Как получить в Казахстане квартиру с гарантией

Предполагалось, что эта организация должна обеспечить завершение строительства начатых жилых комплексов в случае банкротства застройщика и уберечь дольщиков от нецелевого использования их денег. Однако пока только одна строительная компания получила гарантию фонда. С чем это связано, почему фонду не хватило 10 миллиардов бюджетных тенге и как дольщикам не попасть в ловушку застройщиков-мошенников, “КАРАВАНУ” рассказал председатель правления АО “ФГЖС” Даурен ОНАЕВ.

– Какую роль выполняет Фонд гарантирования жилищного строительства в реализации программы “Нұрлы жер”?

– В рамках программы “Нұрлы жер” предусмотрена такая мера, как предоставление гарантий на завершение строительства строящихся домов, – это инструмент, за который отвечает наш фонд. Наша деятельность регулируется Законом о долевом участии в жилищном строительстве, который вступил в силу в октябре 2016 года. За это время мы сделали достаточно много: собирали коллектив профессионалов в сфере технического мониторинга, гарантирования, актуарных расчетов, риск-менеджмента и работали над созданием подзаконных актов, которые регламентируют весь процесс – от перечня документов при подаче заявок со стороны застройщика до размера и порядка расчета гарантийного взноса, который застройщик единовременно оплачивает фонду.

Механизм гарантирования несложен: застройщики, которые хотят в период строительства привлекать средства дольщиков, подают заявку в фонд, здесь оценивают надежность компании, ее финансовую стабильность, учитывают прошлые проекты и дают гарантию, которая подразумевает обеспечение завершения строительства. То есть если наступает гарантийный случай, а это может случиться при несоблюдении сроков строительства, выявлении нецелевого использования средств, при банкротстве застройщика, то фонд становится управляющим по проекту и обеспечивает дофинансирование строительства жилого дома в установленном порядке. Дольщик выступает здесь как конечный бенефициар и получатель недвижимости, то есть его интересы и права защищены. Раньше этого не было, что и привело к возникновению проблемных объектов. Как живет бывший мажилисмен Ерканат Тайжанов, оставивший без жилья 4 тысячи дольщиков

Уголовные дела не исключены

– Каким образом вы контролируете финансовое и техническое состояние объекта?

– Дав гарантию, мы ведем полный мониторинг хода строительства и целевого использования средств. Привлекаем независимую инжиниринговую компанию, которая постоянно находится на этом объекте, проверяет соответствие всем нормам и еженедельно предоставляет отчеты в ФГЖС. Кроме того, инжиниринговая компания и наши специалисты по техническому мониторингу имеют доступ к банковскому счету, на который поступают средства дольщиков и на который направляются собственные средства застройщика.

При выполнении работ генподрядчик готовит соответствующие акты, а проплата по ним проходит только после согласования с независимой инжиниринговой компанией. Все средства отслеживаются ежедневно и идут только на то, что уже реально сделано.

– Таким образом, вы исключаете появление уголовных дел в будущем?

– Не то чтобы исключаем. Мы выявляем нарушения. И если какое-то нецелевое использование допускается, даже техническое – направили средства не на тот счет, не ту работу указали, – мы сразу это выявляем, указываем застройщику, и он в течение 15 рабочих дней должен исключить эти нарушения. Если этого не происходит, наступает гарантийный случай – мы отстраняем застройщика от управления проектом, и он понесет ответственность за нарушения.

Гарантия для одного

– Сколько строительных компаний подали заявки в ваш фонд на гарантирование и сколько получили его?

– Застройщики не сразу были готовы работать в рамках нового закона. Подготовительная работа была длительной, потому что предполагала правильное сегментирование земельных участков, правильную регистрацию, правильное оформление документов, объективное заключение по сметной части. Каждый из этих вопросов может решаться от 2 до 4 месяцев. Поэтому активная фаза у нас началась только в середине года. На данный момент мы прогарантировали два объекта. Первый – это ЖК “MillenniumPark-2” в Астане. Второй – МЖК “Легенда” в Алматы. Оба комплекса строит корпорация “Базис-А”. Заявки еще на несколько объектов должны прийти к нам в ближайшие месяц-два.

– То есть за год только один застройщик получил гарантию фонда?

– Да. Но это не показатель незаинтересованности. Подача заявки – это конечная стадия, когда застройщик приходит к нам с полным пакетом документов, оформленных в соответствии с законодательством. Многие застройщики находятся сейчас на этапе выполнения этой “домашней работы”.

– До конца этого года сколько объектов вы планируете прогарантировать?

