Как не дать "нехорошим" родственникам продать собственное жилье

Но прежде короткая предыстория. Алматинка Елена вместе с сестрой получили в наследство после смерти родителей двухкомнатную квартиру в микрорайоне на окраине города. У нашей героини, как водится в таких случаях, ни кола ни двора, ни работы, на руках двое детей-школьников. У ее сестры – хорошие доходы, полная семья и отдельное жилье. Как вы догадываетесь, жизненный успех последней никак не повлиял на ее намерения, и от притязаний на свою часть наследства женщина не отказалась. Ну не отказалась и не отказалась, не все же готовы быть щедрыми – вот так взять и отдать полквартиры. Елена этого, конечно, хотела и, признаться, надеялась, но сестра была тверда: квартиру продавать – деньги поделить. Нашей героине с детьми идти было некуда, и она через суд отстояла за собой комнату, на языке юристов это звучит так: суд удовлетворил ее иск о выделе доли собственников в натуре. Сестре, раз она там не собиралась проживать, оставалось только продать свою часть, то есть комнату, получить денежки и жить себе дальше спокойненько. Именно такой порядок действий и считается законным (статья 218 Гражданского кодекса РК). Однако родная кровь вела свою игру и вскоре подала иск в суд о продаже квартиры с публичных торгов. Пять на два не делится?

Игра не по правилам

Чтобы вы могли оценить весь масштаб трагедии, нужно объяснить, что это означает для собственника, который, как и наша героиня, является в суде ответчиком. В случае положительного решения суда квартиру продают не через обычный сайт, а выставляют на публичные торги на специальной “Единой торговой электронной площадке”. Не верьте тем, кто будет вас убеждать в том, что здесь вы сможете получить даже больше денег, чем стоит ваше жилье: мол, первый тур идет по принципу повышения цены. Дураков нет, все участники хотят хорошенько заработать и всегда ждут второго этапа – понижения цены.

Сегодня правила (“Правила проведения торгов по реализации арестованного имущества в форме электронного аукциона”) позволяют купить лот за половину его первоначальной стоимости. В нашем случае это означает, что при цене квартиры в 12 миллионов тенге ее продадут за 6 миллионов.

После выплаты частному судебному исполнителю процентов по исполнительному производству – 600 тысяч тенге, полпроцента организаторам торгов – 60 тысяч, Елена получит на руки 2 миллиона 340 тысяч тенге. Вы спросите: а какая выгода сестре? Простая, она может сама участвовать в торгах (ответчик по правилам этого сделать не может) либо сделать это через подставных лиц и выкупить жилье по дешевке. Конечно, последнее незаконно и тянет на мошенничество, но кого это пугает, когда Рубикон перейден.

Обычно подобную ловушку расставляют злодеи-родственники, когда социальная пропасть между наследниками слишком очевидна: их братья-сестры по разным причинам не могут взять кредит в банке, чтобы выкупить долю, не имеют накоплений, так что силы явно неравные. Но выход тем не менее есть. Внимательный читатель помнит, что нашей героине удалось через суд выделить доли собственников в натуре, каждой сестре досталось по комнате. В этом случае просто так вытащить квартиру на публичные торги крайне сложно, за это отвечают статья 218 Гражданского кодекса РК, которая регулирует порядок раздела общедолевой собственности, и нормативное постановление Конституционного совета Республики Казахстан от 11 июня 2014 года № 2 “О проверке конституционности пункта 6 статьи 218 Гражданского кодекса Республики Казахстан (общая часть) от 27 декабря 1994 года № 268-XIII по представлению Карагандинского областного суда”.

Обязательно запишите себе название данного документа, именно он определяет, при каких условиях квартира собственников может быть выставлена на публичные торги против их воли: “При рассмотрении требования истца о продаже имущества с публичных торгов суду необходимо прежде всего проверить возможность раздела (выдела) по правилам, предусмотренным пунктами 3–5 статьи 218 Гражданского кодекса. Продажу имущества с публичных торгов следует рассматривать как крайнюю меру, применяемую по решению суда в исключительных случаях по обращению заинтересованного сособственника (сособственников), когда решить спор другими указанными выше способами невозможно”. Особо хочу обратить ваше внимание на слова: “суду необходимо прежде всего проверить возможность раздела (выдела) по правилам, предусмотренным пунктами 3–5 статьи 218 Гражданского кодекса”.

