Денежное дерево: что необходимо срочно изменить в вопросе жилищной реформы

Сам документ называется “О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства”. Мы тоже не из стеснительных, поэтому напомним сенаторам несколько особо важных, на наш взгляд, моментов. Сожалеем, что приходится повторяться, но по-другому – никак, слишком высоки ставки, пойди потом покричи, а говорить будем про деньги, манипулирование и ответственность.

Инструмент для травли

Первое – необходимо из Закона “О жилищных отношениях” изъять право устанавливать пеню для должников. Сейчас пеня используется как инструмент давления на несогласных и недовольных, те не могут получить отчеты о расходах, не видят проведения работ и отказываются платить до тех пор, пока перед ними не отчитаются.

Председатели пользуются двусмысленностью нынешней формулировки и устанавливают в ответ размер пени, в десятки раз превышающий ставку рефинансирования в стране.

Причем на суде, куда обращаются пострадавшие собственники, откуда ни возьмись появляются документы, якобы одобренные 20 лет назад на общем собрании, где этот размер был установлен и утвержден алгоритм погашения задолженности: поступившие платежи вначале идут на погашение пени и только потом на оплату самого долга.

Мы не говорим уже, что при таком подходе малоимущие просто оказываются в вечном неоплатном долгу перед управдомом, некоторые из них, во избежание кабалы, готовы подписывать и голосовать за любые его предложения.

Хочу напомнить, что само право начислять пеню на долг перед КСК появилось тогда, когда еще иски в судах по этим делам рассматривались в обычном порядке и требовалось много времени и сил, чтобы пройти через череду процессов. Сейчас долги по платежам на содержание общедомового имущества отнесены к компетенции нотариусов, и председателю кооператива нужно просто пройти несколько десятков метров до их офиса, отдать ему/им документы, чтобы тот вынес постановление о взыскании долгов. В соответствии с Законом “О жилищных отношениях” сделать он это может уже спустя три месяца, так что для затягивания и накручивания пени у председателя нет никаких оснований, вот и нужно зафиксировать новые процессуальные реалии в поправках. Тем более что нотариусы выносят постановления по долгам, опять же без пени, и давать всяким негодяям законодательные инструменты для травли собственников ни к чему. Взыскания задолженности перед КСК или коммунальщиками рассматривается не судами, а нотариусами: что делать

Широко известно намерение властей сделать процесс управления многоквартирным домом и деньгами собственников максимально прозрачным, – здесь все “за”, но, на наш взгляд, проекту не хватает другой важной составляющей – ответственности управляющих за нарушения.

Прежде чем повторить предлагаемые поправки в статью 320 Кодекса “Об административных правонарушениях”, просим обратить внимание сенаторов на то, что сейчас орган управления в лице председателя кооператива не несет финансовой ответственности за то, что не представляет собственникам отчеты о расходовании средств. Ответственность в виде штрафа налагается на кооператив, то есть тех же собственников, которые не могли получить от управдома отчет о своих деньгах и жаловались на председателя в жилищную инспекцию (пункты 4), 5), 6) статьи 320 КоАП). Иными словами, наказание несут пострадавшие, а не сам нарушитель.

Поэтому, уважаемые господа сенаторы, ждем от вас наведения порядка в этом вопросе, всего-то нужно указать, что нарушение влечет предупреждение/штраф на должностное лицо, а не на юридическое или физическое.

Ответят или останутся варианты

Теперь о предлагаемых дополнениях к статье 320 Административного кодекса. Касаются они наиболее часто встречающихся нарушений, причем сейчас они относятся к категории уголовных дел в части хищений, подлога и мошенничества.

К слову, мало кто из наших читателей осведомлен, что подделка подписей собственников, протоколов общих собраний классифицируется как мошенничество и подлог, а не безобидная шалость по статье “Хулиганство”. Но все мы здесь люди взрослые и знаем, что уголовная сфера – штука трудо- и финансовозатратная, именно поэтому дел в отношении воров-мошенников-председателей значительно меньше, чем могло бы быть. В связи с чем рабочей группой было предложено перевести часть этих “преступлений” из уголовной в административную ответственность.

Перечислим сами правонарушения: “Использование органом управления объекта кондоминиума денежных средств на цели, не согласованные на общем собрании собственников помещений (квартир) …”; “Нарушение органом управления объекта кондоминиума порядка избрания и/или переизбрания руководителя органа управления…” ; “Нарушение органом управления объекта кондоминиума порядка сбора подписей собственников помещений (квартир), равно как подделка подписей и внесение корректировки”.

