Почему ключевой игрок в криминальной схеме отъема недвижимости у собственников – частный судебный исполнитель

Хорошо новые нормы легли

Поэтому в связке с мутными юридическими конторами, подставными покупателями и продажными судьями в обязательном порядке действуют судебники. Вспомним “Схему-1”, при которой судья ни с того ни с сего выносит решение о продаже квартиры на аукционе, где ее затем покупает за бесценок подставной покупатель, ангажированный 2-м владельцем жилья. Как правило, это бывший супруг или кто-то из родни, если квартира была получена ими по наследству. Так вот, при законопослушном судебном исполнителе “жертва” будет своевременно извещена, что исполнительный лист получен таким-то, связаться с ним так-то и он назначил оценку недвижимости на такое-то число и время. Помимо этого он обязательно сообщит о выбранном им оценщике и праве оспорить этот выбор в суде.

Соответственно, действия криминального судебника противоположны – “жертве” не сообщается о том, к кому поступил исполнительный лист, в результате собственник теряет время на его поиски либо на ожидание известий от него. В этот период втайне от него судебник выпускает одно постановление за другим: о дате, месте и времени оценки недвижимости, о выборе оценщика. И даже… производит оценку. Как это работает на практике, мы рассказывали в одном из прошлых номеров на примере истории автора (материал можно посмотреть на сайте caravan.kz, выпуск от 25 февраля 2022 года).

Задача криминального судебника – выключить “жертву” из процесса подготовки и реализации имущества на аукционе, чтобы неудобный для заказчика совладелец не смог помешать ему стать единоличным хозяином некогда общей недвижимости.

Понятно, что тому не будет сообщено о том, что он имеет законное право участвовать в электронных торгах в качестве покупателя. Здесь мы подошли к очень важному месту в законодательстве, которое, по сути, узаконило рассматриваемую нами схему (статья 218, пункт 3 Гражданского кодекса).

Напомню, что судьям при рассмотрении иска о разделе имущества было дано право выходить за рамки исковых требований и вынести решение о продаже недвижимости на единой электронной торговой площадке. Если раньше за подобное решение приходилось давать судье "на лапу", извините за грубость, то теперь это норма закона. Понятно, что власти такого не хотели, а судьи, лоббировавшие эти поправки, исходили из интересов тех собственников, которые, напротив, вынуждены снимать чужие углы из-за непробиваемой наглости своей родни, оккупировавшей общее жилье и отказывающейся что-либо делать, чтобы миром разделить имущество. Хорошо помню доводы судейской общественности: появление данной нормы и перспективы потерять свою долю в общей собственности за гроши, говорили они, заставит наглецов испугаться и сделает их сговорчивыми. Возможно…

Возможно, подобные случаи появились, но уж больно хорошо новые нормы легли в ранее разработанную схему криминального отъема. Тем более что в поправку не были включены наиважнейшие права всех совладельцев: 1) продать квартиру самостоятельно в течение двух месяцев; 2) участвовать в электронных торгах в качестве покупателей. Пропиши наши законотворцы эти 2 пункта непосредственно в текст статьи Гражданского кодекса, не было бы всей этой крысиной возни вокруг общей собственности и подкупов. Но сделано этого не было, вот и продолжает куражится вся эта мутная публика.

Важное и наглое лицо

Итак, мы остановились на том, что наш криминальный судебник тащит квартиру через все установленные законом процедуры на аукцион втайне от “жертвы”. Но может ли неудобный совладелец сломать эту игру, если, скажем, ему станет известно Ф.И.О. судебника или же он схватит эту компанию за руку, когда те втихаря придут оценивать жилье? Мой опыт говорит, что до конца сломать схему при проплаченном судебнике нельзя, отыграть многое можно, а вот остановить беспредел – увы. И виной тому – указанные выше недоговорки в законе и нынешние правила аукциона. Рассмотрим на примерах, как должно быть по закону – и как действует ангажированный судебный исполнитель.

По закону – в установленный день и час в присутствии всех совладельцев оценщик проводит оценку, все подписывают документ, после чего любой из собственников имеет право снять копии и обжаловать оценку в суде, если посчитает нужным.

