Как управлять многоквартирным жилым домом в Казахстане

В прошлом номере мы уже начали разбирать новшества, планируемые для внесения в Закон "О жилищных отношениях". Похвалили депутатов за то, что с их поправками правительственный вариант перемен стал много понятнее и прозрачнее. А также отдали им дань уважения за то, что они услышали нас и поправили болезненные и неработающие нормы. Подробнее обо всем вы сможете узнать, зайдя на наш сайт Caravan.kz, где размещена статья.

Сегодня мы поговорим, пожалуй, о самом болезненном изменении существующего расклада в ЖКХ – управлении многоквартирным жилым домом.

Фифти-фифти

Вряд ли что-либо изменится, поэтому, нравится это кому-то или нет, но управляющие компании станут частью жизни собственников. Конечно, проектом закреплено право владельцев недвижимости выбирать форму управления: будет это председатель их дома или ОСИ (объединение собственников имущества) или же они передадут свои функции управления управляющей компании или управляющему. Имеется в проекте и такое понятие, как простое товарищество, оно возможно в домах с малым числом квартир.

Мы ранее писали, что самым большим недостатком управляющих компаний для собственников станет увеличение расходов, которые они будут вынуждены нести, так как для этих ребят управление многоквартирными домами – бизнес, а значит, у них должна быть прибыль и они обязаны платить налоги, которые не платят сейчас КСК, и не будут делать ОСИ.

Мне не встречались какие-либо исследования, насколько именно возможно увеличение ежемесячного сбора при выборе управляющей компании, но цифры могут быть значительными.

Судите сами: налог на добавленную стоимость – 12 процентов, налог на прибыль (КПН) – 20 процентов, ну и рентабельность никто не отменял, а она может быть любой – и 25, и 50 процентов, как решат учредители. Конечно, есть вариант, при котором эта сумма будет снижена за счет большого числа клиентов, то есть многоквартирных домов. Но это, как говорят англосаксы, фифти-фифти, пятьдесят на пятьдесят.

Управление – значит доступ

После того как был получен доступ к поправкам, внесенным депутатами, стали очевидны и другие риски для собственников в случае их решения передать управление их домом, или, по-юридичному, объектом кондоминиума, управляющей компании.

Оба эти новшества касаются денег: в первом случае бизнес-структура может получить неограниченный доступ к средствам ОСИ, в другом – она вовсе не обязана отчитываться о расходах перед каждым собственником или общим собранием.

Смотрите сами, как выглядят поправки в статью 34, пункт 6: "Собственники квартир, нежилых помещений вправе принять на собрании решение о делегировании управляющему многоквартирным жилым домом или управляющей компании функций: управления текущим счетом объединения собственников имущества или простого товарищества на основании доверенности; осуществления мониторинга за своевременным внесением денег собственниками квартир, нежилых помещений на текущий счет; взыскания задолженности в соответствии с порядком, определенным законодательством Республики Казахстан".

Как вы понимаете, "управления текущим счетом" и есть не что иное, как не­ограниченный доступ к деньгам собственников. Конечно, формулировка "вправе принять решение" не является обязательством для владельцев недвижимости передавать чужому дяде свой кошелек с деньгами, но это на бумаге, а как там пойдет и кто будет морочить им голову, чтобы этот доступ получить… Непонятно, зачем властям так подставляться, ведь очевидно пойдет байга, и крайним будет правительство. Поэтому смело просим сенаторов поправить своих товарищей из нижней палаты и рисковую поправку из проекта закона убрать. Какие тайны скрывают поправки в жилищное законодательство в Казахстане

Кто кому главный

В принципе, если внимательно прочесть изменения в Закон "О жилищных отношениях", выходит, что для собственников создается новый гегемон. Судите сами: если сенат не поправит мажилис, управляющая компания в современных жкх-овских условиях, получив неограниченный доступ к деньгам собственников, не обязана перед ними отчитываться.

