Жилищная реформа: председатели КСК с наслаждением используют промахи власти

Самая примитивная форма – саботаж. Мы об этом писали не раз, министерство индустрии и инфраструктурного развития, являясь куратором ЖКХ в правительстве, упустило, а может, забыло в своих нормативных приказах ограничить требование для заключения договора между новыми хозяевами в домах и компаниями, формирующими квитанции. В результате биллинговые компании стали требовать от руководителей ОСИ (объединение собственников имущества) и простых товариществ (ПТ) предоставить им документацию по дому и подписанный с прежними хозяевами дома – председателями КСК – акт приема-передачи. Понятно, что эта публика ушла в отказ и никаких документов и подписаний предоставлять новеньким не собирается, продолжая сидеть на финансовых потоках. В высоких кабинетах вроде бы одумались и даже в проект поправочку нужную вносили, но затем отыграли всё назад, и вопрос, к радости опостылевших управдомов, повис в воздухе.

К слову, мы направили запрос в министерство, где поинтересовались причиной такого, извините, не вполне разумного и негосударственного подхода, ждем ответ, и вам обо всем расскажем. Но пока всё остается по-прежнему, ситуацию пробуют решать на местах, в Алматы управление жилищной политики направило соответствующее письмо биллинговым компаниям с разъяснениями, но тут как тут, словно черт из табакерки, выскочила какая-то предпринимательница, через суд попытавшаяся данное письмо опротестовать. Суд, нужно отдать ему должное, доводы бизнесменши не убедили, и положения письма оставил в силе.

Рассказываю эту историю не только для тех читателей, которые к нам только присоединились и не в курсе проблем, но и для чиновников и депутатов. Уважаемые государственные люди, ваши ошибки и упущения дорого обходятся. Исправьте их, наконец, и примите уже поправки в Административный кодекс с установкой крупных штрафов для таких председателей. Спасибо.

Но, как мы сказали выше, это примитивная форма. А продвинутые воротилы бизнеса на КСК сейчас используют другие дыры в Законе “О жилищных отношениях”. “Воротилы бизнеса” – не фигура речи, у этих ребят в кооперативах по нескольку десятков домов, они знают, за что воюют, упустить один дом – потерять ежемесячные поступления в сотни тысяч тенге.

Самый важный принцип

Прежде чем описать придуманную ими схему, хочу обратить ваше внимание на ключевой причине затеянной властями реформы. Председатели КСК повсеместно отказывались открывать 2 банковских счета на каждый дом, который входит в их кооператив. При таком раскладе, когда на одном банковском счете КСК – куча мала из денег со всех домов, проконтролировать собственникам, сколько на их дом поступило средств и сколько потрачено было, невозможно. Причем на один счет шли платежи и на содержание, и для накоплений на капитальный ремонт. Справиться с этой публикой власть не смогла, не в тюрьму же их всех сажать! Поэтому придумали создавать этакие мини-КСК в рамках одного дома, назвав это ОСИ (объединение собственников имущества) или ПТ (простое товарищество).

В одном жилом доме собственники избирают себе форму управления – ОСИ или ПТ, и открывают на дом два банковских счета: текущий – для расходов на содержание общедомового имущества, сберегательный – для накоплений на капитальный ремонт. Здесь внимание (!), самый важный принцип реформы “Один дом – два банковских счета”. В этом случае каждый собственник легко может увидеть: сколько денег на дом поступило, сколько поступило на капремонт и когда, сколько и на что было потрачено.

Причем для расходования средств со сберегательного счета руководство ОСИ или доверенное лицо ПТ обязаны предоставить в банк протокол общего собрания с одобрительным решением израсходовать такую-то сумму на такие-то работы. Без протокола никаких движений по счету быть не может, это уже ответственность банка.

Но и это еще не всё: раз уж мы критикуем чиновников, то и похвалим их, – оплата расходов на капитальный ремонт по заявленному протоколу может быть только в безналичной форме, никакого снятия наличных. Каждый платеж должен быть подтвержден банку соответствующим бухгалтерским документом от поставщика. Например, услуги по замене труб. Значит, менеджер банка увидит 2 документа: счет на оплату труб и комплектующих и счет (счет-фактуру) от фирмы на услуги по замене.

Все эти принципы описаны в нормативном приказе куратора от правительства и называется он “О порядке проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума” . Согласитесь, что при подобных правилах украсть деньги собственников будет очень сложно.

