Немецкий след: проблемами в сфере казахстанского ЖКХ заинтересовались в ООН

Отечественные собственники, конечно, догадывались, что не всё у них ладно, но вот чтобы одна из важнейших структур ООН – ПРООН вошла в глубокий контакт с правительством и всячески поучаствовала в реформе ЖКХ, тут для казахстанцев новость так новость.

Хотя, правды ради, нужно сказать, что пару лет назад мы писали о запуске пилотного проекта, который то ли курировали представители этой международной организации, то ли придумали его, но так или иначе свое присутствие в Казахстане обозначили. Теперь стали известны и другие подробности сотрудничества, как оказалось, господам из ПРООН казахстанцы обязаны появлением в проекте закона, касающегося реформы ЖКХ, сразу нескольких скандальных поправок в Закон “О жилищных отношениях”.

Все они касаются правила проведения общего собрания собственников квартир, а, как известно, только оно вправе принимать судьбоносные, в том числе финансовые и управленческие решения.

Во-первых, задумано измерять кворум не количеством пришедших на собрание собственников, а квадратными метрами площадей, которыми они владеют. О том, что благодаря этому фокусу любые решения можно будет провести одобрением меньшинства, мы писали подробно с расчетами пару номеров назад. Если вы хотите с ними ознакомиться, то они доступны для прочтения на нашем сайте Caravan.kz, если нет времени или желания читать эти статьи, то придется поверить на слово: в случае принятия данной поправки придется очень занятому другими делами большинству подчиниться зачастую ангажированному председателем меньшинству.

Так вот ноги у этой задумки растут, как выяснилось, не столько из российского законодательства, сколько из немецкого.

Смотрим отчет под названием “Анализ отдельных положений действующего Закона РК “О жилищных отношениях”, касающихся организации и осуществления управления жильем и его модернизации (ремонта)”. Составлен этот документ двумя немецкими специалистами из организации “Инициатива “Жилищное хозяйство в Восточной Европе”. Почему Казахстан вдруг попал в жилищное хозяйство Восточной Европы – большая загадка, но наших реформаторов данный географический конфуз, похоже, не смутил, поскольку позаимствовали они чужую жизнь без оглядки на наш менталитет и собственный путь развития.

Откроем страницу, где приводится ссылка на немецкое законодательство относительно кворума: “Собрание способно принимать решения, если на нем присутствуют собственники (или их уполномоченные), имеющие право голоса с больше чем половиной долей голосов собственников, рассчитанной по занесенной в поземельную книгу величине этих долей”. В первоначальном варианте поправок у нас тоже фигурировали доли и их размеры в общедомовом имуществе, но при таком раскладе государству много чего пришлось бы взять на себя при регистрации этих долей, чиновники постарше чином заморачиваться с этим не захотели, и реформаторы-революционеры “одумались”, доли из поправок исчезли, а площади недвижимого имущества остались.

Прекрасное далеко

Теперь о самой скандальной инициативе, приведем пункт целиком, здесь и о площадях, и о кворуме, и о безмерной власти управдома: “4. Собрание объединения собственников имущества правомочно при участии в нем собственников квартир и нежилых помещений, владеющих не менее чем пятидесятью процентами площадей квартир и нежилых помещений многоквартирного жилого дома от общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного жилого дома. При отсутствии такого кворума два раза подряд в течение одного месяца решение по вопросам, включенным в повестку дня, принимается исполнительным органом объединения собственников имущества, за исключением вопросов об уплате целевых сборов и увеличения размера эксплуатационных расходов” (поправка в статью 47 Закон РК “О жилищных отношениях”). Два разных мира: в чем отличия в законах о ЖКХ в России и Казахстане

Сравниваем с немецким законом: “Если собрание не способно принимать решения (недостаток присутствующих / голосов), то управляющий созывает новое собрание с той же повесткой. Это собрание, независимо от количества и величины присутствующих долей голосов, считается способным принимать решения. На этот факт указать при созыве собрания”. (Орфография и стилистика сохранены. – Прим. авт.)

Перечитав еще раз западноевропейский вариант, вынуждена признать, что у них даже как-то помягче обходятся с собственниками. Как мы видим, отечественные застрельщики реформы пошли дальше немцев и предлагают вовсе все отдать на откуп председателям ОСИ (объединение собственников имущества – преемник КСК. – Прим. авт.).

К слову, именно на таком изменении законодательства настаивали нынешние председатели кооперативов на всех общественных слушаниях, рабочих встречах и прочих мероприятиях, касающихся положения дел в сфере ЖКХ, и их… услышали, жаль только не услышали остальные миллионы собственников.

Но сейчас не совсем об этом, хочу обратить ваши внимание, что немецкие депутаты, дав право считать собрание состоявшимся, а решение принятым, обязали управляющего проинформировать об этом собственников соответствующей надписью в извещении.

Правда, сами специалисты в своем отчете признали, что случаев, когда бы немецкие владельцы недвижимости не пришли бы на собрание либо не оставили бы за себя “правомочного”, им неизвестны: “То, что письменному опросу предшествовало нелегитимное собрание собственников, на практике в Германии, скорее всего, будет исключением”.