– Думаю, не менее 10, это зависит от готовности самих застройщиков. Предполагаю, что объекты будут не только в Астане и Алматы, но и в регионах. В Караганде мы уже подписали меморандум между застройщиком, акиматом, нашим фондом и Жилстройсбербанком. Это пилотный проект, при котором реализуются два механизма, предусмотренные программой “Нұрлы жер”, здесь задействованы дочерние организации холдинга “Байтерек”. То есть мы предоставляем гарантию на объект, а ЖССБК предложит квартиры своим вкладчикам. Нам интересны такие проекты в регионах. Получить жилье с “Нұрлы Жер”

20 миллиардов – не предел

– Изначально в ваш фонд из республиканского бюджета залили 10 миллиардов тенге. Эта сумма увеличивается?

– До конца года в республиканском бюджете предусмотрено еще 10 миллиардов тенге на докапитализацию Фонда гарантирования жилищного строительства. Это меры со стороны правительства, чтобы насытить начальный капитал фонда. У него должно быть достаточно ликвидности, чтобы при наступлении гарантийного случая обеспечивать дофинансирование, завершение строительства жилого комплекса. Но 20 миллиардов – это тоже не предел. Возможно, нам придется обращаться в правительство с тем, чтобы увеличивать эту капитализацию, чтобы она соответствовала нашим рискам и чтобы устойчивость и платежеспособность фонда не вызывали вопросов.

– Вопрос в другом. В Астане и Алматы сейчас строятся десятки жилых комплексов, а прогарантировано только два объекта. До конца года их будет порядка десяти, и то по всему Казахстану. Как вы соотносите эти цифры и насколько эффективной считаете такую защиту дольщиков?

– Здесь надо понимать две основные вещи. Первое – есть определенные требования к застройщику, они касаются и опыта работы, и безубыточности, и показателей финансовой устойчивости. Мы не гарантируем те компании, которые не имеют опыта жилищного строительства. Гарантировать завершение строительства мы можем только для устойчивых застройщиков.

Второй момент. Рынок показал, что он не готов сразу прийти за гарантией в фонд. У ряда застройщиков завершается строительство объектов, начатых до вступления в силу закона, то есть они привлекали средства дольщиков, а точнее, инвесторов, по старым механизмам, которые теперь законом запрещены – это так называемые договоры инвестирования, договоры предварительной купли-продажи, договоры передачи прав требования и прочие.

Сейчас средства дольщиков можно привлекать, только заключая договор долевого участия, который является типовым. Компании, которые начали строительство уже по новому закону, впоследствии придут к нам, и наш портфель будет однозначно расти.

В докризисное время строительство с участием дольщиков составляло порядка 60 процентов жилищного строительства. Сейчас этого уровня мы еще не достигли. Но если долевое участие покажет себя устойчивым механизмом, то в ближайшие 2–3 года объем может достичь прежнего уровня, при этом общая масса легитимной долёвки будет проходить через наш фонд. Что касается нелегитимной долёвки, которая по закону долевым участием не является, то в этой части свою работу должны вести правоохранительные органы. ТОП-10 застройщиков, кинувших дольщиков в Казахстане

– То есть за объекты, которые уже являются проблемными, Фонд гарантирования жилищного строительства отвечать не будет?

– Нет. Фонд создан, чтобы не допустить повторения этой ситуации на новых объектах.

Не наступить на те же грабли

– Что бы вы могли посоветовать тем дольщикам, которые сейчас планируют вкладывать деньги в строящееся жилье?

– Учитывая прошлый негативный опыт в сфере жилищного строительства, я хотел бы обратиться к потенциальным дольщикам: если вы интересуетесь возможностью инвестирования своих средств в период возведения жилого комплекса, вам важно понимать и риски, которые с этим связаны. Чтобы их минимизировать, до заключения договора вам необходимо удостовериться в соответствии этого объекта законодательству.

Если застройщик получил гарантию нашего фонда, эта информация будет выложена на нашем сайте. Если такой гарантии нет, у него должно быть разрешение акимата на привлечение средств дольщиков, такую информацию можно уточнить в соответствующем акимате. Это нужно сделать обязательно, в противном случае вся ответственность и все риски ложатся на дольщика.

Кстати, по закону получить у акимата разрешение на привлечение средств дольщиков застройщик может только в двух случаях: если он за свой счет возвел каркас здания, а это 40–60 процентов от общей стоимости проекта или если получил банковское финансирование. Если же застройщик не показывает гарантию фонда, а акимат заявляет, что по данному объекту не выдано соответствующее разрешение, я советую не идти на риск, вкладывая деньги, так как в этом случае завершение строительства не будет никем гарантировано. Правильнее будет обратиться в правоохранительные органы, поскольку в этом случае застройщик не имеет права по закону на привлечение средств дольщиков.

Астана