В каких изменениях нуждается Закон о жилищных отношениях

Напомню, что с прошлого года в министерстве индустрии и инфраструктурного развития, курирующем сферу ЖКХ, лежат поправки в жилищное законодательство и Административный кодекс. Проект с ними тогдашние чиновники обещали внести в парламент еще до конца года, но не сделали. Это скверно – крупные штрафы на председателей КСК, саботирующих реформу и отказывающихся передавать документацию по дому новым структурам ОСИ и ПТ, сильно бы отрезвили эту публику, и дело с переходом пошло бы быстрее. Но по неизвестным причинам заявленные еще весной изменения в кодекс задержались в кабинетах аж по сей день. Понятно, что мы не можем не воспользоваться коллизией и предлагаем дополнить проект рядом наиважнейших для собственников поправок. Вот что мы предложили в прошлом номере “КАРАВАНА” (от 21.01.2022 г.):

Наделить правом созывать общее собрание каждого собственника.

Внести в Закон “О жилищных отношениях” требование к органам управления КСК, ОСИ и доверенному лицу простого товарищества возврата накоплений на капитальный ремонт и неизрасходованных средств на содержание общедомового имущества.

Исключить из статьи 34 Закона “О жилищных отношениях” норму, позволяющую передавать право распоряжаться банковским счетом ОСИ или ПТ управляющей компании.

С полной версией статьи вы можете ознакомиться на нашем сайте caravan.kz, а сейчас остановимся на других промахах и недоработках разработчиков жилищной революции.

Несмотря на всю очевидность необходимости прописать алгоритм проведения общего собрания во время карантина, прежнее руководства министерства отказывалось это делать. Тем не менее вопрос не из пустяшных – общее собрание, на котором принято решение о создании в доме объединения собственников имущества (ОСИ) либо простого товарищества (ПТ), может быть признано недействительным в суде, так как было проведено в нарушение требования санитарного врача, наложившего запрет на проведение массовых мероприятий в этот период. Председатели КСК – публика внимательная, подобных промахов не прощает и отобьет влегкую свою кормушку назад. Поэтому нужен узаконенный алгоритм действий инициаторов перехода для созыва и проведения общего собрания в пандемийный период.

Кстати, важная ремарка – в нынешней редакции Закона “О жилищных отношениях” все типы принятия решений собственниками путем голосования называются общим собранием, разница в форме проведения: общее собрание в помещении или на дворовой площадке, куда пришли собственники для участия, называется общим собранием в явочном порядке. Если голоса собирали путем обхода квартир и письменного опроса, то это уже общее собрание в заочной форме. Аналогично называется общее собрание, которое проходит в электронном виде. Это новинка в законе, о ней нужно знать и помнить.

Собрание 2.0

Самой перспективной формой проведения общего собрания может стать электронное голосование, проблема только в том, что в нынешнем варианте редакции закона прописана она коряво. Сейчас выложить документацию по заявленной повестке имеют право и техническую возможность на сайте Kezekte.kz только инициативная группа – 10 процентов от числа собственников, и председатель КСК, совет дома, ОСИ или доверенное лицо.

Но в очной форме любой собственник имеет право и возможность выступить, предложить участникам иной вариант решения вопросов из повестки, продемонстрировать документы и тому подобное.

В нынешнем варианте Kezekte.kz ничего подобного нет, и предъявить ему претензии нельзя – не содержатся эти требования в Законе “О жилищных отношениях”, а должны быть – общее собрание в электронном виде должны быть юридически и практически тождественно общему собранию в явочном порядке.

