От таких цен глаза квадратные: сколько на самом деле должны стоить квартиры

Цены на жилье бьют рекорды. Таких дорогущих квадратных метров в стране не было с момента, как лопнул “мыльный пузырь” в 2010 году. Тогда казахстанцы поняли, что старая хрущевка с кухней площадью 6 метров на самом деле никак не может стоить дороже виллы на берегу Средиземного моря. Но, похоже, сегодня мы опять возвращаемся в “королевство кривых зеркал”, где законы рынка работают вкривь и вкось. Индикаторы растут так же стремительно и нелепо, как Алиса, съевшая кусочек мухомора в Стране чудес. Правда, вместо гриба у нас – пирог из пенсионных накоплений, откусить кусочек от которого хотят сотни тысяч казахстанцев. Пока дают.

Подобные перспективы завораживают и гипнотизируют, а новости вроде “ЕНПФ одобрил снятие пенсионных накоплений еще на 100 миллиардов тенге” заставляют “обильно выделяться спекулятивную слюну”, как сказал один депутат, требующий разобраться с вакханалией в жилищной сфере.

А "выделения" видны невооруженным глазом. Например, если в ноябре 2020 года однокомнатную квартиру в старом доме в неплохом районе Алматы можно было купить за 13 миллионов тенге, сегодня ее продают за 20! Далеко не каждый гражданин, который имеет “сверхлимит” своего пенсионного счета, может похвастать суммой 7 миллионов. Но тем, кто рисует цены, это, похоже, невдомек.

Попробуем разобраться, есть ли на самом деле предпосылки для роста цен? А точнее, есть ли те деньги у граждан, которые просят сегодня продавцы?

А денег-то нет!

– Надо понимать, что пенсионные деньги смогут изъять меньше 18–20 процентов населения. При этом из них только 10 процентов пойдет на покупку нового жилья, остальные будут погашать старые займы. Это очень мизерная сумма для того, чтобы повлиять на рост цен на недвижимость, – считает эксперт по рынку недвижимости Кумар МУСАЕВ. – Корректировка будет в сторону понижения. Если еще зайдут иностранные компании, у которых себестоимость строительства ниже, то будет быстрое снижение.

– Но почему же мы из каждого утюга слышим про неизбежный рост цен в ближайшие годы?

– Так могут говорить только те, кому выгоден этот рост, к примеру, риелторы и строители, может, еще и банкиры.

Рулит ипотека

Процент граждан, покупающих сегодня недвижимость за “живые деньги”, ничтожно мал. Поэтому главным “двигателем” цен на рынке является ипотека. Последние годы она практически полностью стала государственной.

Но жилищные госпрограммы лимитируют стоимость покупаемой недвижимости. Именно это держало цены в узде и не давало раздуться "мыльному пузырю" раньше.

Но в самой популярной программе “Баспана хит” аккурат перед раздачей пенсионных денег увеличили ценовой порог для новостроек до 35 миллионов тенге в Алматы и Нур-Султане. Для “вторички” лимит составил 25 миллионов.

В среднем рост произошел на 10 миллионов тенге. И вот эти поправки могут куда более серьезно повлиять на рынок. Раньше застройщикам приходилось даже пересматривать свои приоритеты строительства и укладываться в лимиты, строя доступное жилье. Даже крупные компании, которые специализировались на бизнес-классе, вывели на рынок спецпредложения под госпрограммы.

Заморозить!

Как рассказал наш эксперт Кумар Мусаев, сегодня цены растут в основном на эмоциях. В ответ появляются весьма странные предложения, как решить проблему. Например, в социальных сетях активно обсуждается вопрос о возможности заморозить стоимость метра жилья. Как это сделать в условиях рынка? Понять сложно, между тем кое-какие рычаги по сдерживанию все-таки есть.

В сентябре прошлого года в “КАРАВАНЕ” вышла статья “Цены выше крыши: почему, несмотря на кризис, рынок недвижимости не обрушился” (см. “КАРАВАН” от 22.09.2020), где мы показали, как происходит рост цен из-за государственных программ жилья. Спустя 2 месяца министерство индустрии и инфраструктурного развития ввело лимиты затрат на строительство для предотвращения случаев завышения стоимости возводимых объектов с участием государственного и квазигосударственного секторов. А комитет по делам строительства и жилищного хозяйства даже обещал снизить цены на рынке, выдав целый список серьезных механизмов.

Процитируем некоторые моменты из документа: “Стоимость строительства одних и тех же объектов по регионам должна быть одинаковой. Для этого внесены соответствующие изменения в нормативно-технические документы и разработана Дорожная карта по установлению предельной стоимости (лимиты) на строительство всех социальных и гражданско-жилищных объектов”; “Разработана информационная система, обеспечивающая прозрачность, открытость и достоверность формирования цен. Формирование расценок будет полностью осуществляться на основе ведомственной статистики”.

По сути, все меры, а их там немало, при должном исполнении могут работать даже в условиях такой ценовой качки на рынке, как сейчас. Чем больше будет предложений в рамках госпрограмм, тем меньше останется возможностей для игр с ценами на коммерческом поле. "Цены на жилье просто неадекватные": казахстанцам советуют переждать бум со снятием пенсионных накоплений

Как выглядят “регулируемые цены”, можно увидеть на примере госпрограммы “Нұрлы жер”, она стимулирует застройщиков, предлагая им субсидирование из республиканского бюджета для возмещения 7 процентов годовых от ставки вознаграждения по кредитам застройщиков. При этом застройщик должен не менее 50 процентов жилья предложить по фиксированной цене реализации за 1 квадратный метр до 260 тысяч тенге в Алматы и Нур-Султане. В других городах – дешевле.

Но все же обязательно найдется читатель, который скажет, что “регулируемая цена” тоже далека от настоящей. А какая она – настоящая?

Сколько должны стоить квартиры?

Этот вопрос – один из самых волнительных сегодня. Какова адекватная цена на рынке жилья?

По словам строителя-сметчика Евгения ПЕРЕВЕРЗЕВА, стоимость квадратного метра складывается из нескольких показателей, мы публикуем ее приблизительную “структуру”. Понятно, что у каждой строительной компании на каждом объекте она будет разная (см. инфографику).

Сметы составляются не с потолка, и они должны проверяться на соответствие действующим госнормативам.

Инфографика Айгуль АКЫБАЕВОЙ

Приоткрыть тайну себестоимости жилья могут и данные агентства по статистике. Там каждый месяц вычисляют такой показатель, как “средние фактические затраты на строительство одного квадратного метра общей площади жилых домов”. Специалисты пояснили нам: когда застройщики вводят в эксплуатацию жилье, им дают акт ввода объекта в эксплуатацию, и они заполняют специальную форму, которую сдают в отдел статистики. Там указывается вся информация, в том числе – по затратам на строительство.

Посмотрим, каковы же затраты на возведение одного квадратного метра жилья. И сравним со средними ценами нового жилья в многоквартирном доме при его реализации (см. инфографику).

Как видим, цены более чем в 2 раза выше фактических затрат. Круто? Возможно, что, действительно, пришло время застройщикам сесть за стол переговоров с чиновниками и подписать меморандум “о справедливой цене”.

Алматы