Эх, в недвижимость ухнем...

Окончание, начало см.здесь. Министр Галым Оразбаков напомнил всем игрокам на рынке недвижимости о том, что государство в рамках выполнения государственной жилищной программы готово выкупить недостроенное жилье по цене в 750-800 долларов за квадратный метр. Государство во всей этой большой игре довольно долго выжидало, стремясь понять, когда из рукава можно будет достать джокер. Удобный случай подвернулся, и козыри на столе. При этом, для людей наивных и совсем уж простых на публику выносится идея о том, что государство заботится о дольщиках и не хочет, чтобы они сильно пострадали. Если проанализировать ситуацию, сложившуюся после кризиса ликвидности, то можно легко понять взаимозависимость процессов При нынешней конфигурации рынка государство озабочено лишь тем, чтобы спасти строительный сектор от повсеместного дефолта. Дефолт строительных компаний нанесет удар по банкам, финансовой системе в целом, и может вызвать кризис похлеще американского. Поэтому когда сейчас государство закладывает в бюджет 4 миллиарда долларов на поддержку строительного сектора - это означает спасение государства. Эти деньги все равно проползут через банковские сейфы, прежде чем уйти в строительство и оживить стройки, которых в Казахстане великое множество. Просто теперь мониторинг за расходованием средств возложен на банки, и они стали тем самым звеном, которое должно установить свои правила игры на рынке. Причем, эти 4 миллиарда будут оговорены такими условиями, что комбанкам вряд ли поздоровится. Но, с другой стороны, сейчас нет ни одного другого источника рефинансирования, поэтому банки, как и раньше, снова выстроятся в очередь - теперь за государственным пирогом. Сигнал из больших кабинетов Государство фактически вернуло себе инициативу на рынке недвижимости. Сообщение министра Оразбакова для банков и строительных компаний можно расшифровать примерно так: государство - не благотворительный фонд, и не может за счет бюджета обеспечить ни первым, ни вторым ту долю прибыли, которую оба субъекта закладывали в строительство. 4 миллиарда долларов из государственного бюджета и 750-800 долларов за квадратный метр жилья есть та жертва, на которую пойдет правительство, чтобы реанимировать строительный сектор. И больше ничего. Так что господа, фиксируйте свою прибыль, ибо рассчитывать на большее нельзя! По большому счету, на рынке недвижимости Казахстана настал период, когда всем сестрам раздадут по серьгам. В период коррекции цен есть время призадуматься над тем, как и что построили. В первую очередь, после спада ажиотажа на рынке есть резон призадуматься о качестве построенного. Естественно, кредитная составляющая заметно уменьшится, в то же время начнется период разобраться во всем хозяйстве. Начнутся разборки по разрешениям, которые выдавали местные органы власти на строительство. Процесс разборок затем перейдет в стадию, когда уже жители только что построенных домов начнут предъявлять иски в суды строительным компаниям. Последние потянут за собой инвесторов - банки и частные лица, которые стремились заработать на недвижимости. Дальнейшие движения на рынке предугадать несложно. В период после коррекции цен на рынке появятся долгосрочные инвесторы - собственники арендных и ипотечных домов - затем количество сделок увеличится, работы брокерам и юристам прибавится, которые начнут зарабатывать не столько на динамике повышения цен, а на оборотах. В конечном счете, на рынок выйдет и государство, способное изыскать деньги на покупку незавершенных объектов жилья и коммерческой недвижимости. Еще одна функция государства - роль посредника между стройкомпаниями, инвесторами и реэлторами, с одной стороны, и заемщиками, с другой стороны. А так как цели стабилизации рынка и защиты прав дольщиков, по сути, совпадают, будет казаться, что государство на самом деле хочет спасти своих граждан. Кому нужен "кот в мешке"? На сегодняшний день "кота в мешке" покупают заемщики, а законно, в виде залога, оформляют банки. Тем самым, оба игрока на поле ипотечного кредитования делают необдуманные шаги. Вследствие чего необдуманность действий приводит к возникновению мыльного пузыря, надуть который по максимуму желают все остальные игроки рынка. По идее, пришло время, когда заемщики смогут реально оценить свое место в большой игре, и перестать покупать "кота в мешке". Последнее - это и есть недвижимость, которая давала возможность на ней спекулировать. Заемщики обязательно поймут, что случаи с их одурачиванием есть проблема, которую они сами своими руками создают, доверяя свои деньги компаниям-однодневкам или компаниям, старающимся урвать кусок на рынке и убежать. В том-то и трагедия момента: если не удается урвать, компании просто убегают с рынка, а дольщики вынуждены объявлять голодовки, обивать пороги госучреждений в надежде, что государство вернет часть потерянных денег. Государство в такой ситуации не может удовлетворять потребности всех пострадавших дольщиков, ибо цепная реакция на рынке может оказаться губительной для бюджета. Хотя следует признать и то, что государство не имеет право оставлять строительный рынок в том состоянии, в котором он находится. Функция государства в том, чтобы сделать рынок цивилизованным, вытеснив за счет определенных мер компании, не способные организовать финансирование на оптимальной основе, заставить компании раскрыться и сделать атмосферу на рынке насыщенной кислородом. Если кто-то думает, что застройщики и риэлторы с завтрашнего дня начнут работать цивилизованно, тот глубоко ошибается. Надо понять, что работать они будут по установленным на рынке правилам. Причем, установленным