Новая старая жизнь

Как мы писали ранее, депутаты обеих палат быстро проявили редкостное единодушие, согласились на новые формулировки по спорным поправкам, и проект соответствующего закона одобрили. Скорость наступления единогласия опередила срок получения ответов на наши вопросы, направленные руководителю профильного по проекту комитета мажилиса по экономической реформе и региональному развитию Нуртаю САБИЛЬЯНОВУ.

К большому нашему удивлению, ответы пришли не за подписью г-на Сабильянова, а некоего С. Ахметова, поэтому мы попали в несколько щекотливую ситуацию – нам неизвестно, видел или нет руководитель комитета то, что написали его помощники, а представлять авторов как-то по законам жанра надо.

На мой взгляд, соломоновым решением будет написать вместо фамилии не представившегося Ахметова название комитета. Итак, смотрим, на каких позициях стояли депутаты, когда предлагали и принимали поправки в жилищное законодательство.

“... не меняли концептуальных положений норм...”

“КАРАВАН”: Какие именно изменения в проекте закона не устроили депутатов мажилиса и почему?

Комитет по экономической реформе и региональному развитию мажилиса парламента РК (далее – Комитет): Настоящим сообщаем, что проект закона Республики Казахстан “О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства” одобрен мажилисом парламента Республики Казахстан и направлен в сенат парламента, сенатом парламента в данный законопроект было внесено 19 позиций. Большинство позиций, внесенных сенатом парламента, были уточняющего и редакционного характера и не меняли концептуальных положений норм, одобренных мажилисом парламента, в связи с чем 12 позиций были приняты в предложенной редакции. 29 ноября 2019 года состоялось заседание согласительной комиссии по остальным 7 позициям между мажилисом и сенатом парламента Республики Казахстан, которые единогласным решением были приняты в совместной редакции.

Рассмотренные позиции касались понятий “коммунальные услуги”, “управляющий многоквартирным жилым домом” и условий членства в жилищно-строительном кооперативе.

Высшим органом объединения собственников имущества является собрание его участников, реализуемое путем голосования.

К исключительной компетенции собрания участников объединения собственников имущества относятся вопросы утверждения годового бюджета и годовой сметы доходов и расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума и размеров ежемесячных взносов на управление, содержание и обеспечение безопасности общего имущества. Важным аспектом законопроекта является внедрение нового органа управления – совета дома, который избирается из числа собственников квартир, нежилых помещений сроком на 3 года и представляет их интересы при управлении многоквартирным жилым домом, а также по выбору форм управления.

“... не смогут диктовать свои условия...”

“КАРАВАН”: Проект закона “О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства” затрагивает интересы каждой семьи. В частности, эксперты прогнозируют увеличение расходов собственников на содержание общедомового имущества, так как на рынок выйдут управляющие компании. Учитывая экономическую ситуацию в стране, не считает ли мажилис необходимым отложить принятие данного закона?

Комитет: Совет дома наделяется полномочиями по контролю за деятельностью осуществляющих функции управления объединения собственников имущества, простого товарищества, кооператива собственников квартир, а также за исполнением условий договоров с управляющими компаниями, субъектами сервисной деятельности и обеспечения ежемесячного и годового отчета собственникам квартир.

В проекте прописаны и другие формы управления – объединение собственников имущества и простое товарищество, которые создаются собственниками квартир.

Наряду с ними будут действовать до 1 июля 2022 года кооперативы собственников квартир. Также к управлению многоквартирным жилым домом могут привлекаться управляющие компании и управляющие многоквартирным жилым домом.

Таким образом, управление многоквартирным жилым домом является исключительной прерогативой собрания собственников и совета дома. В этой связи управляющие компании не смогут диктовать свои условия объединению собственников имущества в части установления размеров взносов на управление, содержание и обеспечение безопасности общего имущества объекта многоквартирного жилого дома, а могут только предлагать свои услуги на конкурентных условиях.

“... что исключает какие-либо фальсификации и манипуляции...”