Вот какую норму придумали то ли депутаты, то ли разработчики, а те ее пропустили. Статья 48-1: "2. Управляющий многоквартирным жилым домом или управляющая компания осуществ­ляет следующие функции: …7) представление совету дома ежемесячного отчета по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума; …". Иными словами, управляющая компания отчитывается не перед собственниками на общем собрании, что было бы логично, а только перед советом дома. Организацией, надо сказать, получившей поправками большие полномочия и являющейся по своей сути ручной для нынешних председателей КСК. Верить в то, что с принятием революционного проекта этот расклад сил на местах изменится, конечно, можно, но уж очень наивно.

Тем непонятнее, откуда такое доверие к этим ребятам у авторов следующих поправок: "Совет дома осуществ­ляет следующие функции:

1) выбор и смену формы управления объектом кондоминиума при условии делегирования собранием таких полномочий совету дома;

2) принятие решения о выборе управляющего многоквартирным жилым домом или управляющей компании, о заключении договора об оказании услуг по управлению объектом кондоминиума сроком на один календарный год, а также о его изменении или расторжении при условии делегирования собранием таких полномочий совету дома;

3) …рассмотрение ежемесячного и годового отчетов по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума…" (статья 42-3, пункт 3).

Не хочется говорить очевидных вещей, но, видимо, без этого не обойтись, если серьезные государственные деятели подобные пассажи пропускают.

В подавляющем большинстве совет дома сегодня, как писалось выше, – это ручная группа людей, которые связаны с председателями разного рода интересами.

Сейчас Закон "О жилищных отношениях" не позволяет им вместе с председателем самостоятельно принимать решения по всем этим вопросам, и выбор сервисной организации, и управляющей компании, и рассмотрение-утверждение годового отчета, а тем более изменение формы управления – исключительная компетенция собственников в лице их общего собрания.

Долгие годы председатели КСК, в том числе через свои общественные организации, добивались того, чтобы получить эти полномочия, ссылаясь в том числе на то, что собственники тупые и откуда им знать, какая сервисная организация хорошая, а какая нет.

Делалось ими это исключительно для того, чтобы иметь возможность единоличного управления и возможность заключать договор со своей сервисной компанией либо той, что дает большой откат. Ну депутатам-то откуда знать про откаты и про аффилированные бизнес-структуры… Как председатели КСК смогут продавливать свои любые решения в Казахстане

И вот теперь – сюрприз (!), собственникам – до свидания, вся власть – председателю и его плебеям. Если кто-то из государства всерьез хотел что-то исправить и осадить ворюг, ему этого сделать не дали. Вы же не станете мне возражать, мол, общее собрание может и не делегировать такие полномочия. Может, если его кто-то будет собирать и спрашивать, а так схема получения одобрямса уже отработана, и здесь никакие подшивания списка участников собрания к протоколам не помогут.

Поэтому у собственников сейчас одна надежда – сенаторы не станут поддерживать взрывоопасные предложения правительства или своих коллег и данные пункты из статей изымут. Вы также можете не молчать и написать о своем мнении по данному вопросу непосредственно в рабочую группу сената парламента.

Что хорошо, то хорошо

Обратим внимание собственников на положительное изменение – предлагается облегчить им доступ к сведениям о деньгах: "Председатель объединения собственников имущества или доверенное лицо простого товарищества обязаны ежемесячно предоставлять всем собственникам квартир, нежилых помещений информацию о движении денег по текущему счету и расходовании денег на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума путем размещения информации в общедоступном месте, определенном собранием" (статья 32, пункт 6).

Правды ради скажем, что и сейчас собственники имеют право знакомиться с движением денег на банковском счете как угодно часто, но перемены в части обязательства делать это председателем без обращения к ним – очевидно положительный момент.

Однако только этих перемен недостаточно, необходимо ужесточить обязанность председателя ОСИ, а также управляющей компании или управляющего знакомить собственника при его обращении с любыми документами, касающимися деятельности этих структур по данному дому. Это только на первый взгляд может показаться чрезмерным, на практике управленцы используют любые уловки, лишь бы не показать оригиналов документов.

И в заключение несколько слов в поддержку. В статье 6 появился пункт в пользу собственников: "Убытки, причиненные собственникам квартир, нежилых помещений физическими, юридическими лицами, осуществляющими функции управления объектом кондоминиума и содержания общего имущества объекта кондоминиума, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством Респуб­лики Казахстан…". Ну что хорошо, то хорошо.