А сейчас коротенько отвлечемся: мне очень захотелось показать вам, какие страсти кипели и, возможно, кипят “за кадром” и невидимы глазу общественности. Читайте сами: “После проведения письменного опроса (который проводится по причине отсутствия на собрании достаточного числа собственников квартир) – по Закону должно быть созвано еще одно собрание, чтобы утвердить итоги опроса – и это решение принимается большинством собственников. Но если в первый раз люди не пришли, то стоит ли надеяться что придут во второй раз? Оцените эту норму с точки зрения здравого смысла и опыта в Европе!!! Не кажется ли вам, что эта “игра в демократию” парализует весь процесс управления домами и они попросту разрушаются от отсутствия действий? Это очень важно для нас и мы хотим это особо четко обсудить с Вами”. (Орфография и стилистика сохранены. – Прим. авт.)

Хотя в отчете не указывается, кто именно столь эмоционально задавался вопросом о необходимости избирать ответственных за проведение опроса, смею предположить, что это наши дорогие председатели КСК, для них и их жажды единоличной и безграничной власти все эти препоны в законодательстве – кость в горле.

И что ответило прекрасное существо из далекой Европы на этот вопль: “Совершенно согласны с нашими казахскими коллегами. Что созыв второго собрания, где будут оглашены и подтверждены результаты письменного опросы, скорее всего обречено на неудачу. Возможно нужно изменить закон РК “О жилищных отношениях” в данных статьях. Предлагаем рассмотреть описанный нами механизм созыва собраний и принятия решений собрания собственников ОСЖ в “Информации к немецкому законодательству” к главе 6, статьям 42-1, 42-2”. (Орфография и стилистика сохранены. – Прим. авт.)

Голос Европы был услышан преоригинальным образом, как уже известно нашим постоянным читателям, процедура проведения письменного опроса собственников исключена вовсе.

К слову, как пишут в своем отчете эксперты, немецкое законодательство вполне такую норму приветствует, только проводить ее можно в качестве альтернативы собранию, решили собственники принимать все решения за исключением финансовых путем проведения опроса – вперед, проводите.

Выше по тексту мною использовалось еще одно понятие “правомочные”: “Если кто-то из членов объединения не может присутствовать на собрании, то он может передать свое полномочие на право голосования третьему лицу. Очень многие регламенты собраний содержат ограничения, исходя из того, что правомочными могут быть только управляющий, член объединения или супруги. Полномочие должно быть оформлено в письменном виде и быть передано управляющему до проведения собрания, чтобы он имел возможность приложить это заявление к листу присутствующих”. (Орфография и стилистика сохранены. – Прим. авт.) Кто читал прошлую статью, помнит, что российский Жилищный кодекс также дает право собственнику проголосовать досрочно. В отечественном проекте закона такого права у казахстанских собственников нет. За чей счет революция: стала известна вся потаенная сущность новой реформы ЖКХ в Казахстане

И еще один крик управдомов: “В последней редакции Закона Казахстана была значительно ужесточена процедура принятия решений по важнейшим вопросам (ремонта, например и пр.) – теперь собрание вправе принять решение по ним, если за него проголосовало более 80 процентов присутствующих (см. пункт 6-1 выше). Это значительно усложняет приятие решений, поскольку на собрание и так собрать людей сложно. Не кажется ли Вам, что это уже через чур жёсткие условия (ведь даже в Парламенте при принятии Законов такого нет !)? Как в Европе с этим дел обстоит?”. (Орфография и стилистика сохранены. – Прим. авт.)

Здесь нужны пояснения, для проведения капитального ремонта дома собственники имеют право взять льготный кредит у государства по программе развития регионов.

Так вот его особенность: возвращаются деньги всеми собственниками солидарно, то есть за себя и за соседа-неплательщика, ну и квартира находится под обременением. Естественно, что депутаты не могли пустить это дело на самотек и потом наблюдать массовые акции протеста, они проявили здравомыслие, а вот управдомам это опять не понравилось. К слову, не только им, а еще всем тем, кто за счет госпрограммы руки греет.

Известно, что тендер выигрывает одна компания, ремонт делают другие, сметы завышены, делают все как попало, а платят за счастливую чужую жизнь собственники.

Огляделись по сторонам, им такой подход не понравился, вот они и саботируют массовую модернизацию жилья. Мы как-то писали, что акиматовские чиновники вызывали к себе председателей КСК и требовали провести в их домах ремонт по госпрограмме.

Прежде чем публиковать цитату из поправок в казахстанский закон, посмотрим, что ответили немецкие товарищи на крик души отдельных граждан: “Как описано выше в Германии законодательство ослабило процедуры принятия решений по различным вопросам, касающихся в первую очередь ремонта дома, чтобы упростить приятие решений. Рекомендуем казахским специалистам более тщательно перепроверить места законов и формулировки, связанные с принятием решений ОСЖ”. (Орфография и стилистика сохранены. – Прим. авт.) Как председатели КСК смогут продавливать свои любые решения в Казахстане

Ну здесь праздник непослушания: “Договор займа подписывается уполномоченным лицом объединения собственников имущества или простого товарищества при наличии письменного согласия всех собственников квартир и нежилых помещений многоквартирного жилого дома”.

С этой доброй вестью мы и простимся, впереди выходные, а там… будем посмотреть.

Алматы