"Мы просто хотим нормально жить": из-за борьбы двух ОСИ люди рискуют замерзнуть зимой в "Нурлы-Тау"

Чиллер (централизованная система охлаждения) так и не заработал. Но беда не приходит одна. Теперь в 29-этажном здании ещё и сломались лифты. По словам жильцов, из четырех лифтов сейчас работает только два, причем один из них отремонтировали совсем недавно. Понятно, что людям, которым придется подниматься на верхний этаж в духоте, грозит не только тепловой удар, но и серьёзные проблемы с сердцем. Но технические проблемы — лишь верхушка айсберга. Внутри дома идёт ожесточённая борьба за управление ОСИ. В ситуации разобралась корреспондент медиапортала Caravan.kz.

От духоты к лифтам: как всё началось?

Напомним, скандал в ЖК «Нурлы Тау» разгорелся в начале лета, когда в блоках 4А и 5А отключили чиллеры — единственный источник прохлады в доме со стеклянными фасадами. В ОСИ «Нурлы Тау-7» утверждали, что всё это произошло из-за конфликта с застройщиком «Базис-А» на фоне долгов за электроэнергию. В середине июня между ОСИ и «Базисом» было подписано медиативное соглашение: жильцы признали задолженность и согласились погашать её по установленному графику. В рамках этого соглашения чиллер снова должны были подключить к электросети. Казалось бы, проблема решена. Но, несмотря на договорённости, система охлаждения так и не заработала. И в самый разгар жары к духоте добавилась еще одна проблема.

«Дом с самого начала обслуживала компания, которую нам оставил застройщик «Базис-А», — рассказывает ревизор ОСИ «Нурлы Тау-7» Сабина Бакытжан. — Мы заключили с ней договор, а она привлекла тех же лифтовиков, что работали здесь раньше. Но лифтам уже больше 17 лет, запчасти найти трудно, и сейчас они просто остановились. Поломку усугубило отсутствие холода в здании: в машинных помещениях температура доходила до 70 градусов, техника не выдержала. Вентиляции там нет, хотя она должна быть в любом таком помещении».

Что касается чиллера, то в данный момент он не работает. По словам Сабины Бакытжан, причиной послужило отсутствие своевременного технического обслуживания оборудования. Она считает, что те детали, которые на протяжении 17 лет должны были менять, просто ремонтировались. В техническом заключении ТОО «ЭЙ-ЭЙЧ-АЙ-КЕРРИЕР» (компании, которая обслуживает оборудование Carrier, в том числе чиллеры) сказано, что для нормальной работы системы нужны новые контакторы, модуль ISM, задвижки для обслуживания фильтров. Эксплуатация чиллера в данный момент нежелательна.

Казалось бы, обычная коммунальная история, как сотни других. Но в «Нурлы Тау» всё сложнее. Параллельно с поломками и жарой здесь развернулась настоящая война за управление домом.

Версия действующего ОСИ

«Пришли, вскрыли замки, опечатали кабинеты»

По словам Сабины Бакытжан, 1 июля в дом пришла группа активистов. Причем некоторые из них в 2024 году уже управляли комплексом и оставили после себя долг в 52 миллиона тенге. Они заявили, что по результатам голосования были избраны новые органы управления.

«Никто из большинства собственников об этом голосовании даже не слышал, — говорит ревизор. — Я, как собственник двух объектов, тоже не получала никаких уведомлений. Но они заявляют о своих правах».

При этом, как отметила Сабина Бакытжан, в базе eGov председателем до сих пор числится Жанар Шураева, то есть официально состав управления дома не менялся. Этот факт подтверждён и в ответе на запрос редакции Caravan.kz от Управления развития коммунальной инфраструктуры города Алматы.

Дальше последовал сценарий, больше похожий на самовольный захват: вскрытые замки, попытки изъять бухгалтерию, опечатанный кабинет.

«1 июля они просто пришли в офис, ничего особенного не сделали и ушли. Но уже на следующий день, 2 июля, вернулись с собственной охраной. Эти люди вытолкали из здания нашу охрану. Мы установили в холлах камеры, и всё, что происходило в тот день, зафиксировано на видео. Приглашённый ими неизвестный человек вскрыл замки кабинетов. В одном из них хранилась бухгалтерская документация. После они сменили замки и опечатали офис. С того момента, как говорят некоторые наши собственники, они фактически захватили дом. И всё это на фоне уже существующих проблем с холодоснабжением и лифтами», — рассказала Сабина Бакытжан.