Правда, и это еще не всё. В свое время мы уже писали, что авторы жилищной революции понадергали идеи и нормы из Жилищного кодекса Российской Федерации, стыдного в этом ничего нет – обычная практика для государства, пожелавшего провести у себя некую реформу, оглянувшегося по сторонам и выбравшего для себя подходящий и действующий законодательный механизм другой страны. Плохо, что понадергали как попало, например, в оригинале прописана норма, позволяющая собственнику направить оператору – компании, обслуживающей данный ресурс, свое волеизъявление в бумажном виде. Оператор фотографирует поступивший к нему лист голосования и фото выкладывает в электронный кабинет дома, где проходит голосование, и его может увидеть любой собственник, понятно, что всё учитывается при подсчете голосов и формировании протокола. Но и это еще не всё – само общее собрание в электронном виде продолжается в течение нескольких дней, что дает максимальный охват собственников. Теперь посчитаем, люди старшего поколения, не имеющие электронной подписи и компьютера, оформляют свое участие в бумажном виде, и их волеизъявление учитывается при подсчете голосов. Длится голосование несколько дней, так что самые занятые и забывчивые тоже принимают в нем участие.

Всё прозрачно, все охвачены – всем удобно, зачем же от хороших норм, пусть и других стран, отказываться?

Велосипед придумывать не надо – его нужно брать и ехать. Поэтому изменения в статью, касающуюся общего собрания в электронном виде, ждем с нетерпением.

Свое – чужое

Ну и мы не можем пройти мимо здравого предложения одного из депутатов парламента, касающегося права собственности на жилье для переселенцев из аварийных домов, имевших квартиры в собственности. Казуистика такова – собственник квартиры в аварийном доме после переселения его в новый дом получает квартиру в аренду. Депутат Нариман ТУРЕГАЛИЕВ посчитал это несправедливым: “Сейчас важно, чтобы люди не лишались просто так своего единственного собственного жилья, пусть и аварийного, но после определенного срока проживания в арендном жилье они могли бы приватизировать или выкупать коммунальные квартиры по остаточной стоимости…”. Для чего он предлагает внести соответствующие поправки в Закон “О жилищных отношениях”. Мы, со своей стороны, предложение депутата поддерживаем. Однако считаем, что правильнее передавать переселенцам квартиры в собственность на том основании, что некая коммерческая структура на земельном участке, где стоял их аварийный дом, построит другой жилой дом или бизнес-центр, или торговый центр и будет получать, читай – зарабатывать, на этом участке немалые деньги. Поэтому никого не обманываем, а переселяем и даем право собственности на квартиру.

Вернемся к нынешней версии Закона “О жилищных отношениях”: разработчики постарались ограничить власть председателя ОСИ или доверенного лица товарищества широкими полномочиями совета дома – тройка получила, надо сказать, от них большую власть. К примеру, совет дома сможет по своему усмотрению менять форму управления в доме – посчитали нужным заменить простое товарищество на ОСИ, никого спрашивать не надо – бери да делай. Выглядит вроде безобидно, но это только в том случае, когда власть у людей беззлобных и адекватных, а так они могут и угодного собственникам руководителя снести.

Но большие риски собственникам несут и их полномочия менять управляющую компанию без одобрения общего собрания, вот здесь можно наплакаться. Владельцы недвижимости и знать не будут, что у них вместо той компании, которую они выбрали, пришла другая.

Мы как-то рассказывали, что для коммерческих структур, выполняющих работы для жилых домов, обычная практика давать 10 процентов от стоимости контракта тому, кто его “принес”. Скажем, установка домофонной системы вместе с дверью стоит тысяч 200 за подъезд, значит, при 6 подъездах вознаграждение составит 120 тысяч, и так за всё! В случае с управляющей компанией коммерческий процент совету дома будет рассчитываться иначе, но в обиде их не оставят. Неразумное поведение ораторов от жилищной реформы несет серьезные риски для собственников жилья

Если сюда добавить ныне существующие в законе возможности для управляющей компании распоряжаться банковским счетом дома, то картинка получается грустная и опасная. Возражения о том, что совет дома получает такие полномочия по решению общего собрания собственников, не принимаем – никаких лазеек для разного сорта негодяев в законе не должно быть. Поэтому и право менять форму управления и выбор управляющей компании оставляем только за общим собранием собственников. Пока заканчиваем, наблюдаем за происходящим и ждем перемен.

АЛМАТЫ