Как действует наш антигерой, если не сумел открыть квартиру, как было в моем случае, отчет составляется со слов 2-го собственника – заказчика схемы, оценщик делает фото фасада дома, сам оценщик, не будь дурак, отчет не подписывает, но документик запускается. Требовать ознакомить с отчетом можно и нужно, хотя хлопотно и трудно, говорю же, наш антигерой был нанят не для того, чтобы закон соблюдать, а для того, чтобы его нарушать часто и сильно.

Возвращаемся к нашему исследованию. Итак, законопослушный судебник – вас не устроила цена в отчете, подаете жалобу в суд, параллельно нанимаете лицензированного оценщика, он делает свой отчет и отстаивает его в суде.

Судебник вам не мешает, квартиру тем временем на торги не тащит и против новой оценки может не возражать.

Суд заслушивает стороны и вполне может согласиться с вашей стоимостью. После чего уже квартира бы пошла на аукцион, если бы в конце прошлого года не были внесены перемены в Закон “Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей”. Вроде бы всё неплохо, – должникам всех мастей дается право самостоятельно продать свое имущество по цене не ниже 75 процентов от оценочной стоимости, указанной в отчете. Для чего, ознакомившись с отчетом, они должны подать письменно заявление частному судебному исполнителю – мол, желаю сам. И тот ему в ответ – без проблем, у вас имеется месяц.

И так и будет, если судебный исполнитель будет действовать по закону. А не по ангажементу. Но мы же с вами помним, что наша публика не собиралась и не собирается действовать открыто и по закону. Напротив, их задача – скрыть и сам отчет об оценке, и дату аукциона, и всё остальное, лишь бы оттеснить и не дать неугодному для заказчика собственнику действовать в своих интересах. Поэтому выше мы и критиковали законотворцев за то, что ими не прописаны наиважнейшие для собственников нормы в одной и той же статье. Сегодня одна из важнейших проблем – нужные и важные поправки размазаны по разным законам и нормативным актам. Но хуже того, иногда они вступают в прямое противоречие.

Смотрим статью 74, давшую собственникам возможность отбить хотя бы часть денег у беспредельщиков: “Получение должником разрешения на реализацию имущества не является основанием для приостановления процедур по реализации имущества”, и тут же: “Срок самостоятельной реализации жилища составляет 3 месяца, в течение которого имущество не может быть выставлено на торги”. Хочется спросить: если на торги выставить нельзя, то о какой “процедуре реализации” может идти речь? И если собственник получает право продавать жилье в течение месяца, то о каких 3 месяцах в том же пункте говорится на 5 строчек ниже? Голова идет кругом от таких поправок, и каждый такой вопрос, будьте уверены, будет истолкован криминальным судебником против собственника-ответчика. Поэтому еще и еще раз обращаем внимание, прежде всего, депутатов парламента на необходимость внести соответствующие поправки в Гражданский кодекс (статья 218), ну и привести к единому знаменателю статью 74 Закона “Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей”. В Казахстане созданы условия для беспредельщиков при скупке чужой собственности за бесценок

Правда, этого недостаточно для того, чтобы сделать существующие ныне схемы отъема недвижимости у собственников нерабочими.

Мутные судебники нарушают закон легко и просто.

Все издержки им оплачивает заказчик, да и процесс с реализацией квартиры на аукционе не останавливается, а вот пострадавшей от них стороне останавливать их крайне сложно и долго. Но самое главное – часы продолжают тикать, никто процесс реализации квартиры не останавливает, ходи по судам хоть до будущего века – никого не волнует нарушение твоих прав, незаконная потеря имущества. Сегодня законодательно не установлен баланс сил, и это очень скверно. Поэтому при подаче жалобы на действия судебного исполнителя либо на отчет по оценке недвижимости суд должен останавливать исполнительное производство, пока не будут пройдены все инстанции! Не загоняйте людей в угол, дайте им возможность себя защищать.

Пока это всё, о чем успеваем рассказать. В следующем номере продолжим говорить о судебниках и порядках на электронной торговой площадке.

Алматы