Реформа ЖКХ: Как и кто будет управлять собственностью

Все нормативы и правила должны были выйти из курирующего министерства еще в конце марта, но по известным причинам центр внимания был смещен, и теперь чиновники стремятся всё наверстать. Возможно, поэтому один из ключевых для собственников нормативных документов получился таким размытым и в некоторых положениях двусмысленным.

Называется он “Правила принятия решений по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума”. Запишите сразу номер приказа: “Приказ и.о. министра индустрии и инфраструктурного развития Республики Казахстан от 30 марта 2020 года № 163”. Эти сведения помогут вам, с одной стороны, легко найти документ в информационной базе министерства юстиции, с другой – использовать его для защиты своих интересов при любых обстоятельствах, в том числе в суде.

Вроде бы мелочь…

Несмотря на недостатки, сам факт принятия этих правил здорово работает в пользу собственников недвижимости. Имея их на руках, вы всегда сможете ткнуть ими в нос новенького управленца, если тому захочется позаниматься самоуправством.

Основной принцип, закрепленный в правилах: все решения по управлению общедомовой собственностью принимают владельцы квартир и помещений в этом доме.

Органу управления, будь то совет дома, или председатель ОСИ (объединение собственников имущества), или доверенное лицо простого товарищества (ПТ), или управляющая компания, отведена роль исполнителя воли народа, а никак не наоборот. Конечно, революции в этом нет, данный расклад сил был закреплен и в прежней редакции Закона “О жилищных отношениях”, но только прошло это почему-то мимо собственников.

Между тем большая часть вопросов, обязательных для получения одобрения, касается прежде всего денег. Сейчас это становится еще более актуальным, так как депутаты, приняв поправки в закон, позволили управленцам облагать собственников дополнительными сборами помимо ежемесячных платежей на содержание общедомового имущества и накоплений на капитальный ремонт. Называются они “целевым взносом”, размер их может быть каким угодно большим, никакими нормативными документами, в отличие от ежемесячных платежей, они не ограничены, так что держать здесь нужно ухо востро. Понятно, что по закону и по принятым правилам цели и размеры должны быть утверждены общим собранием собственников.

Теперь смотрим, что хорошего могут найти собственники в правилах принятия решений по управлению:

Порядок созыва и проведения общего собрания, письменного опроса, голосования на специализированном сайте.

Перечень вопросов, обязательных для одобрения собственниками.

Тонкости с порядком уведомления собственников о проведении общего собрания и его формы.

Особенности фиксации волеизъявления каждого владельца недвижимости.

Правила оформления для каждой формы голосования.

Типовые формы протоколов, уведомления, листов регистрации, листов голосования и письменного опроса.

Несмотря на сухость формулировок, всё перечисленное есть благо для тех, кто владеет недвижимостью в жилых домах. К примеру, обычная на сегодняшний день история, когда один человек владеет несколькими квартирами в одном доме. По закону, у него столько голосов, сколько квартир, и регистрироваться он в типовой форме должен по каждой квартире. Вроде бы мелочь, а когда решается вопрос про большие деньги или выбор управляющей компании, то каждый голос – что? – правильно, может быть решающим. Коммунальный ответ: какие риски несет в Казахстане смена вывесок "КСК" на "Управляющая компания"

Другая типичная ситуация, описанная в правилах: собственник не может принять участие в голосовании, поэтому ему дается право прислать вместо себя представителя, предварительно снабдив его доверенностью.

Мне же нравится требование к инициаторам созыва общего собрания – в уведомлении о проведении мероприятия указывать: “…5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться”. Материалы просто так на дом никто не носит, собственник должен сам обратиться за ними к инициаторам, а те, как написано выше, обязаны их предоставить до начала проведения общего собрания.

Покажу, как это требование можно использовать, например, при голосовании о размере ежемесячных платежей на управление и содержание общедомового имущества. Помним, что в основе его лежит ежегодная смета, которая составляется на основании дефектного акта, который выносится после проведения осмотра общедомового имущества. Сам алгоритм подробно описан в “КАРАВАНЕ” от 21 февраля этого года, с материалом можно ознакомиться и на нашем сайте caravan.kz. Поэтому вам стоит ознакомиться не только с самой сметой расходов, но и актом осмотра и дефектным актом, и лучше, если это будут акты за два года, тогда вы сможете определить достоверность сведений и убедиться, что с вас не хотят стрясти за одни и те же работы дважды.