В то же время на таможне находился ремкомплект для чиллеров, его специально заказали из Америки. Из-за сложностей с оформлением растаможка заняла больше недели. Сабина Бакытжан уверяет, что к тому моменту, когда пришла новая команда, детали просто не успели установить и, соответственно, запустить систему охлаждения. Даже после вторжения в офис активистов ОСИ хотело довести ремонт до конца, но доступ к помещению им так и не дали.

Полиция и прокуратура: дело тянется с июля

Сразу после происшествия представители ОСИ «Нурлы Тау-7» подали заявление в полицию о краже со взломом.

«Мы хотим, чтобы МВД, городская и Генеральная прокуратуры взяли это дело под контроль, — сказала Сабина Бакытжан. — Речь идёт не только о незаконном захвате управления, но и о рисках для счетов дома. Меня тревожит, что та же группа людей, которая в прошлом году довела дом до долга в 52 миллиона тенге, снова пытается получить власть и доступ к финансам».

По её словам, уже со 2 июля новая команда начала выставлять счета на оплату коммунальных услуг. Но на новые реквизиты. Информация об этом сразу же появилась в общедомовых чатах и в WhatsApp, где ОСИ публиковало видео, комментарии и предупреждения.

Особую тревогу у ревизора вызывает прошлый опыт этих людей. По ее словам, в 2024 году, за три месяца своего управления, они подписали контракт с «Базис-А» на поставку электроэнергии без проведения энергетического аудита. При этом, по закону, застройщик обязан был в течение трёх месяцев после года эксплуатации передать инженерные сети на баланс города. Но этого не было сделано. В «Базис-А» объясняют это тем, что строительство жилого комплекса формально ещё не завершено, поэтому сети остаются у компании. В итоге уже больше 20 лет они достраивают новые блоки и продолжают брать с жителей плату за электроэнергию по коммерческому тарифу, который на три тенге выше обычного.

«Мы старались что-то изменить к лучшему. В том числе пытались решить проблему с чиллерами. Да, мы не идеальны, но нами двигало желание вернуть дому тот уровень комфорта, что был 17 лет назад, когда мы покупали квартиры», — говорит Сабина Бакытжан.

Однако, по её словам, эти усилия не всем пришлись по душе.

«В пятницу была встреча с некоторыми жителями, на которой я присутствовала. Без моего ведома меня снимали на видео, обвиняли в том, что я якобы захватила управление домом, и всё это выложили в TikTok», — рассказала Сабина Бакытжан.

По её словам, для неё управление домом — не вопрос личных амбиций, а часть личной истории.

«Я прожила здесь десять лет. В этой квартире жили мои родители, отсюда меня выдавали замуж, здесь родилась моя дочь. Поэтому обвинения в том, что я рвусь к власти, считаю несправедливыми», — подчеркнула она.

Ревизора возмутило также то, что ее стали попрекать тем, что она владеет помещением на последнем этаже. По ее словам, все это приобретено официально, помещение ей продал «Базис». Сабина Бакытжан считает, что все претензии в данном случае должны быть к застройщику, а не к ней. 

Выборы без доказательств

Что касается выборов председателя и членов ОСИ, то, по ее словам, в прошлом году они проходили открыто: заранее вывешивались объявления, проводилось собрание, голосование фиксировалось в протоколах. Для объективности даже привлекли компанию, которая предоставила онлайн-платформу для голосования.

«Чтобы проголосовать, нужно было загрузить документы на свою недвижимость, подтвердить право собственности и закрепить голос через ЭЦП. С улицы туда попасть невозможно. Подделка исключена», — пояснила она.

Для тех, кто по техническим причинам не мог проголосовать онлайн, собирали подписи на бумажных бюллетенях: обходили квартиры, фиксировали голоса.

Сейчас же, по словам Сабины, ситуация совсем иная. Группа, которая заявляет о своём избрании, так и не предоставила листы голосования. Хотя в их протоколе прямо указано, что выборы проходили и в электронном формате, и на бумажных носителях, а всего якобы было собрано более 200 голосов.

«Хорошо, если всё было честно, покажите эти документы. Но до сих пор их нет», — говорит ревизор.

От холода к теплу: видимо, его тоже не будет

Сейчас уже пора начинать подготовку к отопительному сезону. В соседних зданиях бизнес-центра она давно завершена: проведены опрессовка, промывка, все необходимые работы. Обычно этот процесс стартует в июле–августе, так как занимает время и зависит от технических сложностей.

Но в «Нурлы Тау» подготовку не ведут.

«Они сами этого не делают и нам делать не дают. В итоге мы рискуем остаться не только без холода, но и без отопления», — говорит ревизор ОСИ.

