Войти в долю…

На днях закон "О долевом участии в строительстве" был подписан президентом. Многие дольщики замерли в ожидании: что-то преподнесли им законодатели? История долевого строительства началась вместе со строительным бумом. И вначале строилась исключительно на доверительных отношениях дольщиков к строителям. Чтобы организовать сбор средств на долевое строительство было нужно-то всего ничего: офис с вежливыми секретарями-референтами, лицензия на строительные работы, широкая реклама в газетах и на телевидении и макет будущего дома с описанием всех его преимуществ и расположения. Надо сказать, что на такую удочку всегда очень легко попадались те, кто имел хоть какие-то наличные деньги, иные продавали свою квартиру на вторичном рынке, в надежде через два года получить новенькие апартаменты по весьма недорогой цене. Желающих было более чем достаточно, тем более что программа социального жилья провалилась, люди старались полагаться только на себя. А кредиты в банках под жилье на вторичном рынке с годами стали давать менее охотно. Однако все омрачалось лишь одним неприятным обстоятельством, перевешивавшим все остальные приятные стороны. Давая деньги строителям на достаточно большой срок - 1-2 года, многие не имели никакой гарантии их возврата. Ведь в большинстве случаев, дольщикам приходилось верить на слово. В лучшем случае, в графе договора, касающейся ответственности сторон, строительная компания обязывалась выплатить в качестве неустойки 10 процентов от суммы взноса. Причем, каждая компания порой диктовала свои выгодные только для нее правила. "Бессрочный вклад" Семья Егенбердиевых заключила договор о долевом участии в строительстве с компанией "Казстрой" в июле 2004 года. Вместе с 67 дольщиками они до сих пор не могут дождаться продолжения строительства, поскольку работы застопорились на уровне котлована и первых нескольких этажей. Их положение усугубляется тем, что, уповая на долевое строительство, они продали собственную квартиру и теперь арендуют жилье почти два года. Когда срок сдачи объекта истек, супруги обратились в компанию, где им сказали, что государство отняло у них лицензию. Молодая семья подала в суд на застройщика, однако даже в случае положительного исхода, вряд ли можно будет считать, что Егенбердиевы выиграли. Ведь квартиру они получат, в крайнем случае, лишь после того, как компании вернут лицензию, а возврат суммы, даже и с 10-процентным бонусом вряд ли позволит купить желаемое жилье. Ведь цены на квартиры за это время изрядно подросли. В практике Национальной лиги потребителей за последние годы участились случаи обмана или ненадлежащего выполнения услуг. По словам, начальника юридического департамента Марии Белозеркой, чаще всего жалуются на несвоевременную сдачу объекта. Однако даже сданный на 100 процентов жилой дом со всеми обещанными удобствами может изобиловать недостатками. Например, в домах построенных одной из крупных строительных компаний, пластиковые окна очень низкого качества. Поэтому новоселам приходится менять окна, а заодно и делать чистовой ремонт, поскольку в договорах многих компаний значится лишь черновая отделка. При этом понятия о "черновой отделке" у всех разные. Поэтому, составляя договор с компанией-застройщиком следует уточнить, что они имеют ввиду под тем или иным пунктом договора. И не лениться переписывать договор много раз, если что-то вас не устраивает. Впрочем, до сей поры, напомним, диктат был полностью на стороне застройщика. Например, соинвесторов жилого комплекса на Попова - Бальзака в Алматы, нисколько не смутил пункт о том, что средствами дольщиков застройщик будет "распоряжаться по своему усмотрению". А тот видимо расценил это условие буквально. Но денег видно оказалось мало. Дома в этом комплексе еще и не начинали строить, а представители застройщика уже пытаются собрать деньги с несостоявшихся жильцов на строительство гаражей… Коммунальные проблемы Однако история долевого участия знает и проблемы, которые возникают даже после того, как вы въезжаете в законно приобретенные апартаменты. Например, разница между заявленной в договоре и реальной площадями квартиры. Порой разлет может составлять от 2 до 10 квадратных метров. Представляете, как "наваривается" застройщик, если цены за квадрат колеблются от 900 долларов и выше! Далее в списке разочарований клиентов - материалы отделки. За счет замены пластиковой ванны на обычную эмалированную, китайских отделочных материалов вместо германских, российской сантехники взамен финской и многого другого, - получается большая экономия. Все это реальные случаи из жизни, расхлебывать, а значит и брать на себя дополнительные затраты на которые приходилось самим покупателям. Лига потребителей Казахстана часто выступает в роли медиатора в такого рода переговорах с компанией, когда обе стороны не желают идти в суд. Часто список претензий жильцов достаточно велик. И не без оснований. Например, жильцы одного из домов были вынуждены потреблять некачественную воду поскольку им установили старые ржавые трубы. А из четырех бойлеров для подогрева холодной воды работал только один. Как результат - отсутствие тепла и горячей воды. Кроме того, договоры, заключенные на вывоз твердых бытовых отходов и охрану не выполнялись в полной