Разрешение от чужого дяди: что делать, если вашей собственностью распорядились без вас

Понятно, что проходимцы этим пользуются, и реальные хозяева дома остаются на бобах. Одна такая история произошла совсем недавно. Не буду углубляться во все тонкости, но появился у многоквартирного дома нехороший сосед – мелкий, но очень ушлый предприниматель.

Пока жильцы были озабочены ежедневными хлопотами, он втихаря врезался в их водопроводную систему и отопление.

Обнаружилось это много позже и случайно, когда пришло время что-то там обязательное производить с коммуникациями, и местные сантехники обалдели, увидев такое нахальное внедрение. Нет, нынешний председатель КСК был ни при чем и даже пошел вместе с инициативной группой собственников к злодею призвать того к ответу. Но тот достал из папочки разрешения на подключение к сетям от местных монополистов-коммунальщиков и даже самого акимата. Ну наша группа слегка сникла, подрастерялась от увиденного в печатях и ушла, но, что хорошо, боевой дух не утратила и дело оставлять не собирается, затем к нам и обратилась.

Пока они находятся в пути и дело еще не завершено, говорить о нем не будем, а вот разобраться с правами поставщиков коммунальных услуг и акиматов всех уровней на коммуникации в виде труб и прочих специальных элементов внутри дома попробуем.

Первое и самое главное, что вам нужно знать и запомнить, – никто, ни одна организация не имеет права распоряжаться вашим общедомовым имуществом.

Эксклюзивное право решать: разрешить или нет врезаться кому-либо в коммуникации внутри дома, принадлежат тамошним собственникам. Только общее собрание собственников вправе давать подобное разрешение, ни председатель КСК, ни монополист-коммунальщик, ни акимат любого уровня, – никто другой такого права не имеет. Скажу больше, каждый кооператив республики заключил типовой договор со своими местными поставщиками коммунальных услуг, где это прописано. Смотреть нужно пункты договора “Границы раздела эксплуатационной ответственности” и “Границы раздела балансовой принадлежности”. Так вот, зоны эксплуатационной и балансовой ответственности у монопольщиков при любом раскладе заканчиваются у фасада, то есть на “входе” труб (электрического или телефонного кабеля) в дом. Всё, что внутри, – балансовая ответственность, то есть собственность собственников, извините за тавтологию.

Ни один специалист из этих организаций не имеет даже права войти в подвал без разрешения и присутствия представителя КСК.

Это в том числе означает, что в случае аварии, произошедшей внутри дома, всю ответственность будет нести КСК, и все ремонтные работы также будут производиться за счет кооператива собственников. Сейчас самое время спросить – почему в таком случае монополист позволил себе дать разрешение на подключение к внутренним коммуникациям? Всё просто – он дал техническое разрешение, иными словами, он сказал, что, если вы хотите подключиться и вам это позволили, то с технической точки зрения препятствий для подключения нет, все коммуникации будут работать нормально, и никакой аварийной опасности не существует. “Подключиться разрешаю и буду финансово учитывать впредь, что у меня на этой ветке повис еще один фрукт”, – вот какой смысл несет этот документ. Ну, чтобы было еще понятней, перенесем ситуацию в квартиру: допустим, вы решили переставить в квартире батарею, зовете монополиста-тепловика, тот посмотрел и говорит: перенести можно, соседям не повредит, вода в системе будет циркулировать без проблем, и дает на перенос батареи бумагу с печатью “Разрешение”. Кто принял решение перенести батарею – собственник, в чьей квартире он сделал перенос – в своей, трубы и батарея, в чьей собственности были и остались, – в собственности собственника, то есть собственник ими владел, владеет и распоряжается. Никакой монополист этими правами не обладал и не обладает, его номер 15-й.

Акимат вам не указ

С техническими разрешениями монополистов-коммунальщиков мы разобрались, теперь, убеждена, вас просто так из седла не выбить. Со своей стороны обещаю продолжить разбираться с основанием для вынесения подобного разрешения: исходя из норм законодательства, должны они испрашивать у желающих протокол общего собрания с разрешениям от собственников дома, но так это или нет, лучше узнать от первоисточника. Если такой протокол необходим, то в нашей истории мы имеем дело с подлогом, никакого общего собрания по этому поводу не проводилось, и мы имеем дело с уголовным преступлением.

