могут быть избраны собравшимися. Трудная победа: как "свергнуть" председателя КСК

Протокол данного общего собрания – очень важный документ, поэтому храниться он должен у самого ответственного и добросовестного собственника.

Копию направляете с письменным заявлением управдому, где просите произвести изменения в квитанции в связи с принятым решением общего собрания. Не хочет слушать, присылает прежние данные – платите, как решили, захочет взыскать с вас недостающее через суд – у вас протокол и заявление. Конечно, можно подать в суд иск самим и потребовать внести изменения принудительно, но это уместно делать, когда дом не идет под снос через полгода.

Что касается наших героев, то они провели уже собрание, но на нем помимо нового тарифа встал вопрос о возврате собственникам накоплений на капитальный ремонт и неизрасходованных средств на содержание общедомового имущества. Как у них там решится это дело, расскажем обязательно, заодно и покажем, что делать, если председатель КСК не хочет возвращать деньги.

Алматы