Как быть собственникам жилья, если у вас в квартире холодные батареи

Несмотря на кажущееся различие обвинений, все они относятся к одной сфере – сфере действия договора на оказание услуг сервисной организацией. Но начнем с истории наших читателей: в Алматы резко похолодало, здешний монополист отрапортовал о запуске отопления в жилые дома, а отопления-то в их дом не пришло.

Люди они не вялые, стали разбираться, звонить буржуинам, мол, что это вы народ в заблуждение вводите? Те в отказ, мол, мы здесь ни при чем, это у вас проблемы, вашенское КСК, видать, систему не проверило летом, вот и рвануло, то есть тепло не поступило.

Стали наседать на председателя, тот поюлил-повертел, но все же признался, что сервисная компания что-то там напутала, и теперь в квартиры пустить тепло не получается, но он не спит-не ест, глаз с них не сводит, и со дня на день они всё исправят и тепло дадут. Заминка и вправду была недолгой – дня четыре-пять, погоды у нас меняются быстро, холод сменило тепло, так что пережили задержку без потерь.

А вот вопрос про деньги встал: если батареи не нагрелись, то почему собственникам за это платить?

Смотрите договор

Честности ради скажем, что платежки люди еще не получили, но волнение у них присутствует, и вопрос снять как-то надо, поэтому с него и начнем.

При кажущейся простоте ответить вот так запросто не получится, слишком сложная в Казахстане действует система расчетов. Например, одним из ключевых документов считаются “Правила учета отпуска тепловой энергии и теплоносителя”, утвержденные приказом министра энергетики РК от 17 марта 2015 года № 207. Оригинал его размещен на сайте министерства юстиции adilet.zan.kz, рекомендуем записать название, он может быть очень полезным при самых разных спорах с поставщиками горячей воды и тепла и имеет законное действие на всей территории страны. В суде расценивается как нормативно-правовой акт и считается доказательством.

Но мы несколько отвлеклись. В нашем случае важно понять, какие имеются исходные: есть или нет в данном доме общедомовой прибор учета тепловой энергии (ПУТЭ), если установлен, начисления монополист будет делать по его показаниям, если нет – по условиям договора с КСК и расчетам по формулам, указанным в вышеназванных правилах учета.

Другие важные исходные имеют чисто технический характер. Необходимо знать, когда именно сервисная компания выявила неисправность – до подключения дома или, подключив его, увидела неисправность. К слову, и в том и в другом случае было необходимо сбросить воду из системы отопления, у наших героев делалось это не раз, и кто-то за нее тоже должен будет платить.

Сразу скажем, что обычно подобные расходы не раскидываются на квартиры, а включаются в расчеты на оплату коммунальных услуг в рамках ежемесячных платежей на содержание общедомового имущества.

Как быть с незапланированным увеличением этих расходов – вопрос, требующий обсуждения с председателем, в частности, их можно взыскать с сервисной компании, но добиваться этого придется ему.

Дополнительным аргументом в пользу собственников будет акт на подключение дома к центральному отоплению, он составляется в присутствии представителя компании-поставщика. В нашем случае, если тепло не пошло и отопительная система дома оказалась неисправна, значит, и акт составлен быть не может. Чиновники и энергетики не знают, как использовать приборы учета тепла

Как видите, вводных в этом вроде бы простом и очевидном вопросе очень много, поэтому нам сложно дать какие-то конкретные рекомендации. Но хорошие новости есть – в случае установления вины сервисной компании в срыве начала отопительного сезона КСК имеет право потребовать с нее оплатить понесенные из-за аварии расходы. Конечно, это произойдет в том случае, если монополист выставит счет, у нас такой уверенности нет, ну и необходимо смотреть сам договор, заключенный между кооперативом собственников квартир и сервисной организацией.

Вот здесь мы подошли и к другим претензиям владельцев жилья.

На что подписались

Это один из самых важных и прелюбопытнейших вопросов – кто и на что подписался. Многие уже забыли, а другие многие и не знают, что на рынке ЖКХ сервисные организации были не всегда. Изначально при крупных КСК крутились несколько сантехников, пара электриков и дворники, числились они, получали зарплату в кооперативе. Сейчас уже сложно вспомнить, когда и что пошло не так, но одной из причин назывались непомерно высокие тарифы на содержание общедомового имущества, которые управдомы объясняли в том числе необходимостью содержать штат этих специалистов.

