Денег нет, но вы держитесь: какие положения жилищной реформы Казахстан "скопировал" у России

Мы дадим вам возможность заглянуть на журналистскую кухню и увидеть, какие игры с нами ведут чиновники и иные респонденты и как они стараются уйти от ответа. К примеру, в случае с запросом куратору – министерству индустрии и инфраструктурного развития, чиновники переформулировали наши вопросы так, как им удобно на них отвечать. Делаются подобные вещи исключительно потому, что сказать нечего, точнее, осуществляется попытка сохранить лицо там, где, извините, мы наблюдаем иную часть их тела. Итак, смотрим, как был сформулирован вопрос газетой “КАРАВАН”:

– Представители новых структур – ОСИ и ПТ – продолжают жаловаться на нежелание компаний, формирующих единые платежные квитанции, заключать договор без подписанного акта приема-передачи с КСК. Намерено ли ваше ведомство внести изменения в нормативный приказ в части запрета этим компаниям устанавливать подобные требования?

А вот что мы получаем в ответ от министерства: “Касательно заключения договора между объединением собственников имущества или простым товариществом и организациями, формирующими единые платежные документы”.

Мы у них спрашиваем: собираются они или нет вносить изменения в свой нормативный приказ, а они меняют формулировку на свою, удобную. Слушайте, давно в профессии, но с такой наглостью чиновники себя еще не вели! Да, они могли стыдливо сделать вид, что не заметили вопрос, но вот так, внаглую, переписать его за редакцию…

Тем не менее мы считаем, что будет правильным ознакомить вас со всем поступившим к нам текстом их ответа на их же вопрос: “В случае изменения формы управления объектом кондоминиума от старых к новым формам управления в соответствии с жилищным законодательством председатель объединения собственников имущества (далее – ОСИ) или доверенное лицо простого товарищества (далее – ПТ) либо управляющий многоквартирным жилым домом или управляющая компания заключают договоры об оказании коммунальных услуг на содержание общего имущества объекта кондоминиума с организациями, предоставляющими коммунальные услуги. Оплата за коммунальные услуги осуществляется по платежным документам, выписанным поставщиком. При этом прием платежей за коммунальные услуги может осуществляться через платежных агентов и (или) платежные организации. Печать услуг биллинговыми компаниями в едином платежном документе производится на основании данных, предоставленных поставщиком коммунальных услуг в соответствии с установленным тарифом на доли каждого собственника в общем имуществе. Для заключения договора между ОСИ или ПТ с биллинговой компанией ("Астана-ЕРЦ", "АЛСЕКО") необходимы только заявление, справка о регистрации ОСИ или протокол собрания о создании ПТ в данном объекте кондоминиума”.

От автора: А вот со вторым вопросом чиновники не подвели, действовали традиционно – они его как бы не заметили. Но мы так поступать не станем, вопросы – отдельно, ответы – отдельно.

“КАРАВАН”: В нынешней ситуации велика вероятность возникновения массовых случаев, когда собственники станут получать по 2 квитанции: одну от КСК, а другую – от ОСИ или ПТ. Какие меры вы намерены предпринять для предотвращения подобного хаоса?

Министерство индустрии и инфраструктурного развития РК: Учитывая, что на одном объекте кондоминиума не допускается создание более одной формы управления, при заключении договора между ОСИ или ПТ с биллинговой компанией такие услуги, как “эксплуатационные расходы КСК” и другие, должны быть исключены из единого платежного документа. Почему казахстанцы могут получить две квитанции на оплату "коммуналки" за одни и те же услуги

Иными словами, действовать они никак не собираются, а рассосаться должно само. Тем не менее данный министерством ответ считается официальным и может хорошо послужить новым руководителям в конфликтных ситуациях с биллинговыми компаниями.

“КАРАВАН”: Известно, что многие положения нынешней реформы позаимствованы из Жилищного кодекса РФ. Почему не были внесены изменения, дающие право созыва и проведения общего собрания каждому собственнику?

