Банкиры в поисках соломы

С одной стороны, они заинтересованы в привлечении как можно большего числа клиентов, с другой - создают такие условия, которые могут значительно сократить круг желающих взять кредит на покупку недвижимости. Объективное объяснение этому: на рынке жилья все больше возрастают риски. Здесь и неплатежеспособность заемщиков, и учащающиеся случаи мошенничества, и возможный обвал цен. Ипотека вошла в нашу жизнь стремительно и, как представляется, надолго. Именно благодаря ей началось движение на рынке недвижимости: повысился спрос на жилье, начали расти цены, активизировалась строительная индустрия. Только за девять месяцев 2005 года банками второго уровня было выдано ипотечных займов на сумму около 685 миллиардов тенге, что на 55 процентов больше, чем за весь 2004 год. Чтобы сделать ипотеку привлекательной, банки и ипотечные компании постоянно улучшают условия: увеличивают сроки кредитования, уменьшают размер первоначального взноса, выдают кредит без подтверждения доходов. Наблюдается также некоторое снижение процентных ставок по кредитам. Так, в настоящее время имеются предложения на ипотеку от 7 до 13 процентов годовых, в то время как еще год назад этот показатель был выше на 3-6 процентов. Понятно, что со взрывным ростом кредитного портфеля банкам трудно качественно диверсифицировать свои риски. А при отсутствии системного подхода риски кредитора могут привести к негативным последствиям в отношении устойчивости финансового рынка. И хотя банки пытаются предусмотреть все свои возможные риски и предотвратить потери, очень часто эти мероприятия проводятся за счет заемщиков. Например, при оценке залогового имущества стоимость последнего определяется на глазок, по минимальным расценкам: рыночная стоимость жилья в расчет, как правило, не берется. В данном случае нарушаются интересы заемщика, поскольку, если он не сможет тянуть бремя выплаты собственного долга, его имущество будет реализовано с торгов по минимальной цене - лишь бы покрыть кредит банка и его расходы на проведение торгов. При этом заемщик остается ни с чем. В условиях роста цен на недвижимость подобная оценочная политика (а оценочные конторы очень часто аффиллированы с кредитными организациями) является очень выгодной для банков, поскольку практически избавляет их от головной боли по поводу возвращения своих средств. Однако если конъюнктура цен изменится, то интересы кредитора могут серьезно пострадать. Именно в этих целях - обеспечить полноценную защиту кредитора от возможных убытков и потерь - и был создан Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов (его учредители - Министерство финансов и Национальный банк). Этот институт позволяет банкам и ипотечным компаниям расширить круг потенциальных заемщиков за счет смягчения условий кредитования. Участниками данной системы уже являются 17 банков и 4 ипотечные организации. На 1 ноября 2005 года общий объем ипотечных жилищных займов, по которым фондом гарантирования предоставлены гарантии, составляет свыше 3 миллиардов тенге, при этом только за период с июля по сентябрь прогарантировано ипотечных кредитов на сумму более 2 миллиардов тенге. Если риски по ипотеке в коммерческом секторе фонд гарантирования покрывает не полностью, то по Государственной программе жилищного строительства, фонд предлагает новый продукт гарантирования, который позволяет кредиторам в 100-процентном объеме восстановить понесенные убытки по невыплаченным кредитам. Таким образом, риски кредитора с помощью системы гарантирования ипотечных кредитов становятся практически микроскопическими. Тем не менее, в банковской среде всерьез изучают дополнительные механизмы защиты финансовых интересов кредитных организаций. Дескать, банки до сих пор не получили полноценной законодательной защиты, а потому, чтобы защитить себя от внешних рисков и неоправданных финансовых потерь, не имеют дополнительного задела для снижения своих процентных ставок по кредитованию. Так, например, экс-председатель Национального банка Григорий Марченко считает, что надо расширить ответственность заемщиков. В настоящее время Гражданский Кодекс РК предусматривает: если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, то он имеет право при отсутствии иного указания в законодательных актах, получить недостающую сумму из прочего имущества должника. Что касается ипотечного кредитования, то там "иные указания" как раз имеются. Так, действующим законодательством в отношении ипотечного кредитования предусмотрено, что при продаже заложенного имущества, полностью обеспечивавшего основное обязательство на момент заключения ипотечного договора, с торгов во внесудебном порядке по цене ниже суммы основного обязательства, с прекращением ипотеки прекращается и основное обязательство. Г-н Марченко считает более справедливым внести изменение в данную норму, предусматривающую прекращение основного обязательства не в ПОЛНОМ ОБЪЕМЕ, как предусмотрено в настоящее время, а только в части, равной сумме, вырученной банком в результате продажи на торгах залогового имущества. Внесение такого изменения позволит кредитным организациям "правомерно и справедливо претендовать и получить недостающую сумму из прочего имеющегося имущества должника". Иными словами, банки хотят получить право требовать 100-процентную оплату предоставленных услуг, выходя за пределы залогового имущества. Это предложение вряд ли целесообразно в настоящих экономических условиях. Но г-н Марченко, похоже, уже знает, где и когда будут банки падать, а потому хотел бы соломки подстелить. Возможное падение цен на рынке недвижимости заставляет банковское сообщество искать адекватные пути отступления. Когда недвижимость станет стоить гораздо меньше, чем она оценена как залоговое имущество, банкам пригодится та самая норма о праве истребования долга из прочего имущества должника. В данной ситуации банки не пострадают, чего не скажешь о заемщиках. Многие из них рискуют остаться ни с чем. Ловушек на ипотечном рынке и без того немало (например, банки практикуют штрафы за досрочное погашение ипотечного кредита, или же разрабатывают схемы погашения кредита таким образом, что клиент сначала выплачивает проценты банку, и только потом - основой суммы долга). Однако большинство заемщиков об этом узнают не из рекламных объявлений-завлекаловок, а уже по факту, когда отступать некуда. Поэтому нужно читать законы и прислушиваться к тому, о чем говорят банкиры. Это, как видите, далеко не всегда то, что мы хотели бы услышать.