Ремонт жилых домов: какие риски ожидают владельцев квартир

Фото - архив "Каравана"

Чехарда со сроками повсеместной ликвидации КСК путает собственников – одни начинают верить своим председателям, что реформа захлебнется и всё рухнет, другие не могут решиться на капитальный ремонт дома.

С путаницей разобраться просто – осенью мы увидим в парламенте новый проект закона, устраняющий все прежние недоработки. С ремонтом будет сложнее – слишком многое зависит от руководства в домах. Сегодня в стране действует специальный порядок проведения капитального ремонта, установленный отдельным нормативным документом. В нем описан каждый шаг: от перечня вопросов, за которые должны проголосовать собственники на общем собрании, до списка бухгалтерских документов, на основании которых менеджер банка проведет платеж за оказанные услуги/работы. Сделано это для того, чтобы усложнить домоуправам, нынешним и будущим, процесс воровства чужих накоплений на капремонт. В том числе для этого в Законе “О жилищных отношениях” прописано требование об открытии отдельного сберегательного счета на каждый дом. Требовали этого, как известно, и раньше, только никто слушать не хотел, но сейчас в сферу охраны средств собственников оказались включены банки – без протокола общего собрания старое новое руководство не сможет снять ни тиына. Поэтому старые и тертые барбосы из КСК под любым предлогом не желают их открывать.

Чаще всего врут, что это невыгодно собственникам: мол, вам тогда придется больше платить за квадратный метр – за одно открытие такого счета банк берет десять тысяч, а там еще каждый месяц плати. Ну мы писали об этом не раз – открытие сберегательного и текущего счетов нынче в казахстанских банках бесплатное, так же как и обслуживание. Мало того, банк еще и проценты начисляет на сберегательный счет.

Но пугает председателей кооперативов не только прозрачность каждого их шага, но и сложность расходования денег на таком счете, снятие наличных денег запрещено тем же нормативным актом “Приказ министра индустрии и инфраструктурного развития РК от 29 апреля 2020 года “О порядке проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума”. Найти документ можно на сайте министерства юстиции либо в конце этого материала, если вы читаете его на нашем интернет-ресурсе caravan.kz.

Долговая яма

Мои добрые знакомые оказались в непростой ситуации – активная часть соседей вознамерилась поменять кровлю в доме. Как выяснилось, в КСК особых накоплений на капитальный ремонт нет, и председателем предложено им взять кредит у государства. Понятно, что у здравомыслящей части собственников возникли сомнения в целесообразности мероприятия. Пока им удалось поставить ситуацию на паузу, но пыл остальных чем-то весомым необходимо сбить. Смотрим, какие доводы здесь уместны.

Дороговизна. Государство не выдает кредит только на замену кровли, определены два типовых перечня работ:

“1) минимальный вид работ – это ремонт кровли, подъезда и подвала жилого дома с обязательной установкой автоматизированной системы регулирования теплопотребления и общедомовых приборов учета тепловой энергии;

2) максимальный вид работ – это ремонт кровли, подъезда, подвала, фасада, ремонт (замена) лифтового оборудования (при наличии) с обязательной установкой автоматизированной системы регулирования теплопотребления и общедомовых приборов учета тепловой энергии”.

Мы цитируем нормативные правила. Хотите не хотите, надо не надо, но в перечень работ войдут перечисленные виды работ, и собственники будут обязаны их оплатить, за исключением установки лифта, если его в доме нет. Ни один чиновник, ни одно ведомство не имеют права менять либо дополнять их по заказу КСК либо ОСИ / ПТ. Дополнительные и обязательные расходы – составление проектно-сметной документации у лицензированной организации. Мы как-то приводили уже их расценки 3–4-летней давности – для типовой пятиэтажной панельки это составит более одного миллиона тенге.

Еще одна неприятность: зачастую в тендере на проведение капитального ремонта через госфинансирование участвуют строительные компании, которые затем передают исполнение работ другим организациям. Иными словами, в их расценках будет заложена маржа за посредничество.

Итожим: переплачивать героям нашей истории придется в разы – ненужные работы, документация, переплата компании – победителю тендера. К слову, сами собственники не могут выбрать строителей: кто даст минимальную цену в торгах, тот и будет выполнять работы.