Поэтому всегда лучше осуществить раздел, как это сделала Елена, не дожидаясь наезда родни, и не препятствовать им либо совместно с вами проживать, либо продавать их комнату / комнаты.

Если вы не сделали этого сразу и родственники подали иск о продаже недвижимости на публичных торгах, то вам еще не поздно подать встречный иск о выделе доли в натуре.

В этом случае смело ссылайтесь на статью 218 ГК РК, вышеназванное постановление Конституционного совета РК и нормативное постановление Верховного суда, о нем мы писали в прошлом номере (полное название документа: “О некоторых вопросах применения законодательства о праве собственности на жилище”. Нормативное постановление Верховного суда Республики Казахстан, № 10 от 9 июля 1999 года (с изменениями, внесенными нормативным постановлением Верховного суда Республики Казахстан, № 7 от 18 июня 2004 года)”.

Ведите себя прилично

Теперь о тех случаях, когда суд может и не посмотреть на осуществленный между собственниками раздел. Их два: один собственник препятствует проживанию второго либо чинит препоны к продаже его части. Для того чтобы не оказаться в подобной ситуации, необходимо запасаться доказательствами того, что вы лапочка и думать не желаете ни о чем таком. Хорошо установить аудиовидеозаписывающую аппаратуру напротив входной двери: так и воров отпугнете, и все приходы-уходы для суда зафиксируете. Во время продажи комнаты также лучше завести что-то вроде ведомости: кто приходил хоромы смотреть, данные его удостоверения, подпись, дата, время. К слову, если вы к этому моменту обзавелись деньгами, у вас хорошая возможность выкупить долю у бывшего родственника. По закону тот обязан предложить вам первому ее купить по той же цене, по которой он будет ее впоследствии предлагать другим (статья 216 ГК РК). Иначе вы имеете право обжаловать сделку в суде.

Если ваш случай зеркальный и родня, напротив, не пускает вас на порог, то алгоритм действий иной. Конечно, нужна аудиовидеозапись визитов, тут и смартфон в помощь, рядом с вами должен быть кто-то, кто подтвердит происходившие события, а все переговоры необходимо свести к письменной форме: СМС на телефон, письмо по почте. Одним словом, собирайте все, что может служить доказательством в суде: вы желали там жить / продавать, а вам этого не дали. Можно и вселиться через суд, если есть желание. Решение о принудительной продаже вы также можете использовать себе во благо, когда цена лота определена, то вы имеете право еще до торгов выкупить ее у второго собственника. Ведь они же вам ее не предлагали, а хотели владеть всем за так.

В заключение нужно обязательно сказать, что сейчас в парламенте как раз рассматриваются поправки, касающиеся продажи общедолевой собственности на публичных торгах. Пока информации в открытом доступе нет, говорить о чем-либо рано, но ничто не мешает нашим депутатам внести изменения, которые бы запрещали при подобной ситуации всем собственникам и их родственникам участвовать в торгах. Таким образом, и от махинаций заслон был бы поставлен, и по коррупции в судах удар был бы нанесен, а то богатых родственников там почему-то слышат лучше. Ну и договариваться бывшие родные в таком разе будут охотнее.

А наша героиня свои права отстояла, мало того что выдел доли в натуре возможен, так еще и двое несовершеннолетних детей у нее на руках. Через это суд переступить уже не смог.

***

Библиотека собственника

Продолжаем публиковать названия статей и тем, которые уже освещались нами в разделе “Вся власть хозяину!” и которые будут вам крайне полезны. Прочесть их вы сможете на сайте газеты caravan.kz. Начало тем рубрики смотрите в номерах “КАРАВАНА” за 18.11.2016 г., 25.11.2016 г. и 02.12.2016 г.

Об административной ответственности недобросовестных председателей КСК читайте в статье “Плохие хорошие новости” (“КАРАВАН” от 17.02.2016 г.).

В чем заключается мощный ресурс ревизионной комиссии и как использовать этот инструмент против самоуправства и воровства управдома, описано в материале “Давайте отчитаемся” (“КАРАВАН” от 18.02.2016 г.).

Всё о том, как и кто может получить жилищную помощь от государства, читайте в номере от 3.03.2016 г., статья называется “Государство нам в помощь”.

Как грамотно устроить проверку КСК жилищной инспекцией, а заодно и привлечь председателя к административной ответственности, смотрите в материале “Позовете – они придут” (“КАРАВАН” от 10.03.2016 г.).

Алматы