Неразумное поведение ораторов от жилищной реформы несет серьезные риски для собственников жилья

Во время своих встреч с народом то ли по недалекости, то ли по чрезмерному рвению они умудряются делать заявления, напрямую противоречащие интересам собственников, да и самому государству. Одно из последних мероприятий, которому мы уделили наше пристальное внимание в прошлом номере “КАРАВАНА” (материал смотрите на сайте caravan.kz), дало нам повод предметно разобраться с губительным для владельцев недвижимости подходом при создании ОСИ (объединение собственников имущества) или ПТ (простое товарищество). Мало того, что эта публика долдонит глупости про принцип “Один дом – один счет” (напомним, счет не один, а два – текущий и сберегательный!), так они еще взялись одобрительно кивать на вопросы о создании ОСИ из нескольких домов, входящих в ЖК (жилищный комплекс). Иными словами, сам принцип заявленной ими революции “Один дом – один орган управления – два банковских счета” летит в тартарары.

По нынешней трактовке выходит, что принцип может быть любым: “Много домов – один орган управления – два банковских счета”. Помните, кого эта абракадабра напоминает? Конечно, те самые КСК, от которых тошнит уже всё прогрессивное человечество. Пояснения, что, мол, у этих домов одни инженерные сети, знаете, как-то не работает, потому что дробить кормушки для управдомов начали не из-за протяженности и емкости сетей, а из-за их непомерной наглости и алчности, с коей государство оказалось бессильно бороться. Отсюда и вышел посыл, что собственники одного жилого дома должны получить право единоличного хозяина своего общедомового имущества, включая земельный участок, и своих денег на 2 банковских счетах.

Общак на 2–5–10 и 100 домов все уже проходили, и странно, что к нему вольно или невольно, но ораторы от государства вдруг позволили вернуться.

Губительность такого подхода сейчас на себе ощущают миллионы собственников, где на кооператив из 2 и более домов приходился один-единственный счет: вытащить свои накопления на капитальный ремонт и остатки текущих расходов крайне тяжело. Суды еще только ждет вал из исковых заявлений от них. Пишу об этом подробно не только для того, чтобы на пальцах объяснить собственникам риски, которые их ждут, если они согласятся объединяться с другими домами, стоящими на “одних инженерных сетях”. Мы хотим обратить внимание депутатов на промахи разработчиков и прежний состав мажилиса, который не увидел их и принял. В Законе “О жилищных отношениях” не должно оставаться никаких узких щелей для пройдох, принцип “Один жилой дом – один орган управления – два банковских счета” должен быть тождественно отражен в статьях закона.

К концу года, возможно, в начале следующего, в парламент должен поступить проект закона с очередной порцией поправок в жилищное и административное законодательство, поэтому, уважаемые народные избранники, обратите свое внимание на прежние недоработки, и исправьте их, к всеобщей радости владельцев недвижимости, за что вам будет уважение и благодарность.

Сейчас тоже не поздно

Почему сложно бороться с неразумными пропагандистами от государства. Если бы они, отвечая на вопрос о возможности регистрации одного ОСИ на несколько домов ЖК, хотя бы предупреждали собственников об опасности снова оказаться в ловушке нездоровых взаимоотношений, подобно КСК, и рекомендовали им избрать иную стратегию, то куда еще ни шло. Но они упирают лишь на норму закона, по которому такое решение должно быть принято на общем собрании собственников. В чем здесь подвох: предположим, что в 5 домах проживает 500 собственников. Сразу возникает вопрос – а где их всех собирать, не Дом съездов же арендовать.

Правильно, созовут всех на общую детскую площадку, придут человек 30 – кворума нет, значит, объявят письменный опрос, и вот тут уследить за тем, как будет проходить процедура голосования, крайне сложно, почти нереально.

Снова предположим, что необходимое большинство застрельщики создания ОСИ на 5 домов собрали, а большинство – оно откуда? Соблюдена была пропорциональность или нет? Скажем, в одном доме две трети собственников высказались “за”, а в другом – и кворума не набрали, в третьем – снова все на отлично – явка по опросу 100 процентов, большинство одобряет, в четвертом – опять серединка на половинку, ну и в пятом голоса собственников разделились 50/50, и кворум не собрали. Подбили итог, сложили вместе цифры по пяти домам и получили: кворум на пять домов имеется, необходимое большинство проголосовало “за”, а на самом деле собственники как минимум двух домов были против. Вот и выходит – дело КСК живет и процветает, снова за одних собственников решение приняли соседи из других домов. Но на бумаге всё будет по закону – процедура соблюдена, большинство “за”.

