ОСИ: безграничное влияние совета дома на собственников

Перечитать материалы или отыскать их в будущем для применения можно на нашем сайте caravan.kz. А нынче мы обратим особое внимание на руководство объединения собственников имущества (ОСИ), там имеются некоторые ключевые моменты, о которых важно знать.

Хотя мы писали об этом неоднократно, но вынуждены повторить вновь: самыми главными начальниками были и остаются сами собственники, здесь ничего не изменилось. Управляют они всем и вся, принимая решения на общем собрании.

Остальные действующие лица, как бы их ни называли, в том числе нанятая управляющая компания, лишь исполняют их волю. Отсюда и название – исполнительный орган. Ключевым исполнителем воли народа в отдельно взятом многоквартирном доме будет совет дома. Структура с большими полномочиями, в том числе законодательно получившая право менять форму управления и управляющую компанию, поэтому людей случайных туда категорически вредно избирать.

Четверо смелых

Быть избранными в совет могут только те, кто имеет собственность в данном доме, это может быть как квартира, так и нежилое помещение. Если недвижимость продана, то и находиться в совете дома бывший собственник не имеет права, каким бы замечательным он ни был. В этом одна из фишек, заложенных реформаторами в новую редакцию Закона “О жилищных отношениях”: управлять общедомовым имуществом и представлять интересы собственников могут только собственники.

Требование иметь собственность в том доме, где тебя избирают в исполнительный орган (орган управления), относится и к председателю объединения (ОСИ).

Инициаторы подобного подхода не без основания посчитали, что тот, кто живет в этом доме или имеет нежилое помещение, будет лучше следить за целостностью и исправностью общедомового имущества, чем чужак. Правда, это не гарантирует от воровства, но это уже другая тема, поэтому просто об этом помним.

Существует временная разница между сроком полномочий совета дома и председателя ОСИ: совет дома избирается на 3 года, председатель – только на 1 год. Сделано это для того, чтобы собственники имели возможность сместить неугодного им управдома и избрать нового. Объединение собственников имущества создается на базе одного многоквартирного дома, и выходить из состава объединения, как это возможно сейчас при КСК с его многодомовым составом, невозможно. Вот и найден был такой способ защиты интересов собственников.

Добавлю, что не возбраняется досрочно переизбрать как председателя ОСИ, так и совет дома. Это право собственников записано в статье 42-1, и делается это на общем собрании.

В совет должны быть избраны не менее трех человек, причем они не могут совмещать членство в нем и позицию председателя ОСИ, иными словами, как минимум в каждом доме Казахстана появится четверо активистов, избранных в качестве органа управления.

В совет можно избрать и большее число участников, если в этом имеется необходимость, это законом не возбраняется. Функциональные обязанности совета прописаны в статье 42-3 Закона “О жилищных отношениях”, обязанности председателя ОСИ в статье 43 (пункт 7). Помимо функционала, перечисленного в этих статьях, собственники на общем собрании могут вменить им и другие обязанности, это их право также закреплено законом.

Существует еще несколько обязательных для исполнения документов, где оговариваются функции совета дома и председателя ОСИ. Это устав объединения, ожидаем его в ближайшее время от куратора ЖКХ – министерства индустрии и инфраструктурного развития, а также разного рода нормативные документы. Например, если помните, “Методикой расчета сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума” совету дома вменено обязательство дважды в год: весной и осенью, производить осмотр дома и его хозяйства и составлять на его основе дефектный акт, который затем ложится в основание сметы расходов на будущий год. Прямого указания на эти функции в законе нет, они заложены этим нормативным документом. Коммунальный ответ: какие риски несет в Казахстане смена вывесок "КСК" на "Управляющая компания"

Все ходы записаны

Раз мы стали говорить о нормативных документах, будет уместным упомянуть о еще двух: типовом договоре с сервисной организацией и типовом договоре с управляющей компанией/управляющим. Скорее всего, в них мы также увидим дополнительно прописанный функционал совета дома и председателя ОСИ. Собственникам важно об этом знать, чтобы иметь возможность затем предметно спросить с них за плохое исполнение обязанностей.