Она напомнила, что «Нурлы Тау» — это дом с имиджем. Здесь квартиры покупают как инвестицию, помещения сдают в аренду, в том числе иностранцам. Но постоянные поломки лифтов и проблемы с инженерными системами подрывают репутацию комплекса.

«После всего, что произошло, меня волнует главное — законность происходящего. Я хочу, чтобы к ситуации привлекли внимание общественности и госорганов. Нужно защитить дом от тех, кто уже компрометировал себя незаконными действиями в прошлом году», — подчёркивает ревизор.

Версия активистов

«Мы просто хотели вернуть дому нормальную работу»

По словам бывшей участницы правления ОСИ Бэллы Молдобаевой, конфликт в «Нурлы Тау» начался не с чиллеров и не с лифтов, а с повышения тарифов.

«ОСИ было создано в прошлом году решением общего собрания в феврале, — вспоминает она. — Мы долго собирали подписи и с апреля начали работать. До этого дом обслуживала управляющая компания «Офис-менеджмент» — «дочка» застройщика «Базис-А». Они внезапно заявили о повышении тарифов, но никаких обоснований не предоставили. При этом мы нашли документальные подтверждения, что некоторым жильцам и организациям компания предоставляла некие льготы: брала меньше, чем с остальных. Мы возмутились, и «Офис-менеджмент» просто хлопнул дверью, забрав даже диваны и урны из подъездов.

По её словам, тогда активисты заказали аудит и обнаружили, что инженерные сети в аварийном состоянии, а также были проблемы с лифтами.

«Нам удалось запустить все четыре лифта, а также начать перевод квартир на прямые договоры с «Алматы Энерго», чтобы платить по-городскому, а не завышенному тарифу», — говорит собеседница.

Однако уже летом часть жителей выступила против нового правления.

«В основном это были те, кого мы заставили платить по полной или у кого возникли вопросы к правомочности владения помещениями. Например, инженерные этажи с вентилями воды оказались в чьей-то частной собственности, и при аварии мы даже не могли перекрыть воду, — отмечает она. — В итоге нас обвинили в нарушениях при сборе подписей.  Теперь-то мы понимаем, что мы несколько невнимательно относились к сбору голосов. Подписи частенько ставили арендаторы, не собственники. Ну, в общем, нас «снесли», и в августе ОСИ сменилось. Председателем стала Жанар Шураева, а ревизором — Сабина Бакытжан».

Договор на 14 миллионов и игнорирование совета дома

По словам активистки, новый председатель заключила договор с обслуживающей компанией «Алматы сервис» без согласования условий с советом дома (это выборный орган, в который входят наиболее компетентные и активные жильцы).

«Просто подписала и стала платить им 14 миллионов в месяц, без конкретного перечня работ. Через несколько месяцев стало ясно, что компания практически ничего не делает. Денег на текущий ремонт нет, обращения совета дома игнорируются», — утверждает Бэлла Молдобаева.

В феврале 2025 года совет дома потребовал расторгнуть договор, но реакции не последовало. Тогда было решено провести внеочередные перевыборы.

«Объявления висели в подъездах и лифтах, жителям звонили. Кворума на собрании не было, провели письменное голосование. Все документы оформили, но зарегистрировать нового председателя Ирину Ким мы не можем. Как оказалось, какой-то человек подал на ОСИ в суд, по его заявлению, объединение не выплатило ему миллион восемьсот тенге, и частный судебный исполнитель наложил арест не на счета, как обычно это делается, а на… право перерегистрации руководства ОСИ. Таким образом, законно выбранный председатель Ирина Ким не может зарегистрироваться в государственных органах, соответственно, она не может получить электронную подпись, не может иметь доступа к счетам ОСИ. Эти счета полностью находятся в ведении Сабины Бакытжан, которая, в общем-то, уже не имеет полномочий», — поясняет собеседница.

По ее словам, каждый месяц «Алматы-сервис» выводит деньги, непонятно за что. А в это время расходы по содержанию дома: зарплата уборщиц, инженеров, зарплата консьержей, оплата работы лифтов, погашаются за счет денег собственников, собранных на нейтральном счету.

Про «захват» офиса

Бывшая участница правления категорически не согласна с формулировкой «самовольный захват», которую озвучивала ревизор ОСИ.

«Мы были вынуждены физически выдворить компанию «Алматы сервис», потому что в 30-этажном доме из четырёх лифтов работал только один, чиллер был сломан, а на обращения жильцов не было никакой реакции. За день до этого мы официально предупредили их письменно, попросили освободить помещение и передать ключи. Они этого не сделали, поэтому совет дома принял решение забрать имущество ОСИ себе.