Сроки. Дырявую крышу быстро заменить не получится. Сложно назвать конкретные цифры, но с учетом трудоемкости прохождения всей процедуры можно говорить о периоде от 4 месяцев до полугода. Никто сейчас точно не скажет – успеют или нет желающие войти в бюджетную программу этого года, всё может сместиться на 2023 год. Будет ли это решением проблемы протечек кровли – судите сами.

В неоплатном долгу. Многажды нас спрашивали: кто будет выплачивать кредит государству, если квартира будет продана? Здесь тоже недобрые вести: “32. При кредитовании проектов по проведению капитального ремонта многоквартирных жилых домов за счет средств республиканского бюджета через механизм бюджетного кредитования местные исполнительные органы будут определены заемщиками, конечными заемщиками будут являться собственники квартир, нежилых помещений”. Иными словами, продали квартиру – нет, платить по займу будут владельцы недвижимости, подписавшие кредитный договор.

Даже если бывший хозяин умер – кредит должен быть погашен его наследниками.

Напомним, что договор о бюджетном кредитовании предусматривает солидарную ответственность – долги соседей по кредиту будут выплачивать те, кто и так платит свою долю.

Быстрые решения

Самым простым решением в нашей истории будет – собрать со всех собственников целевые взносы либо на замену кровли, либо на частичный ремонт. Ремонт кровли: как не попасть на чужой кредит

Не стоит сгоряча платить миллионы за новую крышу, в определенных обстоятельствах лучше обойтись заменой и ремонтом прохудившейся части. Тем более когда не решены главные вопросы: создание в доме объединения ОСИ или простого товарищества (ПТ); нет отдельных счетов на дом, в том числе сберегательного – для накоплений на капитальный ремонт. КСК – натура уходящая, банковский счет у них один – уследить за ними сложно. Необходимо настоять на том, чтобы в квитанции была отдельная строка: “Целевые взносы на ремонт кровли”, тогда по банковской выписке будут видны все поступления (от кого и сколько?) и расходы (кто снял, перечислил, кому, сколько и за что?).

Неизменным остается требование – любые работы по капитальному ремонту должны быть одобрены собственниками на общем собрании. Две трети владельцев должны принять участие и две трети из них одобрить.

Обязательные вопросы повестки: принятие решения о проведении капитального ремонта с указанием вида работ; утверждение сметы расходов и работ; утверждение размера целевых взносов; срок проведения. К слову, сама процедура общего собрания, а также формы документов – строго регламентированы. За это отвечает другой нормативный документ: “Приказ и. о. министра индустрии и инфраструктурного развития РК от 30 марта 2020 года “О правилах принятия решений по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, а также типовые формы протоколов собрания”.

Платить – не платить

Сегодня собственники разделились на две группы не только из-за чехарды со сроками ликвидации кооперативов. Одни считают, что платить ежемесячные взносы на содержание общедомового имущества и накопления на капитальный ремонт нужно, другие категорически против. Последних понять просто – работы по дому не ведутся, накопления не пойми куда исчезли, и кормить всю эту публику никому не хочется. Рассуждать на эти темы не станем, просто дадим название еще одного нормативного документа, который было очень нелегко отыскать: “Приказ министра национальной экономики Республики Казахстан от 20 марта 2015 года № 241 “Об утверждении Типового положения о жилищной инспекции”. (Любопытно, что его подписал Ерболат Досаев, когда был министром экономики, а теперь он обязан его исполнять, занимая должность акима Алматы.) В нем мы найдем ответ на вопрос: что делать, чтобы заставить упертого домоуправа открыть отдельные банковские счета на дом, если сейчас вопрос перехода не решается. Вот откуда придет помощь: “14. Жилищная инспекция в соответствии с возложенными на нее полномочиями осуществляет следующие функции государственного контроля за:

1) соблюдением процедуры избрания формы управления объектом кондоминиума собственниками квартир, нежилых помещений, открытием текущего и сберегательного счетов…”.

И еще одна цитата: “13. Основными полномочиями жилищной инспекции являются: 5) вынесение обязательных для исполнения предписаний (представлений) по устранению нарушений, согласно Закону Республики Казахстан “О жилищных отношениях” и правилам содержания общего имущества объекта кондоминиума, утвержденным приказом министра национальной экономики Республики Казахстан от 19 февраля 2015 года № 108 (зарегистрирован в Реестре государственной регистрации нормативных правовых актов под № 10528, опубликован 23 апреля 2015 года в информационно-правовой системе “Әділет”)”. Это два пункта, которые помогают собственникам побеждать глухоту управдомов и инертность чиновников.