государством. Значит, нынешние правила заставляют их дурачить заемщиков. Настало время государству отладить правила игры, которые станут невыгодными для махинаторов. Тогда структура рынка поменяется, и с него слетят недобросовестные риэлторы и застройщики. Конечно, трудно представить рынок из одних только добросовестных застройщиков и риэлторов. Необходимо четко уяснить себе, что изначально "добросовестных" и "недобросовестных" на свете не бывает. Есть только правила игры, которые благоприятствуют добросовестности и не приемлют недобросовестность. Банкам также придется поработать над тем, чтобы отладить бизнес-процессы и минимизировать финансирование, заранее обреченное на невозврат. С одной стороны, им необходимо ужесточить требование к заемщикам, тем самым, сделав отбор более жестким. С другой стороны, они обязаны прошерстить и своих застройщиков, чтобы изначально несостоятельные компании не могли получить доступ к финансированию. Как пойдет коррекция? Ошибочно также считать, что снижение цен на недвижимость пойдет высокими темпами. Государство в этом не заинтересовано, и те же 4 миллиарда долларов направлены на то, чтобы создать, своего рода, тормозной путь на рынке. На казахстанском рынке следует ожидать следующего: цены будут резко падать в сегментах, которые были сильно переоценены, в то же время довольно мягко будут снижаться в сегментах, которые переоценены умеренно. В то, что и на первичном, и на вторичном рынке цены на недвижимость искусственно завышены, никто уже не сомневается. Можно с большей долей уверенности говорить, что самого существенного снижения цен исходя из структуры рынка, следует ожидать на вторичном рынке и новостройках. Цены в этих сегментах были сильно завышены ипотечными ожиданиями потенциальных покупателей. Продавцы вторичного жилья и застройщики должны понять прописную истину: лучше сейчас зафиксировать прибыль, чем дождаться момента, когда этой прибыли вообще не будет. Пик цен, который наблюдался в феврале-мае нынешнего года, уже позади, и правда заключается в том, что он больше не вернется. Динамика падения цен сохранится до тех пор, пока на рынке не стабилизируется соотношение спроса и предложения. Как заявило государство, цена квадрата сейчас не превышает 750-800 долларов. Даже если допустить, что оно слегка ошибается в своих расчетах, нельзя ждать, что цена квадрата вырастет до 4-5 тысяч долларов. Сейчас на рынке нет никаких очевидных факторов, могущих сыграть на повышение, а полно факторов, способных сыграть на понижение. Есть ли повод ждать, когда коррекция цен приведет к существенным потерям? Думаю, что застройщики и продавцы вторичного жилья сегодня над этим крепко призадумались. С другой стороны, им необходимо учесть и человеческий фактор на рынке. Заемщики тоже просчитали свои риски от кредитов. Они осознали будущую стоимость сегодняшних заимствований, что сказалось на их решимости заимствовать деньги и лезть в ипотечную кабалу. На уровне подсознания заемщики утвердились во мнении, что легких денег на свете не бывает и недвижимость, легко доставшаяся, так же легко может и уйти. И самое главное. Заемщики поняли, что рисковать они будут не только той собственностью, которая является залоговой, но и всем тем, что накопили за свою жизнь. В случае резкого снижения цен на рынке, заемщики потеряют не только залог, но и все остальное свое имущество, став полными банкротами. Такая перспектива способствует осторожности заемщиков и снижению кредитной активности. Это приводит к определенной усталости рынка, когда снижение активности на нем со стороны заемщиков снижает степень финансирования строительного сектора и заставляет застройщиков и риэлторов заняться своими прямыми обязанностями. Первые стремятся зафиксировать прибыль и быстрее избавиться от падающих активов, вторые переносят акцент со сверхдоходов на сверхобороты и качество обслуживания. Жилпрограмма, как она есть Государству не следует ловить рыбку в мутной воде. Разумеется, не стоит отдавать на откуп темпам строительства его качество. Не стоит надеяться, что непрозрачность сектора и "откаты" будут способствовать качеству строительства. Они лишь способствуют накачиванию рынка и цен. Жилпрограмма станет реальностью лишь тогда, когда исчезнет или минимизируется спекулятивный фактор, когда люди будут использовать жилье по прямому назначению, а не как источник получения прибыли. Поэтому и столь очевидна нерациональность масштабов жилищного строительства. Не нужно строить бесконечно много, а лишь столько, чтобы покрыть потребности населения. С другой стороны, люди должны зарабатывать столько, чтобы могли себе позволить покупку жилья. Для этого тоже государство обязано создать условия. Все остальное на рынке и есть продукт для спекуляций. Лишние квадраты Казахстану не нужны, ему нужны только те квадраты, которые могут обеспечить жильем ныне нуждающихся, и, впоследствии тех, кто будет нуждаться завтра. Другими словами, надо дать возможность строителям строить качественное и доступное жилье не в убыток себе, а гражданам - зарабатывать деньги для приобретения этого жилья. Других "хитрых" рецептов решения жилищной проблемы всех нуждающихся быть просто не может. Государство же может принять в этом процессе грамотное участие. Ипотека и рынок арендного жилья могли бы помочь в решении жилищной проблемы, но не надо превращать их в самоцель и делать из них панацею от всех бед. При этом, рынок ипотечного кредитования и арендного жилья тоже должны иметь соответствующую правовую основу, а участники отношений - надежные механизмы грамотной реализации своих прав и обязанностей. Фото с сайта http://1rre.ru