Министерство индустрии и инфраструктурного развития РК: В соответствии с действующим законодательством собрание собственников квартир, нежилых помещений созывается по инициативе совета дома, доверенного лица простого товарищества, либо по требованию ревизионной комиссии, либо по требованию не менее 10 процентов собственников квартир, нежилых помещений, либо по инициативе жилищной инспекции. Установление минимального количества собственников для созыва собрания основывается на том, что принятие каждым собственником единоличного решения о созыве собрания впоследствии затрудняет организацию собрания.

Также такие собрания могут часто созываться по личному интересу каждого собственника. Необходимо отметить, что, в соответствии с редакцией закона до 26 декабря 2019 года, для созыва собрания требовалось не менее 20 процентов собственников квартир, нежилых помещений. Таким образом, министерство считает целесообразным наделить группу лиц (не менее 10 процентов) правом инициирования созыва собрания собственников квартир, нежилых помещений по принятию решений, связанных с управлением объектом кондоминиума и содержанием общего имущества объекта кондоминиума.

От автора: Честно говоря, изначально не было никакого желания комментировать ответы чиновников от ЖКХ, но помимо игр с переформулировками и незамечанием вопросов господа сообщают откровенно недостоверную информацию: ну с чего они взяли, что инициативная группа в прежней редакции должна была насчитывать не менее 20 процентов от числа собственников. Там фигурировали те же самые 10 процентов, и никакого революционного прорыва вы, уважаемые, не сделали. И право собственника на созыв общего собрания в соседней России, чей Жилищный кодекс неизвестные нам авторы так бездарно позаимствовали, работает – информации о нежизнеспособности данной нормы пока оттуда не поступало. Сожалеем, что не пришло понимание в ваши кабинеты очень простых вещей – реформу способны двигать активисты, коих в доме можно измерять единицами, а не процентами. Тем более при нынешней манере застройки в стране.

“КАРАВАН”: В настоящее время жилые дома насчитывают большое количество квартир, что делает неисполнимым требование о 10-процентном составе инициативной группы. Считаете ли вы необходимым изменить данный критерий и дать право созыва и проведения общего собрания каждым собственником?

Прямого ответа на этот вопрос мы не получили – видимо, чиновники от ЖКХ посчитали достаточным того, что было сказано ими выше.

“КАРАВАН”: Вашим ведомством проанонсированы поправки в законодательство, которые вы намерены внести в парламент. В частности, планируется изменить кворум для решения финансовых вопросов и увеличить срок проведения письменного опроса до 2 месяцев. Почему были приняты эти решения?

Министерство индустрии и инфраструктурного развития РК: В настоящее время для решения финансовых вопросов на собрании должно участвовать более двух третей от общего числа собственников квартир, нежилых помещений. Рассмотрев данные вопросы, для принятия решений на собрании требуется согласие более двух третей от общего числа собственников квартир, нежилых помещений, непосредственно принявших участие в голосовании. Вместе с тем такое правомочие собрания на практике реализуется весьма затруднительно. Таким образом, предлагается снизить количество голосов для принятия решений по финансовым вопросам. В настоящее время пунктом 3 статьи 42-2 Закона РК “О жилищных отношениях” (далее – Закон) установлен срок проведения письменного опроса – не более одного месяца с даты объявления собрания. Практика проведения письменных опросов показывает недостаточность данного промежутка времени ввиду того, что процесс сбора подписей собственников квартир, нежилых помещений является трудоемким и затяжным. Особенно это касается МЖД с большим количеством квартир – от 200 и более. Таким образом, предлагается увеличить срок проведения письменного опроса до 2 месяцев.

От автора: Здесь всё просто.

О подобных поправках алкали председатели КСК, мы ранее писали, как им удалось прилепиться к телу куратора ЖКХ в правительстве через свою саморегулируемую организацию, теперь видим результат альянса. Конечно, мы к этой теме вернемся обязательно, скажем только, что решение финансовых вопросов путем письменного опроса – обычная практика. А письменный опрос позволяет охватить любое число собственников, если того… хотят руководители, поэтому доводы несостоятельны, а поправки направлены против интересов собственников.

“КАРАВАН”: Многие собственники недвижимости в новых домах считают излишним требование по уплате накоплений на капитальный ремонт. Кроме того, подавляющее большинство новостроек находится на гарантийном сроке. Почему в Законе “О жилищных отношениях” собственники в новостройках и аварийных домах не были освобождены от уплаты накоплений на капитальный ремонт? Намерены ли вы исправить данное упущение и когда?