“КАРАВАН”: В правительственном варианте было предусмотрено создание Единой автоматизированной информационной системы (ЕАИС ЖКХ), прописано несколько статей, определяющих ее действие. Почему депутаты решили отказаться от ЕАИС ЖКХ?

Комитет: Законопроектом предусмотрены нормы по цифровизации ЖКХ. Объектами информатизации в сфере жилищно-коммунального хозяйства являются электронные информационные системы в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Уполномоченный орган наделен компетенцией по разработке и утверждению правил формирования, обработки, а также централизованного сбора и хранения информации в электронной форме, в том числе функционирования объектов информатизации в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства по согласованию с уполномоченным органом в сфере информатизации.

Учитывая, что на сегодняшний день в городах Нур-Султане, Алматы и в других регионах республики уже функционируют электронные системы в сфере ЖКХ (Е-КСК, Тор-КСК и др.), принято решение отказаться от единой электронной системы ЕИС ЖКХ в целях обеспечения конкуренции на данном рынке, а также предоставления собственникам квартир возможности выбора подходящего электронного ресурса. Собственники квартир, нежилых помещений на собрании рассматривают вопросы и принимают решения, связанные с управлением объектом кондоминиума и содержанием общего имущества объекта кондоминиума. Принятые собранием решения являются обязательными для всех собственников квартир, нежилых помещений. Закон о реформе ЖКХ в Казахстане: разъясняем нюансы

“КАРАВАН”: Не считаете ли вы, что вариант депутатов мажилиса не дает понимания собственникам, как использовать электронные ресурсы: кто несет ответственность за достоверность размещаемой информации; кто несет ответственность за достоверность протокола собрания (электронного голосования); могут ли собственники размещать материалы для ознакомления других владельцев; должны ли председатель или управляющая компания размещать информацию по вопросам, вынесенным на голосование, и так далее. Намерены ли депутаты доработать проект в данной части?

Комитет: Все собственники квартир, нежилых помещений уведомляются советом дома не менее чем за десять календарных дней о дате проведения собрания индивидуально, а также посредством электронной почты или сотовой связи и путем размещения объявления в общедоступных местах. Каждый собственник квартиры, нежилого помещения при голосовании имеет один голос. Собрание правомочно принимать решение, если в нем участвуют более половины от общего числа собственников квартир, нежилых помещений. Решение собрания оформляется протоколом, принимается при согласии большинства от общего числа собственников квартир, нежилых помещений, непосредственно принявших участие в голосовании.

Каждый собственник квартиры, нежилого помещения имеет право знать, как проголосовали другие собственники квартир, нежилых помещений.

По наиболее важным вопросам финансового характера собрание принимает решение при наличии более двух третей от общего числа собственников квартир, нежилых помещений. Решение принимается при согласии более двух третей от общего числа собственников квартир, нежилых помещений. Список проголосовавших собственников квартир, нежилых помещений с указанием их фамилии, имени, отчества, номеров квартир, нежилых помещений является неотъ-емлемой частью протокола собрания, прошивается и нумеруется.

Итоги голосования путем письменного опроса также оформляются протоколом, и листы письменного опроса являются неотъемлемой частью протокола собрания, прошиваются и нумеруются.

Лист письменного опроса должен содержать порядковый номер, адрес многоквартирного жилого дома, вопросы, вынесенные на голосование, место для подписи собственника квартиры, нежилого помещения, подписи членов совета дома. Лист письменного опроса направляется нарочно либо посредством электронной почты каждому собственнику квартиры, нежилого помещения в течение семи календарных дней с даты объявления письменного опроса. Собственник квартиры, нежилого помещения в листе письменного опроса указывает фамилию, имя, отчество (если оно указано в документе, удостоверяющем личность), номер квартиры, нежилого помещения, мнение по вопросам, вынесенным на голосование, и подписывает лист письменного опроса.

Советом дома или инициативной группой осуществляются сбор и прием листов письменного опроса нарочно либо посредством электронной почты для учета и составления протокола письменного опроса.

