В Казахстане созданы условия для беспредельщиков при скупке чужой собственности за бесценок

Возможно, подставные фигуры крутятся на аукционе до сих пор, прицельный контроль за участниками торгов никто не ведет. Организация-оператор, через которую проходит процедура, не имеет юридического права проверять чистоту документов. Они имеют свой гешефт за хлопоты по техническому обслуживанию электронной площадки в виде комиссионных, и всё. О чем мы ведем речь? Речь идет о правилах продажи собственности должников перед банками и прочими людьми, в чью пользу судами были вынесены решения.

Сегодня должник в Казахстане, конечно, может самостоятельно продать свое добро и отдать долг своему оппоненту, но только при условии, что тот ему позволит это сделать.

Исключение составляют ипотечные займы, там государство уже вмешалось в процедуру, и обязало банки давать согласие заемщику-должнику на самостоятельную реализацию жилья с дисконтом до 75 процентов, если тот об этом кредитора попросит. Остальные – заемщики по потребительским кредитам, бывшие супруги, наследники и просто люди, взявшие в долг, обязаны исполнять правило: суд вынес решение – судебный исполнитель получил по нему исполнительный лист – выставил квартиру на продажу на электронную площадку. Вот эта электронная площадка, а точнее, нынешние правила торгов, и есть главное зло.

В прошлых номерах мною описывались схемы, по которым через суды плохие родственники вытаскивают общую собственность на эти торги, с материалами можно ознакомиться на нашем сайте caravan.kz (смотрите выпуски “КАРАВАНА” от 11, 18 и 25 февраля 2022 года). Их цель – купить за бесценок квартиру, которую они либо получили с кем-то из родственников по наследству, либо нажили в совместном браке. Учитывая количество разводов и смертей в нашей стране, цифра тех, кого потенциально задевают нынешние порядки на аукционе, превышает десятки тысяч человек ежегодно.

Плохая кредитная история

Давайте приглядимся, что там нечисто с правилами игры, и почему вся мутная родня и судебники любой ценой хотят вытащить туда на продажу чужое добро?

Начнем с того, что много лет тому назад власти решили использовать в Казахстане те же механизмы для работы с должниками, что и во всем цивилизованном мире, в документах даже можно было найти такие словосочетания “торги по голландскому методу на понижение цены” и тому подобное. Причем не по злобе, а, скорее, из-за отсутствия опыта, но государство определило это самое понижение до 30-процентного уровня, то есть цена за квартиру по голландскому методу могла упасть до 30 процентов от оценочной стоимости.

Были эксперименты с понижением начальной цены при повторных торгах на случай, если в первый аукцион никто объект не купил. Например, оценочная стоимость квартиры – 10 миллионов, никто из участников-покупателей ее по нижнему пределу в 3 миллиона не купил, либо вовсе не было желающих участвовать в торгах по этому лоту. Тогда квартира выставлялась на торги повторно уже со скидкой 30 процентов, то есть за 7 миллионов, и тогда нижняя цена по ней опускалась до 2 миллионов 100 тысяч тенге.

Понятно, что это был чистый грабеж, проект “всё, как у людей” не пошел, народ стал возмущаться – жилье теряем, а долги банку не отдаем! Поэтому власти кое-что отыграли назад.

Во-первых, ипотечные кредиты выделили отдельно, правила реализации недвижимости должников прописали в Законе “Об ипотеке недвижимого имущества”, ну и, во-вторых, убрали эту лабуду с понижением изначальной цены при повторных торгах. Правда, нижний предел с 30 до 50 процентов подняли позже, но всё же это хоть как-то снижало аппетиты разномастных гангстеров.

Теперь о том, что было всегда – покупателями на торгах не имеют право выступать: судьи, вынесшие решение, и их родственники; супруги или близкие родственники, если оба участвуют в одних торгах; судебные исполнители и их родственники, а также банки – держатели залога и прочие аффилированные с ними лица, если они также играют “вторым покупателем”. Что не имеет понимания – этот перечень присутствует в Законе “Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей” (статья 80). И ни слова об этой публике в тексте самих правил проведения торгов на единой электронной площадке. О том, как эти требования закона исполняются на практике, широкая общественность узнала от Генеральной прокуратуры после резонансного убийства должником судебника и покупателя, когда те пришли выселять его вместе с семьей из дома.

Проверкой было установлено, что для аукциона – обычное дело, когда в торгах “состязались” между собой банк и его сотрудник, или 2 сотрудника банка, супруги, одним словом, все те, кому делать это категорически запрещено.

Понесли ли они наказание – незвестно, а наказывать за подобные мутные дела надо, и строго.

