Опубликовано: 1400

Ничем не ограниченная власть: на что имеют право собственники жилья

Ничем не ограниченная власть: на что имеют право собственники жилья Фото - Тахир САСЫКОВ

Жилищная революция на современном этапе приобретает порою причудливые формы. Под несмолкающий вой председателей КСК собственники всё чаще берут власть в свои руки, и всё чаще удачно. Правда, иногда у некоторых из них возникает путаница в головах: когда они в доме хозяева, а когда – не совсем. Говорим сразу и прямо – всегда (!), собственник всегда в доме хозяин.

“Отчего возник вопрос?” – спросите вы. А возник он из разговора с нашими читателями. История для сегодняшнего дня типичная – решили собственники переходить от КСК и создать у себя в доме ОСИ (объединение собственников имущества). Всё чин чином, созвали народ на общее собрание, дружно проголосовали “за”, прошли государственную регистрацию, снова собрали народ – нужно было решать: рулить дальше самим или всё же передать хозяйство под внешнее управление, то есть управляющей компании. Дело в том, что женщина, согласившаяся взять на себя руководство объединением, неожиданно и тяжело заболела, поэтому экстренно понадобилась альтернатива.

С ходу найти желающего не получилось, поэтому решили временно передать управление, а там посмотреть, как пойдет. Ну пошло, скажем, не так уж плохо, но вот непонимание с обеих сторон – кто при таком раскладе главный? – всё же появилось.

В заблуждение ввела формулировка “право заключать договор”: управляющая стала говорить членам совета дома, что она имеет право заключать договор по закону, значит, она же имеет право выбирать организацию. Те, в свою очередь, ее уверенность не разделили и позвонили нам.

Вот мы им и всем остальным собственникам страны отвечаем.

Конечно, управляющая права только наполовину – Закон “О жилищных отношениях” дает ей право заключать от лица ОСИ (объединения собственников имущества) или от ПТ (простого товарищества) договоры с разного рода организациями. Но (!) только заключать, то есть ставить свою подпись под договором. А вот делать выбор организаций – поставщиков работ и услуг, извините, имеют право только собственники на общем собрании – это 2 разные процедуры.

Закон “О жилищных отношениях” суров: всё, что касается расходов на содержание общедомового имущества, управление или капитальный ремонт, должны решать только собственники (ст. 42-1). Только они утверждают смету расходов, а также внесенные в нее изменения и дополнения, что и является, по сути, выбором сервисной организации.

Последовательность должна быть такова: управляющая или представитель управляющей компании собирают ценовые предложения организаций, оказывающие необходимые услуги. Затем эти ребята созывают общее собрание в строгом соответствии с требованиями ст. 42-1 закона, и собственники, ознакомившись с подготовленными ими ценовыми предложениями, делают свой выбор, после чего управляющая и иже с ней ставят свои подписи под договором.

К слову, права и обязанности управляющего или управляющей компании описаны в ст. 48-1 закона “О жилищных отношениях”. Если пересказать в 2 словах, то управляющие люди имеют право организовать общее собрание, провести его и затем исполнять высокую волю собственников.

Воля хозяйская

Теперь о том, откуда взялась этакая юридическая заковыка. Дело в том, что если бы государство не наделило правом заключать договор управляющего, или председателя ОСИ, или доверенное лицо ПТ (простое товарищество), то для его заключения понадобилось бы обойти всех собственников дома и собрать их подписи. Иными словами, право подписи ими делегировано всем вышеназванным лицам.

Хочу обратить ваше внимание, что раньше председатели КСК любили морочить голову собственникам их правом заключать договор, и объяснения были те же самые. Но, как видим, схема не работает, если работает совет дома, поэтому без вариантов – собственник в доме хозяин.

Фактически поправками в жилищное законодательство установлен тройной механизм защиты от воровства: за председателем ОСИ, или доверенным лицом ПТ, или управляющей компанией бдят члены совета дома, за ними и всеми ранее названными – ревизор или ревизионная комиссия, а за всем этим скопом – любой собственник.

Отчеты о расходах ему на стол каждый месяц, распечатки выписок движения денег по банковскому счету – сюда же, ну и акты выполненных работ и услуг, все договоры будьте любезны предоставить по первому обращению. Новая старая жизнь: что изменилось в правилах содержания общего имущества кондоминиума

Но недопонимание сейчас возникает не только между уровнями власти, собственники и их представители – члены совета дома, а также председатели ОСИ и доверенные лица ПТ (простое товарищество) пока не разобрались с обязательными видами платежей. Как ни странно, но у них, к примеру, возникла путаница из-за формулировки “санитарная обработка”. Возражения наших читателей сводились к тому, что, мол, какая может быть санитарная обработка мест общего пользования у дворников? Речь в этом случае может быть только об уборке подъездов. А раз так, то на уборку подъездов с нас собирают дважды.