Кроме того, подведение итогов голосования осуществляется коллегиально в составе членов совета дома, председателя объединения собственников имущества или доверенного лица простого товарищества, либо представителя управляющей компании, либо управляющего многоквартирным жилым домом (в случае их наличия), что исключает какие-либо фальсификации и манипуляции при подведении итогов.

“...не были четко прописаны... не были урегулированы...”

“КАРАВАН”: Наша газета неоднократно писала о том, что недобросовестные председатели используют “дыры” в Законе “О жилищных отношениях” для сведения счетов с несогласными собственниками. Особенно часто они прибегают к таким способам, как многократное увеличение размера пени, погашение задолженности по принципу, что вначале оплачивается пеня, и только потом – сам долг. Изменения в Гражданский процессуальный кодекс РК дают возможность взыскивать задолженность собственников в упрощенном порядке у нотариуса. Не считаете ли вы необходимым в связи с этим изменить порядок начисления неустойки. Первое: ограничить срок начисления пени тремя месяцами. Второе: жестко ограничить размер пени ставкой рефинансирования. И третье: определить порядок погашения долга: в первую очередь погашается сам долг, потом пеня. Поясните, пожалуйста, свою позицию в данном вопросе.

Комитет: Возможность недобросовестным председателям КСК манипулировать при вынесении решения позволял действующий Закон Республики Казахстан “О жилищных отношениях”, в котором не были четко прописаны механизмы оформления протоколов и подсчета голосов при подведении результатов собрания. Также не были прописаны сроки проведения письменного опроса, срок, на который избирается председатель КСК, не были урегулированы вопросы сменяемости председателя КСК.

Собственники квартир, нежилых помещений обязаны оплачивать расходы на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума...

Орган управления в соответствии с уставом объединения собственников имущества, договором простого товарищества или решением собрания вправе обратиться к нотариусу или в суд о принудительном взыскании задолженности. Задолженность взыскивается в соответствии с порядком, определенным законодательством Республики Казахстан, с учетом официальной ставки рефинансирования Национального банка Республики Казахстан.

От автора проекта: Знаете, мне иногда кажется, что люди, принимающие решения и присылающие подобные ответы, не читают и не знают законов. Так вот, специально для них мы вынуждены повторить, что Гражданским кодексом (статья 293 ГК РК) пеня может начисляться как исходя из ставки рефинансирования, так и исходя из заключенного договора. Оба варианта считаются “установленными законодательством РК”, как это вы, господа депутаты, написали. Так эти левые договоры и появляются задним числом.

Как видим, про механизм взыскания задолженности – и вовсе ни гугу. Ничего, будем дожимать: мне лично не забыть слезы старух, которых подобным образом кошмарила взбесившаяся управдомша. И они были не единственными, кто обрывал звонками редакционные телефоны: собрались навести порядок – так и наводите.

В течение одного года... обязаны

“КАРАВАН”: Критику также вызывают поправки депутатов мажилиса в части наделения председателей ОСИ правом выбора управляющей компании и правом выбора формы управления. Оговорка о том, что данным правом они будут наделяться общим собранием собственников, не является убедительной, так как в настоящее время огромное число председателей фальсифицируют протоколы общего собрания, а также письменные опросы. В свое время именно поэтому разработчиками законопроекта было принято решение перевести голосование через ЕАИС. Почему депутаты, отменив систему ЕАИС ЖКХ, наделили председателей такими правами?

От автора проекта: ответ на этот вопрос не дан.

“КАРАВАН”: Когда ожидается принятие проекта закона и каким, на ваш взгляд, будет переходный период?

Комитет: Собственники квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома в течение 1 года со дня введения в действие настоящего закона обязаны провести собрание собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома для принятия решения об избрании совета многоквартирного жилого дома и выбора формы управления объектом кондоминиума, предусмотренной п. 1 ст. 42 Закона Республики Казахстан “О жилищных отношениях”.

***

Наши постоянные читатели, думаю, сами увидели все натянутости и несоответствия. Внимательно присмотримся к ссылкам в ответах уже в 2020 году. Следите за выходом “КАРАВАНА”, обо всем обязательно расскажем.

Алматы