Теперь самое время ответить на вопрос – почему это возможно? Потому что в вышеназванном законе и правилах нет требований к участникам предоставлять документы, подтверждающие их право участвовать в торгах. В типовой заявке на участие потенциальный покупатель только соглашается с тем, что “в случае обнаружения моего (нашего) несоответствия требованиям, предъявляемым к участнику (покупателю), я (мы) лишаюсь (-емся) права участия в торгах, подписанный мной (нами) протокол о результатах торгов и договор купли-продажи будут признаны недействительными”. Соответственно, если никто ничего не обнаружит, то чужое добро за полцены уходит любому, даже незаконному покупателю. Самые известные криминальные схемы по отъему недвижимости в Казахстане: как не стать жертвой

Плохие результаты

Сейчас мы намеренно отложим разбирательство с покупателями-нарушителями и вспомним о другой категории – покупатели подставные. Наши постоянные читатели помнят, что они играют свою скверную роль при схеме криминального отъема собственности у второго владельца недвижимости, полученной по наследству либо при разделе между бывшими супругами. Это более тонкая игра, которую ведут мутные юридические конторы, специализирующиеся как раз по таким делам.

Подставные покупатели не являются чьими-то родственниками, клиент оплатил пакет услуг по отъему квартиры у своей родни, поэтому никакой осечки с незаконными покупателями быть не может.

Как правило, это те же юристы – младшие тайные сотрудники той же фирмы. Почему именно юристы, – так, с целью оптимизации процесса, зачастую после торгов потерпевшая сторона оспаривает либо результаты аукциона, либо действия частного судебного исполнителя, либо отказывается выезжать, вот для того, чтобы “покупатель” самостоятельно представлял свои интересы в суде, и держат эту публику. В моей истории тоже была такая дама, поэтому повадки их мне отлично известны.

Но вернемся к нынешним порядкам на аукционе: разномастных деляг привлекает узаконенная государством возможность получить за полцены, а при реализации схем криминального отъема, так и за четверть цены, высоколиквидную недвижимость. Власти не делали этого намеренно, но… выходит, что пока ситуацию и угрозы, которые она несет, они не рассмотрели. Наша задача – им это показать и обратить внимание на необходимость перемен в законодательстве.

В первую очередь нужно отсечь всех незаконных покупателей, для чего каждый потенциальный участник обязан предоставлять справки: с места работы (так мы отсекаем банковских, судей и частных судебных исполнителей) и из регистрирующих государственных органов, – требуется предоставлять справки о браке и имеющихся детях, а также свидетельство о рождении, так мы узнаем, кто у нас родители. Подобная практика, с одной стороны, позволит усложнить процедуру для участия мошенников в торгах, а с другой – упростит их наказание, сказать, что об этом в правилах не написано и мы не знали, уже не получится.

Ну и самое главное – пора поднять нижний предел торгов с 50 до 75 процентов от оценочной стоимости.

Важнейшая задача власти – лишить сверхвыгоды заказчиков и исполнителей ныне существующих криминальных схем по отъему собственности через торги, нет выгоды – нет смысла запускать этот механизм против второго хозяина.

Кто помнит, в прошлый раз мы как раз остановились на том, что государство внесло поправки в статью 218 Гражданского кодекса, и теперь судья получил право выставить квартиру на торги, даже если его об этом не просят совладельцы – участники процесса. Когда эта норма только обсуждалась, то, как всегда, исходили из великой заботы об интересах некой стороны, которая страдает от второго хозяина, не желающего ни покупать его долю, ни продавать квартиру. Говорилось, что сама вероятность такого решения суда должна напугать деспотов, и те станут сговорчивее. Испуганных никого не видели, а вот пострадавших – полно, поэтому нижний предел – 75 процентов от цены – отличное решение по всем вопросам, и шалить родственники не будут, и какие-то разумные деньги вторая половина может получить.

Думаю, существует здесь и дополнительный бонус – такие условия привлекут на аукцион добросовестных покупателей, ищущих себе недвижимость, а не профессиональных игроков на торгах, из которых сейчас в основном и состоят участники. Поясню, сделки на аукционе считаются рискованными, так как их результаты могут обжаловать в суде, также в процессе могут вылезти и прочие неприятности, например, выяснится, что суд принял решение заочно, оно отменено, хотя прошло уже 2 года после торгов, новый хозяин сделал дорогостоящий ремонт, и теперь его с вещами просят проследовать на выход. Когда потери не столь критичны, то утратившие на аукционе свою собственность владельцы не будут настроены радикально, а, скорее, предпочтут закончить эту неприятную историю. Хотя повторю, что самое главное – лишить выгоды и смысла заказчиков и исполнителей криминальных схем отъема чужой собственности.

Пока заканчиваем, в следующем номере присматриваемся к новым “вершителям судеб” – частным судебным исполнителям, уж их бьют по рукам, бьют… а всё без толку.

АЛМАТЫ