Как собственникам жилья победить самозахватчиков придомовых территорий

Как всё начиналось

Итак, история наших читателей. Несколько лет назад к их пятиэтажке пристроилось невнятное одноэтажное строение. Не то чтобы никто не замечал его строительство, но все ограничивалось пересудами, охами и ахами в частных беседах соседей и полным бездействием. О том, что собственники проявили преступное равнодушие по отношению к себе самим, они сообразили позже, когда вдруг выяснилось, что ушлый застройщик присоединился к их системам водоснабжения, канализации и электроэнергии и замкнул на себе цепь таким образом, что теперь законным владельцам приходится обращаться к нему с просьбой повернуть вентили в нужную им сторону.

Возмущение сим фактом было сильным, но вновь не перешедшим в какие-либо действия, причем доставалось на стихийных междусобойчиках возле подъездов скорее председателю КСК, чем хитросделанному предпринимателю.

О первой нужно сказать несколько слов отдельно, тогда понятнее станет, откуда такой лимит доверия к органу управления. Появление ее команды в доме собственники приняли на ура, дом был в запущенном состоянии, дворника найти не удавалось, мыть лестницы сами жильцы отказывались, к тому же потекла крыша, поэтому, выслушав ее доклад на общем собрании, участники единодушно проголосовали “за” и перешли в их кооператив. Верность решения стала очевидна едва ли не сразу: придомовая территория преобразилась, дворник мёл и чистил каждый день, подъезды стали мыть каэскашные уборщицы, тогда еще клиринговых компаний не было, появились двери с кодовыми замками, одним словом, жизнь стала налаживаться, и главное – собственникам было понятным, за что платить. В Алматы жильцы три года не могут победить автомойку и кафе, мешающие им жить

Нравилось им и то, что новый председатель умела работать с местным акиматом, и умело становилась участником различных программ по благоустройству и прочим прелестям за государственный счет.

Именно на фоне подобного относительного благоденствия и появилось новообразование у дома в виде одноэтажного храма малого бизнеса.

Нужно отдать должное, что особо активные все же до управдома доходили, но на их вопросы: а по какому праву здесь это построили, та отвечала, мол, а что я могу сделать, разрешение дал акимат.

Пропустим еще пару-тройку лет и подойдем к финалу.

Некогда хороший председатель КСК подорвалась на сотрудничестве с мобильными операторами, оговорюсь сразу, к ним претензий нет, просто наша пчелка-труженица без разрешения собственников позволила им установить на крыше свое оборудование, а деньги, которые те перечисляли на счет КСК, клала себе в карман. Понятно, что на этот раз народ не смолчал, председательшу попер, оборудование демонтировали, а на алчное должностное лицо завели уголовное дело. Вот только бизнес-храм от этого не исчез, и обратились к нам собственники уже с другой заботой – отказывается предприниматель участвовать в платежах на общедомовое имущество.

Права нужно знать

Давайте разбираться.

Когда вы дошли уже до такой точки – прилепыш стоит, а его хозяин борзеет, извините за выражение, то отыгрывать ситуацию очень сложно, но самое главное, нужно определиться – какой результат вы хотите получить. Перечислим возможные варианты: отрезать “строителя” от ваших инженерных сетей; заставить его платить аренду за инженерные сети и оплачивать расходы на содержание общедомового имущества; снести незаконное строение с вашего земельного участка; заставить его платить аренду земельного участка, инженерных сетей и оплачивать расходы на содержание общедомового имущества. В зависимости от того, какой вариант вы выберете, такой и будет дальнейшая стратегия, вот только решаться это будет не за счет жалоб в акимат, а в суде.

Первым делом встанет вопрос о сроках исковой давности, как правило, это три года.

Поэтому если хотите прилепыш снести, то смотрите на дату его появления либо вместе с юристом ищите другие основания для восстановления срока исковой давности, без последних вам не обойтись: земельные споры – одни из самых непростых категорий тяжб, тем более что в процесс вовлечены государственные органы, дававшие разрешение на строительство и зарегистрировавшие строение, и так далее.

К слову, вопрос о сроке исковой давности может встать и в том случае, если вы захотите данную постройку отрезать от своих инженерных сетей.