Ловушка для собственников

А теперь о том, как все эти жесткие надзорные конструкции можно легко разрушить, воспользовавшись недосмотром со стороны чиновников и депутатов. Достаточно убедить собственников выбрать в качестве формы управления не ОСИ, а простое товарищество, мол, никакой разницы между ними нет, а отличаются они друг от друга тем, что ОСИ – нужно регистрировать в органах юстиции, а ПТ – нет. Скажем мягко, это неправда. Именно различия между ОСИ и ПТ, а также упущения в Законе “О жилищных отношениях” делает из собственников и реальных хозяев в своих домах околпаченных доноров счастливой и безбедной жизни старых хозяев из КСК.

Самая главная разница – открытие банковских счетов на дом. Мы неслучайно так подробно вам описали причины реформы и механизмы противодействия воровству со стороны управленцев, кем бы они ни были. Но при выборе ОСИ председателю объединения нет необходимости собирать доверенности от каждого, подчеркиваю, от каждого собственника на открытие текущего и сберегательного счетов на дом. Юридически эти банковские счета оформляются не на него лично, а на ОСИ. Поменялся председатель – не проблема, счета вместе с деньгами на них как были, так и остаются за объединением.

Совсем другая история с ПТ: доверенное лицо товарищества, которое вы должны будете избрать на общем собрании, обязан взять у каждого, подчеркиваю, каждого собственника дома доверенность на открытие банковских счетов и распоряжение поступившими на них деньгами. Предположим, в доме 100 квартир, значит, ему нужно собрать 100 доверенностей. В нынешних условиях, когда большое число квартир и нежилых помещений сдается в аренду, отыскать всех собственников нереально. Следовательно, открыть счета в банке невозможно, а раз нет счетов, то как тогда собирать деньги, оплачивать услуги, налоги, зарплаты?..

Вот так мы с вами приходим к простому выводу, что простое товарищество может быть работоспособным только в домах, где мало квартир, все друг друга знают, и собрать десяток доверенностей не составляет труда, даже если кто-то сейчас из соседей находится в длительной командировке. Назовите меня министром: председатели КСК снова рвутся к власти

К слову, в прежней редакции Закона “О жилищных отношениях” ограничение для подобной формы управления без государственной регистрации существовало – она могла быть избрана там, где в домах не более 12 квартир. По неизвестным нам причинам чиновники, а вслед за ними депутаты ограничение сняли, и теперь смотрим, как это упущение с наслаждением используют председатели крупных КСК. Они либо сами, либо через своих агентов влияния убеждают собственников выбрать в качестве управления простое товарищество, мол, хлопот меньше, а всё то же самое. Собственники голосуют за ПТ, выбирают доверенное лицо, подписывают договор о доверительном управлении и… передают управление в КСК, кооперативы имеют право действовать до 1 июля 2022 года.

Существует 2 пути назад: в первом случае решение принимается прямо на общем собрании, про два банковских счета на каждый дом собственникам не сообщается, и всё идет, как и шло всегда: деньги со всех домов на любые цели поступают на единственный банковский счет, принадлежащий кооперативу.

Второй путь – имитация деятельности. После того, как решение принято, так называемое, доверенное лицо начинает собирать доверенности для открытия счетов в банке, понятно, что у всех собрать не может, и вопрос повисает в воздухе, но об этом сообщается только самым дотошным собственникам, и только после их расспросов. Возникает вопрос – а что делать? Предлагается временно, до того, пока не соберем остальные доверенности, передать управление прежнему КСК. Понятно, что и здесь счет один, а деньги отовсюду. При этом руководство кооперативов снимает с себя всякую ответственность, на них больше не лежит обязанность открывать банковские счета на каждый дом.

Скажу больше, нет этого обязательства и для доверенного лица: простое товарищество может открывать счета в банке, может не открывать, это их личное дело.

Нынешние нормы закона позволяют товарищам не заморачиваться с этим, что весьма выгодно для председателей кооперативов и с удовольствием ими используется.

Как видим, вольное обращение соответствующих государственных структур с разумными ограничениями свело на нет всё то хорошее, что ими же было придумано и записано. К слову, это не единственный промах властей, касающийся простых товариществ, которые так полюбились старым хозяевам из КСК. В отличие от ОСИ, где председатель может быть избран только на один календарный год, доверенное лицо может оставаться доверенным сколько угодно лет. Поэтому никаких неприятных сюрпризов для старых-новых хозяев из КСК нет.

В подтверждение не шутейности проблемы и аппетитов этой публики приведем цифры. По последним данным из открытых источников, в республике создано ОСИ – 1 205, ПТ – 2 744.

Законодательство по теме:

Закон РК “О жилищных отношениях”

Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума

Типовой договор простого товарищества о совместной деятельности

Порядок проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума

Правила принятия решений по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, а также типовые формы протоколов собрания

АЛМАТЫ