Понятно, что ответственность здесь должна начинаться не с предупреждения, а реальных штрафов с должностных лиц.

Рассматривать эту категорию дел и налагать административные взыскания будут иметь право “аким области, города республиканского значения и столицы, района (города республиканского, областного значения и столицы) и его заместители, а также руководитель или заместитель руководителя уполномоченного органа”.

И вот тут мы подходим к очень важному моменту: если председатель ОСИ (объединение собственников имущества) или директор управляющей компании занимался подделкой подписей и протоколов, тратил деньги по своему усмотрению, то зачем он такой нужен? При очевидности ответа не следует очевидность результата – попробуй при нынешней гражданской активности собственников снять председателя, тот впивается в тельце кооператива так, что и по решению суда его оттуда не выковырять. Поэтому статью, описывающую деятельность исполнительного органа ОСИ, необходимо дополнить тем, что в случае нарушений, предусмотренных статьей 320, пунктами 6), 7), 8), 9), председатель ОСИ не может занимать данную должность в течение пяти лет, начиная с даты наложения взыскания, и должен быть переизбран.

В случае передачи управления общедомовым имуществом управляющей компании договор считается автоматически расторгнутым начиная с даты вынесения решения по данной статье.

Делается это для того, чтобы у шалунов-управляющих не было иллюзий на свой счет, мол, ничего страшного, наложили штраф, финансовые потери потом отобью, придумаю что-нибудь, кормушка осталась при мне, так что ничего, переживем…

Так вот – не переживем, и в законе об этом четко должно быть прописано, для собственников при таком подходе будет понятнее действие механизма ответственности: по нашей жалобе наложили штраф – ему до свидания, выбираем нового управдома или управляющую компанию, – всё четко и ясно.

Всё должно быть прозрачно, то есть честно

И еще один существующий сегодня болевой момент – несанкционированный общим собранием сбор денег на некие работы. Работает схема примитивно, мало кто из собственников знает о том, что размер ежемесячного сбора на содержание общедомового имущества должен быть рассчитан в соответствии с методикой, утвержденной правительством, смета расходов и перечень работ должны каждый год рассматриваться и утверждаться общим собранием. Вот и пользуются этим повсеместно недобросовестные председатели, получая оплату по два-три раза за одни и те же работы, один раз они получают деньги через ежемесячный обязательный платеж, второй – через однократный сбор денег на проведение работ.

Разработчики данную схему почему-то решили узаконить, они так и написали: “В связи с применением этого механизма на практике …”, а сам председательский оброк назвали “целевым сбором”. Возражающим легко ответить, что в случае возникновения аварии нужно тратить средства, предусмотренные данной статьей расходов, которую легко включить в ежегодную смету и за которую можно предложить собственника проголосовать на общем собрании. Революция в ЖХЖ: как себя защитить собственникам жилья

Продолжая разговор о не вполне законном отъеме денег у собственников, хотим обратить внимание депутатов сената на практику сбора наличных денег все на те же разовые работы. Схема та же, что приводилась выше, только сбор ведется не через квитанцию, а путем обхода квартир. Если вы думаете, что подобным образом собираются копейки и не стоит на это обращать внимание, то ошибаетесь.

В одном из алматинских КСК так велся сбор денег на капитальный ремонт кровли, всего более двух миллионов тенге. Понятно, что ремонт был сделан, а вот реальную стоимость работ никто из собственников так и не узнал.

Поэтому считаем необходимым законодательно запретить сбор наличных средств на проведение любых работ, о чем и написать в соответствующей статье Закона “О жилищных отношениях”.

Ну и в заключение мое любимое – наложить запрет на проведение операций за наличный расчет для ОСИ (объединение собственников имущества). Сейчас эта схема работает так: в начале месяца председатель КСК снимает с банковского счета все деньги наличными, и потом… пойди проверь, куда он их дел. Фискальные чеки можно увидеть только от коммунальщиков, остальное – фантики в виде товарных чеков и актов выполненных работ, реальную сумму которых невозможно собственникам самостоятельно установить, все расчеты велись наличными.

Поставили себе эти фирмы в доход полученные деньги, сколько поставили – определить может только встречная налоговая проверка.

Возможно ли ее собственникам инициировать каждый квартал? Вряд ли – такого количества налоговых инспекторов в Казахстане нет. Очевидно, что при подобном раскладе не будет работать механизм прозрачности расходов, на который сделали упор разработчики. Да, собственники на сайте будут видеть, как каждый месяц их председатель снимает наличные с банковского счета, а дальше… смотри пункт первый, как говорят в таких случаях.

Алматы