Поэтому, возвращаясь к агитаторам и депутатам, если собственники, владеющие недвижимостью в ЖК, захотят объединяться, то они могут это сделать после создания у себя в доме ОСИ или ПТ и открыв, соответственно, на свой дом 2 банковских счета. Никто и ничто не помешает им создать управляющую или сервисную компании либо подписать соответствующие договора с уже действующими структурами, повторю – единые инженерные сети не являются препятствием для разъединения домов одного ЖК.

Раз уж мы сегодня так много говорим о банковских счетах, то хочу напомнить, что очень многое изменилось в отношении сберегательного счета для накоплений на капитальный ремонт.

Во-первых, все действия по нему менеджер банка будет иметь право делать только после предъявления ему протокола общего собрания, где необходимое большинство одобрило решение о расходовании средств на определенные цели в строго определенном размере. Вот эту строго определенную сумму по протоколу и сможет ваш председатель ОСИ или доверенное лицо перечислить компании-исполнителю работ, подчеркиваю, только перечислить. Снятие наличных с этого типа счетов законодательно запрещено.

Но (!) эти правила сегодня работают только в тех банках, которые предлагают соответствующие услуги. Пока правительству удалось договориться с двумя банками: “Отбасы банк” и “Jusan Bank”. Как только кабмину удастся обаять другие банки, мы вам об этом сообщим.

Что нужно знать по условиям в этих банках – для ОСИ они имеют много льгот.

Например, открытие текущего счета – бесплатно против 3 500 тенге для остальных юрлиц, ежемесячное обслуживание – 400 тенге против 700. Сберегательный счет – открытие бесплатно, ежемесячное обслуживание – бесплатно, плюс годовое вознаграждение от 5,5 до 7 процентов.

Важно также, что здесь исполняется требование Закона “О жилищных отношениях” о поквартирной разбивке накоплений на капитальный ремонт, скажем, вы в течение 2021 года выплатили по накоплениям 10 тысяч тенге, а ваш сосед – 7 000. В выписке вы увидите свои 10, а он – свои 7. Подробно особенности работы с накоплениями на капитальный ремонт и порядке его организации специально описаны в нормативном приказе министра индустрии и инфраструктурного развития “Порядок проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума”. С документом можно ознакомиться в конце этой статьи на нашем сайте caravan.kz, либо на сайте министерства юстиции.

Жизнь ОСИ налаживается

Ну и в заключение – счастливая история дома-гиганта из современного ЖК, находится он в 2 шагах от меня, поэтому всё время попадается мне на глаза. По своей репортерской привычке читать всё подряд, что только оказывается в зоне видимости, мне с чувством глубокого удовлетворения довелось ознакомиться с объявлением о созыве общего собрания собственников ОСИ. Прочитаете повестку, и для вас станет очевидным, как эти люди теперь живут:

“1. Отчет о расходовании средств за 3-й квартал;

2. Переизбрание бездействующих членов совета дома и избрание в совет дома подъездов №№…;

3. Вопрос выплаты компенсации владельцам квартир №№…. за ущерб от дождевого потопа;

4. Ремонт кровли;

5. Использование для ремонта кровли накоплений на сберегательном счете”.

Конечно, можно было бы сейчас спросить у вас, когда в последний раз перед вами отчитывались о расходовании средств или обсуждали с вами и другими собственниками вопрос выплаты вам или вашим соседям компенсации за ущерб от дырявой крыши, мне кажется, здесь всё очевидно. Для меня это объявление ценно тем, что реформа, пусть со всеми промахами реформаторов и саботажем управдомов, но работает. Люди создают у себя объединения и управляют своей собственностью, а главное, они, а не чужие дяди решают, куда и сколько им тратить денег.

Обращу еще ваше внимание на 2 момента: первое – один дом ЖК может прекрасно существовать без объединения с соседями в колхоз, второе – ужесточение правил использования денег собственников на сберегательном счете работает, и это хорошо. Ну когда хорошо, тогда хорошо. К слову, в начале статьи мы намеренно не стали называть само мероприятие, должность и Ф.И.О. чиновника-”одобрителя”, потому что не в этой персоне дело, подобные встречи сейчас проходят по всей стране, и подобные же неуместные “одобрялки” звучат из уст уже других чиновников, и вот это пора остановить.

АЛМАТЫ