Но в этом случае они ошибаются: в нашей стране еще существуют многоквартирные двухэтажные дома с печным отоплением в квартирах и удобствами во дворе. Вот эти “удобства во дворе” и назвало государство “местами общего пользования”, а их уборка – санитарная обработка, но и это не совсем всё. В нормативном документе “Методика расчета сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума” санитарная тема упоминается дважды:

“4) обеспечение санитарного состояния мест общего пользования объекта кондоминиума;

5) обеспечение санитарного состояния земельного участка придомовой территории объекта кондоминиума (озеленение, посадка, уход, обрезка зеленых насаждений и газонов), санитарная очистка мусоропровода, очистка выгребных ям, уборка и побелка дворовых уборных, уборка листьев, снега и наледи, в том числе с крыши)…”.

Пункт № 4 – уборка подъездов, пункт № 5 – функциональные обязанности дворника. Мы намеренно привели полную цитату, потому что с обязанностями дворника оказалось большинство вопросов. Хорошо об этом знать еще и потому, что в зарплату дворника уже входит обрезка кустов, высадка цветочков на клумбах и стрижка газона. Других людей и организации для этого нанимать не надо. Правда, если у вас старое дерево и гигантская ветка на нем вот-вот упадет, то обрезать ее должны специалисты. Для чего они вызываются, с ними оформляется договор, но прежде (!) расходы на эту манипуляцию с расценками данной компании утверждаются общим собранием собственников.

Воля чиновников

Сумятицу с ценообразованием тарифа на содержание общедомового имущества внесли и чиновники-реформаторы. Напомню, они, вроде бы в помощь новым управленцам жилых домов разработали нормативный документ “Методика расчета минимального размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума”. Задумка была такая: новенькие плохо еще ориентируются в жилищной сфере, да и собственникам будет проще контролировать их, если местные акиматы будут рассчитывать минимальный тариф за квадратный метр для разного типа домов по минимальным ценовым предложениям в этом городе/населенном пункте. И от этого всем должно стать хорошо, но где задумки, а где жизнь, мы с вами все знаем – это два разных места. Поэтому ничего хорошего пока не вышло: акиматовские работники из разных мест указание сверху выполнили как поняли. Первыми утвердили тариф в Усть-Каменогорске, правда тут же сообразили, что чего-то напутали, и решение свое отменили. Остальные пока держатся, но цифры в их постановлениях выглядят не обнадеживающе.

Дело в том, что помимо классности домов, исходя из которой, по методике, должен увеличиваться тариф, реформаторы включили все виды работ и услуг, которые раньше в единый тариф не включали.

Например, приобретение и обслуживание домофона, или обслуживание лифта, или та же уборка подъездов. Размер тарифа справедливо подскочил, отчего чиновники и собственники растерялись, а разного рода ушлая публика из изгоняемых управдомов обрадовалась и стала вопить на всех углах: вот чего вы своей реформой добились: раньше у нас был тариф 11 тенге за квадрат, а сейчас все 70! Ну эти ребята – известные вруны и манипуляторы. 11 тенге за квадратный метр на содержание общедомового имущества у них никогда не было, просто они размазывали статьи расходов по всей квитанции, поэтому в графе “Расходы на содержание общедомового имущества” они ставили 11 тенге за квадратный метр, а ниже у них шли “Аварийка” - 11 тг/кв. м; “Обслуживание лифта” – 8 тг/кв. м; “Уборка подъезда” – 350 тг; “Домо-фон” – 390 тг; “Обслуживание счетчика тепла” – 15 тг/кв. м. И так далее, кто что из них еще придумает. Ну в новостройках – это обязательно охрана, обслуживание шлагбаума и паркинг.

Если мы суммируем все эти отдельно взятые строки расходов, то для “обычного дома без понтов” получим более 68 тенге за квадратный метр, так что роста нет, просто авторы методики решили по-честному всё объединить в единый платеж.

Добавим, что любой собственник имеет право направить запрос в свой акимат с просьбой ознакомить его с ценовыми предложениями и расчетами, на основании которых у них вся эта красота получилась. Поэтому горячку пороть не стоит, никто не имеет права навязать вам высокие платежи и заставить платить больше, чем вам это нужно для содержания дома в хорошем состоянии. Как и где можно сэкономить – об этом мы писали ранее, материалы размещены на нашем сайте caravan.kz (“КАРАВАН” от 15 октября и 22 октября 2021 года).

Законодательство по теме:

Методика расчета сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума

Методика расчета минимального размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума

Закон РК “О жилищных отношениях”

Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума

Типовой устав объединения собственников имущества

Типовой договор простого товарищества о совместной деятельности

Порядок проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума

Правила принятия решений по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, а также типовые формы протоколов собрания

Закон РК “О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства”

Оставить комментарий

Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи