В вечном долгу: как может расправиться с неугодными председатель КСК

Раз вышла такая заминка, мы воспользуемся паузой и вновь обратим внимание депутатов на рисковые места в законопроекте. Сейчас не будем обсуждать, как они там появились – не это важно, важнее исправить ошибки еще до того, как они начнут бить по собственникам. Но прежде расскажем историю, очевидцем которой мне пришлось быть. Опускаю подробности причин моей осведомленности, переходим к повествованию.

Как на самом деле работают законы

В одном алматинском кооперативе сменился управдом, причем сам КСК состоял ровно из одного многоквартирного жилого дома, как того и желают нынешние реформаторы. На первом этаже из двушки, выведенной из жилого фонда, давным-давно был сделан продуктовый магазишка – таких тысячи по стране. В один не прекрасный для предпринимательницы день новый председатель попросила у нее 5 тысяч тенге взаймы. Та ответила, что еще не наторговали и денег нет, вторая сторона скрипнула зубами, недобро вздохнула: “Ладно…”. И ушла…
Угадайте, что было дальше… Нет, – санэпидстанция и налоговая – это примитивно и мелко. Дама была с фантазией: на первом же общем собрании после своего избрания она поставила два вопроса: про деньги и о земле. Вот я тоже не сразу сообразила, к чему та ведет.
Оказалось, что при одобрении собственников она увеличила в несколько раз платежи владельцев нежилых помещений – читай, магазина, и, что более чувствительно, лишила хозяйку ощутимой части доходов. Дело в том, что перед входом в магазин стоял овощной развал, и люди, покупающие дары природы, заодно заходили и что-то брали у нее в лавке. Выгодно было это и овощникам: тот же принцип действовал и наоборот, на их карман.

Наша энергичная обиженка поставила вопрос и о земле, напомнив вовремя не отреагировавшей на нее предпринимательнице, что кусок этот не ее, а принадлежит кооперативу, значит, овощной самодел – вон, и участок освободить. Не поверите, неутомимая даже клумбу разбила на этом месте и цветочки высадила. Всё это загнулось и вымерло скоро, но кого это интересует: овощников-то там по сей день нет. А клумбочка и цветочки, правильно, высаживались за счет собственников, но кого интересуют их напрасно потраченные деньги?

Рассказала я эту историю не только, чтобы развлечь читателей, но и чтобы показать депутатам, как на самом деле работают законы. И, оставив даже малейшую щель, избранники дают карт-бланш всем этим обиженкам и хапугам для расправы с несогласными и для навязывания своих интересов собственникам имущества.

Продолжая тему расправы, напомним, что излюбленным их орудием для шантажа и манипуляций остаются нынешние правила взыскания пени с должников. Голосуешь за мое предложение, даешь деньги мимо кассы – тебе бонус, закрываю глаза на долги, на то, что у тебя второй год живут родственники без регистрации и оплаты коммуналки. Голосуешь против, недоволен, имеешь наглость просить отчет о расходах и банковские выписки – я тебе припомню, получишь от меня по полной программе.

Как это работает? Да просто. Напомним, что вопиющий случай произошел в одном из алматинских КСК: тамошняя председатель протащила задним числом некие правила, якобы принятые собственниками на собрании аж в 1998 году. Согласно документу, который никто так и не увидел, размер пени был увеличен в 10 раз (!) – с 0,02 процента, предусмотренных размером ставки рефинансирования, до 0,2 процента за каждый день просрочки. Но и этого показалось мало неуемной даме, она еще и включила алгоритм платежей в эти правила, согласно которым при поступлении денег на счет в первую очередь погашалась пеня, а оставшаяся сумма шла на погашение долга. Так несколько порядочных пожилых женщин оказались в долговой кабале.

И вот при таких порядках вы, уважаемые депутаты, наделяете их правом решать, с какой управляющей компанией заключать договор, или правом выбора формы управления… В ст. 42-3 Закона “О жилищных отношениях” вы пишете: “…3. Совет дома осуществляет следующие функции: 1) выбор и смена формы управления объектом кондоминиума, при условии делегирования собранием таких полномочий совету дома; 2) принятие решения о выборе управляющего многоквартирным жилым домом или управляющей компании, о заключении договора об оказании услуг по управлению объектом кондоминиума сроком на один календарный год, а также о его изменении или расторжении при условии делегирования собранием таких полномочий совету дома…”.

Хочется также задать другой вопрос: известно ли вам, что подавляющее большинство “грязных” председателей давно наработали списки согласных на всё собственников, составляющих требуемое законом большинство. Могу их перечислить: как правило, это владельцы квартир на верхнем этаже (старая кровля делает их уступчивыми), владельцы нежилых помещений (боятся проблем по типу рассказанных мною выше), предприниматели, которые хотят войти в кооператив со своим бизнесом (видеонаблюдение, домофоны, сервисная организация), хозяева жилья, где проживает большее число людей, чем указано в коммунальной квитанции, и просто не слишком грамотные и доверчивые люди.

Схема проста: общее собрание не объявляется, а проводится письменный опрос, дата и время его также не объявляются, согласные обходятся, несогласные – знать не знают, что “собрание было”. Протокол у такой мышки-норушки на руках, подписи вполне реальные: пойди докажи, что тебя не спросили. Думаете, это работает только в больших кооперативах, где никто друг друга не знает? Отнюдь – схема мною изучена на примере того самого КСК в один дом. Ну а другая схема с подменой листов регистрации хорошо всем известна, и упоминать о ней не стоит. Поэтому ожидаем от мажилиса мудрости и государственного подхода, самое время убрать скандальные пункты из проекта закона.

Выращивание долгов

Вернемся к теме пени. К сожалению, в п. 5 ст. 50 депутатами мажилиса оставлена двусмысленность нормы нынешнего Закона “О жилищных отношениях”. Приведу ее по сравнительной таблице, поступившей из мажилиса в сенат:
“…5. При несвоевременной оплате собственником квартиры, нежилого помещения расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума за каждый просроченный день, начиная с первого дня последующего месяца, на сумму долга начисляется пеня в размере, определенном законодательством Республики Казахстан. На требование по погашению задолженности срок исковой давности не распространяется”.

Здесь важно обратить внимание на три составляющие, требующие прямого вмешательства депутатов для защиты собственников от самоуправства и беспредела. Во-первых, необходимо исключить двусмысленность формулировки и заменить “… пеня в размере, определенном законодательством Республики Казахстан”, на “…размер пени исчисляется исходя из официальной ставки рефинансирования Национального банка Республики Казахстан на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части”.

Это прямая цитата ст. 353 Гражданского кодекса РК, ничто не мешает написать покрасивее, никто не против, главная цель – избежать возможности притянуть туда финальное предложение п. 1 ст. 353: “Эти правила применяются, если иной размер неустойки не установлен законодательными актами или договором”. Именно эту часть, про договор, используют прощелыги для своих грязных игр, самое время внести поправки и это остановить.

Не менее важно прописать в ст. 50 алгоритм погашения задолженности при поступлении денег на банковский счет: в первую очередь идет оплата долга, затем – пени. В свое время банки, а впоследствии монополисты-коммунальщики, грешили тем, что при поступлении денег в первую очередь гасили пеню, потом свои проценты, потом еще какие-то комиссии, только потом сам долг. Правительство здесь навело порядок, пришло время и кооперативов.

И, наконец, последнее. В варианте, поступившем из мажилиса в сенат, осталась бессрочность требований по долгам за общедомовые расходы. Хочу напомнить, что, когда эта норма вводилась в Закон “О жилищных отношениях”, КСК не имели никаких судебных процессуальных преференций и их исковые требования рассматривались в общем порядке.

Сейчас всё иначе: прошло три месяца – оформляй бумагу, иди в соседний подъезд к нотариусу, получай исполнительную надпись, передавай частному судебному исполнителю и получай деньги на счет. Проще – некуда. До этого в течение многих лет работал порядок упрощенного судебного производства по этим делам, добросовестные председатели этим пользовались, и всё было в порядке. Тянуть нужно только мутным управдомам, поэтому ограничение срока тремя годами – вполне достаточное и разумное решение, осталось его только депутатам принять.

АЛМАТЫ