мере - мусор вывозился нерегулярно, а охранника пришлось уволить, нанять другого. Впрочем, настоящие подвохи следует искать не только при приеме объектов строительства, но и в договорах: в большинстве случаев ущемление прав будущих потребителей закладывается именно в них. Например, общая площадь дома может оказаться собственностью компании-застройщика, что дает ей право в дальнейшем свободно продавать подвалы, чердаки, мансарды и производить надстройку. Впрочем, и потребителями-то жильцов новостроек, купивших жилье методом долевого участия суды признают не часто. "Вы соинвесторы, вот и разводите свои дела со своим партнером- застройщиком сами", - получают ответ дольщики. Да и закона "О защите прав потребителей" у нас стране как такового нет. Нонсенс, но в судах до сих пор апеллируют к закону Казахской ССР… Что нам стоит дом построить? Куда трагичнее ситуации, когда квартира, на которую у вас есть договор, уплывает в руки другого заказчика. Как это было с неким гражданином П.Невенчанным, который заключил договор с АО "Столичная недвижимость" в 2003 году. Каково же было его удивление (а может быть, целая гамма других чувств), когда после серии отсрочек ему заявили, что "ошибочно" его квартира была продана другому дольщику, который якобы заключил договор о долевом участии в строительстве раньше него. В результате компания обязалась купить ему квартиру на …вторичном рынке. Другой случай обошел все республиканские издания и принял масштаб митингов. Речь идет о дольщиках строительного комплекса "Москва". После того, как в дело вмешались депутаты и финансовая полиция, дело вроде бы должно было пойти на лад. Нашелся инвестор, готовый продолжить строительство. Но… "острота темы для государственных органов спала", - пишет дольщик Аманбек Батталханов, - так как заказчики после многочисленных судебных процессов находятся в полной прострации и их более не беспокоят". Инвестор тоже затих. А соинвесторы вновь стали забрасывать письмами редакции газет с просьбой о помощи. Как видно, дело не тронется с мертвой точки, пока дольщики не возьмут инициативу в свои руки, как это сделали, например, несостоявшиеся жильцы комплекса "Зангар -21 век". Они отобрали недостроенный комплекс у застройщика и продолжили возводить здание сами. Только всякий ли дольщик в Казахстане способен на подобную смелость и дополнительные затраты? На днях закон "О долевом участии в жилищном строительстве" и поправки в другие законы подписал президент страны. Однако, по словам уже обманутых дольщиков, закон не решит их проблем, поскольку обратной силы не имеет. Решит ли он проблемы будущих покупателей дешевого и нового жилья, увидим. Пока же ходят слухи, что самый ожидаемый закон этого года лоббирует интересы лишь крупных строительных компаний, которые законодательным путем решили расчистить себе поле для деятельности от мелких строительных фирм, предлагающих свои услуги за менее скромные деньги. Кстати, пока материал готовился к публикации на сайте, пришла информация о том, что учредитель строительной компании, которая недостроила жилой комплекс "Зангар 21 век" в Астане, осужден на 10 лет лишения свободы. Оказывается, можем и без закона привлекать к ответу недобросовестного застройщика, похитившего деньги дольщиков! Президент Национальной лиги потребителей Казахстана Светлана Савченко считает, закон принимался на скорую руку и есть много недоработок, которые с легкостью могут быть отвергнуты статьями Гражданского кодекса. - В законе много противоречий, одни статьи утверждают права инвесторов, другие их отменяют. Кроме того, я не уверена, что закон как-то уж очень сильно ограничит строительные компании, которые используют средства дольщиков не по назначению. Аскар Баталов, вице-министр индустрии торговли РК не разделяет такого пессимизма. - В законе предусмотрено то, что будет разработан типовой договор между застройщиком и дольщиком, по которому, например, в случае необоснованного затягивания строительства застройщик будет платить штраф дольщику - 0,1 процента от стоимости жилья за день просрочки. Во-вторых, будет осуществляться ежеквартальный мониторинг о наличии 12- процентных собственных средств от привлеченных средств застройщиков, т.е капитала не обремененного никакими обязательствами. Это один из основополагающих факторов, в том числе и по защите дольщиков. То есть он обязан 12-процентный капитал на протяжении всего срока иметь. Это тоже очень важный фактор. Если говорить по защите, застройщик имеет право привлекать средства дольщика только после завершения нулевого цикла работы. Впрочем, наличие еще одного надзорного органа за строительством, по словам Светланы Савченко, может породить лишь новую почву для коррупции и взяток. Действовать новый закон начнет с 1 января 2007 года. Риэлторы уже потирают руки в ожидании очередного витка цен - повышения стоимости квадратного метра примерно на 20 процентов. Ссылаются при этом на опыт России, которая ввела подобный закон намного раньше. Зато те же риэлторы предрекают снижение ставок по банковским кредитам. По мнению Г. Бигизиновой, директора Центра коммерческой недвижимости, для ипотеки этот закон создаст условия для роста конкуренции, что в итоге приведет к повышению уровня обслуживания и падению процентных ставок.