Замки вскрывали в присутствии комиссии. Нас в первую очередь интересовали бухгалтерские документы, потому что было непонятно, за что именно платятся деньги и на каком основании выводятся средства со счетов ОСИ. Однако кабинет бухгалтера оказался пуст: пустой сейф, пустые шкафы. Складывается впечатление, что все они аффилированы между собой — настоящая шайка. Никто не выходит на контакт, мы даже не знаем, где находится бухгалтер. Все финансовые документы у неё, а распоряжается деньгами Сабина, которая тоже никаких объяснений не даёт. Весь дом у неё в блоке: дозвониться невозможно, на сообщения она не отвечает.

Что касается разговоров о захвате, скажу честно — меня в тот момент не было в городе, и лично я в этом не участвовала. Но, так как состою в чате активистов, я знаю, что происходило, и владею информацией оттуда», — прокомментировала Бэлла Молдобаева.

Она также считает странным, что полиция бездействовала, когда жители жаловались на неподчинение компании ОСИ, но быстро отреагировала на заявление юриста «Алматы сервиса».

Долг в 52 миллиона

Активистка считает, что эта сумма не могла образоваться в их прошлое руководство.

«Мы оплачивали счета за общее имущество, включая чиллер. Проблема могла появиться из-за того, что коммерческие помещения, такие как караоке или фитнес, могли пользоваться электричеством за счёт дома. У некоторых из них мы даже не смогли проверить подключение», — поясняет она.

По её словам, система расчётов за электроэнергию в доме устроена так, что каждая квартира оплачивает два вида счетов: за индивидуальное потребление и за общее инженерное оборудование — освещение, лифты, работу чиллера.

«Чиллер жрёт бешеное количество электроэнергии, и летом счета за общее инженерное оборудование даже превышают поквартирное потребление. В прошлом году, во время нашего правления, всё это оплачивалось. Есть документы. За инженерное оборудование не должно быть долгов», — утверждает она.

Однако, по ее словам, при проверке выяснилось, что не все коммерческие точки, расположенные в доме, охотно шли на контакт.

«Например, караоке «Кристалл» меня даже на порог не пустил. Я не знаю, кто владелец. Может, он аффилирован с «Базисом». Фитнес-клуб Royal Club клялся, что платит, но при инспекции мы нашли в подвалах прачечные, происхождение которых нам неизвестно. Они отказались впускать нас дальше, и мы так и не выяснили, откуда идёт питание», — рассказывает она.

По мнению активистки, такие долги могли образоваться из-за того, что «Базис» через свою «дочку» (управляющую компанию «Офис-менеджмент») закрывал коммуналку некоторых компаний за счёт жителей дома.

«Например, у «Офис-менеджмента» есть свои офисы на первых и вторых этажах. Как они платили за отопление и электричество до нас, никто не знает. Но Сабина Бахытжан, Инна Кессель и Жанар Шураева почему-то подписали акт о признании 52 миллионов долга».

Она также упомянула, что в прошлом в конфликт вмешивались и отдельные жители:

«Была у нас жительница Кузнецова, против нас активно выступала. У неё в доме было две квартиры, где располагался бордель. Когда мы привели охранную компанию, он закрылся. И тогда началась война. Теперь там хостелы. Вот где причина конфликта: люди не хотят подчиняться правилам проживания, а хотят извлекать личную выгоду».

Чиллер, лифты и подготовка к зиме

По её версии, чиллер вышел из строя из-за не проведённого вовремя техосмотра и действий «Алматы сервиса».

«Летом жара доходила до того, что в машинных помещениях лифтов было более 50 градусов, и техника отключалась. Мы сами скинулись и купили кондиционер, но даже его установить было сложно. Технические этажи частично находятся в частной собственности», — поясняет она.

По её словам, сейчас подготовки к отопительному сезону в доме нет, и жители рискуют остаться не только без холода, но и без тепла.

«Алматы сервис» вообще не появляется в доме, но деньги регулярно снимает. Мы не можем расплатиться с поставщиками, а инженеры и сантехники делают что могут. Система заброшена, никто ей не занимался при «Офис-менеджменте».

Замкнутый круг под стеклянной крышей

В итоге жители «Нурлы Тау» оказались в замкнутом круге: без чиллера, с частично неработающими лифтами, без подготовки к зиме и с двумя враждующими лагерями, каждый из которых обвиняет другой в финансовых махинациях, захвате управления и бездействии.

Пока одни собирают доказательства, а другие — подписи, здание продолжает жить в условиях коммунального хаоса. Впрочем, время на разборки уходит быстрее, чем у инженеров на ремонт. Если в ближайшие недели стороны не договорятся, комплекс рискует встретить зиму без отопления, а его репутация окончательно утонет в череде скандалов.