Власти тогда недовольство народных масс услышали, и эту “малину” законодательно разогнали.

Органам управления (читай – председателям КСК) оказывать подобные услуги запретили и строго-настрого приказали заключать договоры на обслуживание домов с сервисными организациями.

Ну управдомы, не будь дураками, юридически свои фирмешки зарегистрировали, всех сантехников-электриков туда перекинули, на бумаге изменилось всё, а в реальной жизни собственников – ничего. Об этом важно помнить, читая договор, заключенный между вашим кооперативом и сервисной конторой, в отдельных случаях многое вас может при ознакомлении удивить.

Например, традиционно каждый договор между двумя организациями обязательно содержит пункт “Ответственность сторон”. В нем пишут, что в случае, например, несвоевременной оплаты заказчиком поставщику за услуги ему начисляется пеня в таком-то размере, и зеркально: в случае несвоевременного оказания услуги виновник выплачивает пеню уже заказчику. Таким образом уравновешивается ответственность сторон.

Если вы имеете дело с фирмешкой управдома, то подобного пункта может и не быть, следовательно, ожидать, что председатель из своего кармана влёгкую оплатит понесенные расходы, не стоит. В этом случае придется идти в суд, подавать иск на председателя, который не принял своевременно меры к тому, чтобы система отопления дома была исправна.

Сантехники, конечно, могут быть еще теми работниками, но вот председатель кооператива обязан был всё проверить, проконтролировать и работу принять.

Здесь в помощь собственникам статья 42 Закона “О жилищных отношениях”: “…9. Если в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей лицами, осуществляющими управление объектом кондоминиума, а также отдельными собственниками помещений (квартир), не исполняющими или исполняющими ненадлежащим образом обязанностей по содержанию и эксплуатации общего имущества жилого дома (жилого здания), причинены убытки собственникам помещений (квартир), данные лица обязаны возместить убытки в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан”.

Ссориться с собственниками никому не резон

Теперь о поборах и хамстве. Мне также не очень понятно, где этих ребят обучали манерам, но мой опыт показывает, что председателей КСК они боятся: кто же захочет лишаться такой кормушки, как карманы собственников. Поэтому смело жалуйтесь на хамство, есть под рукой телефон – снимайте на видео героя, и с этим к управдому, а что делать? Нужно негодяя хорошим манерам учить, пусть приносит извинения в присутствии руководства. Весть о вашей принципиальности до остальных нахалов дойдет быстро, плакаться друг дружке они любят, так что в следующий раз крепко подумают, стоит ли вам хамить.

Вопрос с поборами, как это ни странно, решается очень просто: к вышеупомянутому договору прилагается прайс-лист с перечнем оказываемых сервисной организацией услуг и их стоимостью.

Просите председателя ознакомить с ними, снять с них копии либо сделать фото на телефон. Так вот, больше суммы, указанной в прайс-листе, ни один специалист сервисной организации, будь то сантехник или электрик, с вас взять не имеет права. Если попался жадный и неумный, снова обращаетесь к председателю с жалобой. Ссориться с собственниками из-за алчных подчиненных управдому не резон, поэтому защищать не станет и меры примет. Как остановить навязывание собственникам дорогостоящих работ председателем КСК

Оптимальный вариант, если копия прайс-листа будет вывешена на информационном стенде кооператива или в подъездах. В случае, когда КСК размещает отчеты по расходам на содержание общедомового имущества на специальном сайте либо в чате собственников, стоит копию прайса выложить там. Вместе с другими собственниками вам будет проще здесь навести порядок.

Думаю, что после приведенных примеров становится очевидным, какую существенную роль играет договор, заключаемый между кооперативом собственников и сервисной компанией. Нужно сказать, что в правительственном варианте поправок в жилищное законодательство разработчики вписали полномочия уполномоченного органа разрабатывать и утверждать форму типового договора, чтобы подобным образом защитить интересы собственников. Но депутаты мажилиса всё переиначили, так что из их поправок разобраться с этим стало очень сложно. А напрасно.

На рынке останутся действовать не только управляющие компании, но и сервисные. И для собственников важно, чтобы правила игры, описанные в законе, были понятны.

Для интересующихся реформой читателей добавлю, что сенат, приняв проект во втором чтении, внес туда свои поправки, и в течение двух недель по регламенту они должны поступить в мажилис. Оттуда новостей на момент написания статьи нет, ждем-с…

Алматы