Итак, смотрим функционал совета дома в соответствии с законом:

1) выбор и смена формы управления объектом кондоминиума при условии делегирования собранием таких полномочий совету дома;

2) принятие решения о выборе управляющего многоквартирным жилым домом или управляющей компании, о заключении договора об оказании услуг по управлению объектом кондоминиума сроком на один календарный год, а также о его изменении или расторжении при условии делегирования собранием таких полномочий совету дома;

3) координация деятельности объединения собственников имущества, простого товарищества, управляющего многоквартирным жилым домом или управляющей компании и рассмотрение ежемесячного и годового отчетов по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума;

4) рассмотрение проектов сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума на один календарный год и годового отчета по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума для представления их на утверждение собранию…”.

Эти права и обязанности незыблемы и действуют в том числе, когда собственники решат передать управление и содержание общедомовым имуществом управляющей компании/управляющему.

Думаю, здесь важно сделать короткую паузу: для многих сейчас остается непонятным, как можно “поженить” ОСИ с его исполнительным органом в лице председателя и совета дома и управляющую компанию/управляющего?

Действовать они будут параллельно, но часть функционала от органа ОСИ перейдет к управляющей компании/управляющему. Подробно, что кому и когда отходит, мы будем рассматривать с вами в ближайших выпусках “КАРАВАНА”, а сейчас во избежание сумятицы вновь вернемся к органу управления (исполнительному органу) ОСИ.

В новой редакции Закона “О жилищных отношениях” для совета дома и председателя ОСИ функциональные обязанности различны. Скажем, совет дома организует и проводит общее собрание собственников или письменный опрос, занимается оформлением протокола собрания или листов голосования. В том числе члены совета дома имеют право сами проводить письменный опрос, без привлечения других собственников.

Председатель ОСИ, напротив, следит за исполнением решений общего собрания, но не участвует в его организации.

Председатель ОСИ – это не есть председатель общего собрания.

Совет дома, по новой редакции, должен следить за качеством коммунальных услуг и их бесперебойным предоставлением собственникам квартир и нежилых помещений. На совет также возложена обязанность контролировать исполнение договора сервисной организацией. Председатель ОСИ этим заниматься не будет, в его обязанности вошли: сбор сведений о собственниках недвижимости в данном доме и формирование списка, размещение в общедоступных местах информации о принятых собранием и советом дома решениях, открытие текущего и сберегательного счетов ОСИ в банке, контроль за своевременной оплатой собственниками расходов на управление и содержание общего имущества объекта кондоминиума, а также капитальный ремонт.

Интересно, что совет дома также следит за банковскими счетами, но только за расходом денег на них. Помимо этого председатель ОСИ должен будет зарегистрировать само объединение собственников имущества.

Если говорить о ежегодном и ежемесячном отчете о расходовании средств, председатель ОСИ предоставляет их совету дома, а тот – уже собственникам.

Понятно, что на председателе лежит обязанность заключать договоры от лица ОСИ с сервисной организацией, поставщиками коммунальных услуг и всеми теми компаниями, чьи услуги понадобятся для содержания общедомового имущества. Обязан председатель ОСИ и заключить с каждым собственником дома договор, скорее всего, мы увидим типовой договор от министерства, что неплохо, и там же будут прописаны другие функциональные обязанности председателя, вытекающие из существующего законодательства.

Положительной переменой можно также считать, что в новой редакции прописана ответственность председателя за сохранность документации объединения, в этом же пункте дается перечень документов, за которые тот отвечает (пункт 6 статья 43 Закона “О жилищных отношениях”).

***

Сегодня мы намеренно обошли вниманием ревизионную комиссию. Ее избрание и деятельность предусмот-рены поправками в Закон “О жилищных отношениях”. Обязательно разберемся с этой влиятельной структурой позже, скажем только, что члены совета дома либо председатель ОСИ не могут быть избраны в состав ревизионной комиссии.