Хотя в этом случае никто не мешает вам отрезать гражданина самостоятельно, ведь хозяева коммуникаций – собственники данного дома. Правда, подобная мера нереальна для рассматриваемого нами случая, если вы внимательно читали статью, то в самом начале мы говорили, что ушлый строитель завел все вентили на себя, поэтому отрезать его технически невозможно. Разве что подключить к этому делу поставщиков услуг, договориться с ними, чтобы они на короткое время прекратили подачу воды, а сантехники КСК в этот момент отрежут ему всё. Впрочем, хитрость и смекалку никто не отменял, было бы желание, и способ найдется.

Итак, почему собственники имеют право самостоятельно отрезать от своих коммуникаций любого присоединившегося.

Смотрим Закон “О жилищных отношениях” (статья 2): “пункт 24. Общее имущество – части объекта кондоминиума (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), кроме помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности...”.

Это означает, что инженерные сети являются собственностью собственников, и только они на своем собрании имеют право решать, кому куда присоединяться, а кому – нет.

Учитывая манеру ведения дел председательши из нашей истории, можно предположить, что либо она разрешила подключиться сама, без каких-либо бумажек, либо состряпала фиктивный протокол общего собрания. Этот момент нужно уточнять в правлении кооператива.

Теперь рассмотрим вопрос о земле, на мой взгляд, он – ключевой. Помните, председатель КСК отвечала, что разрешение на строительство дал акимат.

Вранье и чепуха (!) – только собственники имеют право разрешить кому-либо делать что-либо на своем земельном участке.

Необходимо знать, что в соответствии с существующим законодательством за каждым многоквартирным жилым домом по его периметру закреплен земельный участок. По-другому не бывает, участки могут иметь разную величину и конфигурацию, но они у всех домов есть. План с указанием размеров находится на хранении у председателя КСК, и вы имеете право с ним ознакомиться.

Теперь смотрим, кто имеет право им распоряжаться. Статья 31 Закона “О жилищных отношениях” отдает это право исключительно собственникам: “Земельный участок при жилом доме (жилом здании) принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности или на праве общего землепользования”. Право собственников закреплено и в другом законе – Земельном кодексе (статья 62): “пункт 1. Деление земельного участка, входящего в состав объекта кондоминиума, допускается с письменного согласия всех участников кондоминиума при условии соблюдения санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных, строительных и других норм”. И далее пункт 2: “Порядок пользования земельным участком, расположенным вне (за пределами) фундамента здания, определяется соглашением участников кондоминиума с условием соблюдения общественных интересов, санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных, градостроительных и других норм”.

Иными словами, никто не имеет права вот так, за здорово живешь, откусить у вас кусок земли.

Мы намеренно приводим название законов и статей, чтобы вы могли аргументированно требовать соблюдения своих прав от нечистых на руку управдомов и не допускать подобных ситуаций.

Возвращаясь к истории наших героев, мы видим, что без их согласия, а именно: одобрения общего собрания собственников, никакая государственная организация не позволила бы ничего строить. Отсюда вывод: либо протокол собрания нарисовал сам предприниматель, либо его изобразила председатель КСК. Как вы догадываетесь, никто реального собрания не проводил. Поэтому успеваете в сроки исковой давности или нашли способ его восстановить, подавайте в суд иск о признании протокола недействительным.

Отмените протокол – подаете иск о признании строительства незаконным и его сносе. На этом этапе ушлый, но неумный предприниматель должен прийти к вам договариваться и давать согласие на оплату аренды земли, инженерных сетей и расходов на содержание общедомового имущества.

Сильно мешает, не хотите иметь балласт – продолжайте судиться, не хотите терять время и силы – заключайте договор. Это исключительно ваше право, право собственника, и ни один председатель или госорган не вправе решать вместо вас – строить под вашими окнами прилепыш или нет. Как собственники отдельных домов в Казахстане стали заложниками алчности недобросовестного управдома

Что касается наших героев, то, как мы писали выше, им необходимо определиться с тем, какой результат они хотят получить, и начинать действовать.

Прежде всего, запросить документы в своем КСК: протоколы собраний о выделении доли под строительство, о присоединении к общей системе коммуникаций, о внесении изменений в правовой кадастр органов юстиции и земельный кадастр.

Необходимо запросить документы в органах юстиции и земельном комитете, если верить карте, размещенной в Интернете, то под адресом многоквартирного жилого дома наших героев вылезает и прилепыш. Поэтому, прежде чем им принять решение, необходимо собрать документы. Ну и никто не отменял вариант “Б”, найти способ отрезать самозахватчика от своих коммуникаций.

Алматы