Министерство индустрии и инфраструктурного развития РК: Касательно накопительных взносов на капитальный ремонт общего имущества. Собственники квартир, нежилых помещений обязаны принимать меры по содержанию общего имущества объекта кондоминиума и обеспечению его безопасной эксплуатации, включая проведение текущего и капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума.

Обязательные взносы на капитальный ремонт общего имущества предусмотрены в целях быстрого и без лишних затрат восстановления общего имущества при его износе. Заблаговременное накопление средств на возможный капитальный ремонт предотвращает неблагоприятные условия проживания самих собственников. При этом в целях стимулирования населения к накоплению средств на капитальный ремонт нормами Закона было предусмотрено снижение минимального размера взноса до 0,005-кратного месячного расчетного показателя (порядка 15 тенге на 1 кв. м).

Учитывая, что гарантийный срок в новостройках составляет до 2 лет, считаем правильным оставить нормы Закона, предусматривающие производить взносы на капитальный ремонт с первых дней эксплуатации многоквартирного жилого дома, без изменений.

Согласно подпункту 1) статьи 2 Закона, аварийный многоквартирный жилой дом – многоквартирный жилой дом, в котором основные несущие конструкции (фундаменты, колонны, несущие стены, балки, перекрытия) утратили несущую способность и дальнейшая эксплуатация которого представляет опасность для жизни проживающих (пребывающих), признанный не подлежащим восстановлению заключением юридического лица, аккредитованного на осуществление технического надзора и технического обследования надежности и устойчивости зданий и сооружений. При этом в случае признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу собственники квартир, нежилых помещений, проживающие в данном многоквартирном жилом доме, по решению собственников квартир, нежилого помещения не накапливают денежные средства на сберегательном счете на капитальный ремонт.

“КАРАВАН”: Почему вашим ведомством до сих пор не выпущено нормативное положение о порядке проведения процедуры голосования и перехода к новым формам управления МЖД в период пандемии?

Министерство индустрии и инфраструктурного развития РК: Собрание собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома может быть проведено в следующих формах:

– путем открытого волеизъявления, проводимым явочным порядком;

– путем письменного опроса;

– путем обсуждения и голосования посредством объектов информатизации в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства.

С учетом эпидемиологической ситуации по республике в текущих условиях собственникам квартир, нежилых помещений возможно обсуждение в онлайн-режиме вопросов, связанных с управлением объектом кондоминиума и содержанием общего имущества объекта кондоминиума посредством платформы ZOOM, наиболее близкой к первой форме проведения собрания. При этом по причине отсутствия функции голосования по вопросу, вынесенному на обсуждение на платформе ZOOM, необходимо провести письменный опрос в соответствии с жилищным законодательством Республики Казахстан. Таким образом, считаем нецелесообразным принятие нового нормативного правого акта, регулирующего процесс голосования и переход на новые формы управления многоквартирным жилым домом.

Согласно статье 91 Административного процедурно-процессуального кодекса Республики Казахстан, вы имеете право обжаловать административный акт, административное действие (бездействие), не связанное с принятием административного акта, в административном (досудебном) порядке.

Не знаю, почему вдруг чиновники заговорили о праве обжаловать в суде их бездействие в части отказа от принятия административного акта, то есть нормативного положения, но считаю это хорошей подсказкой для собственников и новых руководителей. Возможно, самое время создавать прецеденты и привлекать чиновников к суду. Правда, существует еще надежда на парламент и депутатов – им потом в глаза избирателям смотреть, так что дергаем своих избранников за рукав, пусть наведут, наконец, порядок, если чиновники не способны сами это сделать.

Законодательство по теме:

1. Закон РК “О жилищных отношениях”

2. Методика расчета сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума

3. Методика расчета минимального размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума

4. Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума

5. Типовой устав объединения собственников имущества

6. Типовой договор простого товарищества о совместной деятельности

7. Порядок проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума

8. Правила принятия решений по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, а также типовые формы протоколов собрания

9. Закон РК “О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства”

АЛМАТЫ