Другое разрешение, как вы помните, было от акимата. Ну эта организация, несмотря на все властные полномочия, никакой власти над внутренними коммуникациями жилого дома не имеет.

Скорее всего, в нашей истории речь идет о разрешении на строительство. Здесь все просто: если строение возвели на земле акимата, то есть государства, то без проблем, если же на земле собственников – то извините-подвиньтесь. В этом случае необходимо согласие собственников в лице их общего собрания, правда, в собственность передать кусок земли никто из них не может – нет такой законодательной нормы в Законе “О жилищных отношениях”, единственный вариант – аренда на длительный срок. Статья 31: “ Земельный участок при жилом доме (жилом здании) принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности или на праве общего землепользования… Такая доля не может быть выделена в натуре”. И далее статья 34: “4. Собственники помещений (квартир) вправе использовать закрепленные за ними части общего имущества ограниченного пользования на условиях, установленных соглашением собственников помещений (квартир)”. Пользоваться земельным участком – пожалуйста, за деньги и на условиях, которые установит общее собрание собственников. Как запретить наглым бизнесменам строить объекты рядом со своим домом

Не все так однозначно и с государственной землей, существуют специальные нормы, установленные государством и обязательные для исполнения застройщиками, называются они СНиПы.

На основании этих нормативных актов народ в том числе выигрывает в судах дела и сносит самострой. Помимо всего прочего они устанавливают, например, такие важные нормативы, как расстояние между жилыми домами, расстояние до автомобильной парковки, размер придомового участка и так далее. Рекомендуем полистать на досуге, их можно найти в Интернете, важно перепроверить на сайте комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства министерства по инвестициям и развитию их актуальность, сейчас главные строители наводят порядок среди этих документов, и что-то может меняться. Вбейте в поисковик: Информация по отмененным НТД и их замене (комитет по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства министерства по инвестициям и развитию РК, май 2018 года), увидите таблицу и новое название интересующих вас документов. Суть их остается неизменной, все требования сохранены. Нас интересует СП РК 3.01-101-2013 “Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских населенных пунктов”, а также другой СНиП, на который он ссылается СН РК 3.01-02-2012 “Планировка и застройка районов индивидуального жилищного строительства”.

Вот что там говорится о расстояниях: “5.2.1 Размещение жилого дома, хозяйственно-бытовых построек, их размеры в плане и по высоте определяются застройщиком (или по его заказу другим лицом) с учетом соблюдения нормативных требований и обеспечения необходимых условий инсоляции смежных участков. При размещении жилого дома и хозяйственных построек следует предусматривать отступ от границ смежного усадебного участка не менее 3 метров до стены жилого дома…”.

Добавим, что расстояние до проезжей части должно быть не менее 6 метров. Хотелось бы, конечно, с ходу назвать какие-то еще полезные цифры, но все они разбросаны по разным таблицам, некоторые нужно рассчитывать по специальным формулам, так что сразу их опубликовать не получается. Вы сможете отыскать их, исходя уже из вашей индивидуальной ситуации, все названия мы вам дали, имеются и другие, смело запрашивайте Интернет, и он вам ответит. Знаю, что многие столкнулись с проблемой строительства многоэтажек у себя под окнами, здесь вам поможет другая ссылочка: “5.3.3.3 Расстояния между жилыми зданиями, жилыми и общественными, а также жилыми и производственными зданиями следует принимать в соответствии с нормами инсоляции и освещенности, приведенными в СН РК 2.04-02, а также в соответствии с противопожарными требованиями”.

Иными словами, если проект проходит по расстоянию, бейте на этажность, ведь вам закроют в прямом смысле весь белый свет.

Но мы отвлеклись, возвращаясь к нашей истории, запоминаем главное: земля принадлежит собственникам, извините-подвиньтесь, только аренда, и если мы разрешим. Земля государственная, будьте любезны соблюдать санитарные, противопожарные и строительные нормы.

Акимат дал разрешения – не беда, там тоже люди работают, иногда слабые, с пониженной социальной ответственностью, а иногда и неграмотные.

Идем в суд и отменяем решение. При любом раскладе в вашем доме всё решают собственники, а не чужой дядя.