Зоны дискомфорта

О зонах дискомфорта поговорим позднее, а сейчас о другой хорошей находке, закрепленной в правилах: каждый собственник, участвующий в общем собрании, голосует не руками, а своей подписью. Выглядит это так: после обсуждения каждый участник заполняет лист голосования, где указываются дата, время, адрес дома и вопрос, вынесенный на голосование. Если вопросов несколько, то по каждому будет отдельный лист. В листе (-ах) собственники должны заполнить таблицу: ФИО собственника либо его представителя, номер квартиры (для нежилого помещения предусмотрен отдельный столбец), далее под единой шапкой “Голосую” выделены три столбца “за”, “против”, “воздержался”. Собственник расписывается в том столбце, какое решение он принял.

Напомню, что по новой редакции Закона “О жилищных отношениях” собственники имеют право посмотреть, как проголосовали их соседи по дому (ст. 42-2).

Лист или листы голосования вместе с листом регистрации участников являются неотъемлемой частью протокола общего собрания, они вместе прошиваются и пронумеровываются. Это тоже очень важный момент, он отражен в ст. 42-3 закона, мы эту поправку во время обсуждения в мажилисе всячески поддерживали. Вроде бы мелочь – прошить вместе с протоколом, листы пронумеровать, на практике эта норма существенно осложняет возможности управдомов манипулировать с левыми протоколами и листами регистрации.

К слову, это же требование к оформлению протоколов актуально и для письменного опроса. Мы ранее подробно описывали эту процедуру и повторяться не будем. Обратим ваше внимание только на двух существенных вещах: во-первых, лист голосования будет выглядеть иначе. В таблице в первом столбце должны быть указаны не ФИО собственника, а перечень вопросов, вынесенных на голосование. Далее в столбцах также под единой шапкой “Голосую” идут: “за”, “против”, “воздержался”. Оставляем подпись в том столбце, какое решение по данному вопросу было принято. В шапке листа голосования помимо даты, времени, адреса дома будут указаны “ответственные лица из числа собственников”, проводящие опрос. Ниже таблицы вы пишете свои ФИО, адрес с номером квартиры, ставите подпись.

Смотрите, чтобы под видом листа голосования для письменного опроса вам не подсунули листы для общего собрания. Подобные манипуляции весьма распространены среди нынешних председателей КСК.

В самом начале мы говорили, что документ от куратора ЖКХ – министерства индустрии и инфраструктурного развития – сыроват, поспешили чиновники. Ничем другим не могу объяснить их позволение менять повестку общего собрания собственников. С одной стороны, мероприятием могут воспользоваться сами владельцы недвижимости и поставить на голосование какие-то важные вопросы, в том числе переизбрание председателя, членов совета дома либо замену управляющей компании. С другой стороны, эту норму могут использовать и сами управленцы, протаскивая под прикрытием легковесной повестки свои сомнительные инициативы. Ну мы вас об этом пре-дупредили, вы об этом знаете, так что теперь “злодеям” будем с вами сложнее справиться.

Обратим ваше внимание, что КСК будут действовать на территории республики до середины 2022 года, с новой формой управления ОСИ (объединение собственников имущества) или простым товариществом (ПТ) собственникам нужно определиться до конца года.

Скорее всего, из-за карантина этот срок будет продлен, мы спросили об этом знающих людей в столице, ждем от них ответ на наш запрос в ближайшее время и обо всем вам расскажем.

Внимательные читатели заметили, что мы сегодня не коснулись инновационной формы голосования через специализированные сайты. Повторюсь, люди в кабинетах торопились, расписали процедуру весьма расплывчато. Невнятно она сейчас выглядит и в новой редакции Закона “О жилищных отношениях”, поэтому и нам вам сказать про это пока нечего. Скорее всего, сейчас все ждут запуска понятной информационной платформы ЖКХ по типу egov.kz, как только это произойдет, мы вас немедленно известим.

В заключение хочу вам порекомендовать ознакомиться с несколькими предыдущими нашими статьями, размещенными на сайте Сaravan.kz. Учитывая неизбежность перемен и необходимость принимать какое-то решение по управлению общедомовым имуществом, они могут быть вам весьма полезны. Про неограниченную власть совета дома смотрите “КАРАВАН” от 28 февраля 2020 года, о незнакомой форме управления “Простое товарищество” подробно написано в номере от 3 апреля 2020 года, и о дырах в законе, позволяющих управляющим компаниям воровать у собственников, – “КАРАВАН” от 13 марта 2020 года.

Читайте, знайте и защищайте свои интересы.