Исторический момент: как выйти из КСК и создать ОСИ в Казахстане

Те, ясное дело, были возмущены, что работы тот никакой не делал, нанимали они для установки батарей в квартире другого специалиста, а ему тыщу плати. Так вот председатель КСК на голубом глазу заявил им, что этот тариф установлен в жилищном законе.

Имею право

Кто поверил управдому, не ленимся, читаем Закон “О жилищных отношениях” и наш раздел – жить станет лучше, жить станет веселее. Все статьи (начиная с конца 2015 года) размещены у нас на сайте Caravan.kz. Особое внимание обратите на материалы, выходившие в “КАРАВАНЕ” с начала года – здесь всё, что было принято правительством по новому законодательству, с разбором практического применения каждого нормативного документа.

Запоминаем три вопроса повестки

А сегодня мы говорим о самом важном этапе для собственников: выходе из КСК и создании ОСИ (объединение собственников имущества) либо простого товарищества. Напомню, власти оставили собственникам на выбор эти две формы управления общедомовым хозяйством, созданы они могут быть исключительно в рамках одного-единственного дома при горячем одобрении проживающих в нем владельцев недвижимости. В этом заключен главный принцип нынешней жилищной революции: “Один дом – одно ОСИ (или простое товарищество) – один банковский счет”. Сейчас давайте договоримся, что форму управления “простое товарищество” для простоты изложения мы оставим за скобками, иначе запутаемся. Просто запомните, что все этапы для них одинаковы, а подробнее о необычной форме управления в виде простого товарищества можно прочитать на нашем сайте, мы описывали ее в материале за 3 апреля.

Но возвращаемся к главному принципу: управление и финансы должны быть сосредоточены на одном доме, отсюда и другое требование: в совет дома и председателем ОСИ могут быть избраны люди исключительно из числа собственников дома, если кто-то из них позднее продаст квартиру, на его место избирается другой. При этом председатель ОСИ не может быть членом совета дома – этакий вариант разделения ветвей власти для коммуналки.

Совет дома как минимум должен состоять из трех человек, поэтому, готовясь к общему собранию, необходимо будет определиться с кандидатурами. Полномочия и обязанности у совета дома по новой редакции Закона “О жилищных отношениях” большие – от организации и проведения общих собраний собственников до выбора управляющей компании, если собственники будут иметь неосторожность им это право передать (ст. 42-3 “Совет дома”). Поэтому отнестись к кандидатурам нужно внимательно: увидели объявление о выборах в совет дома – сразу обращайтесь к инициаторам, чтобы они предоставили вам сведения, кого туда прочат. Помним, что любой собственник имеет право предложить свою кандидатуру на общем собрании либо кандидатуру честного и порядочного соседа, дальнейшее – выбор жильцов.
Все это относится и к фигуре председателя ОСИ: он не может сохранять инкогнито, его имя имеют право знать до выборов, то есть общего собрания.

Теперь смотрим, какие вопросы необходимо собственникам решить на этом эпохальном для страны и для них мероприятии. Первым делом необходимо определиться с формой управления. Если дом небольшой, квартир немного, все друг друга знают 100 лет, живут дружно, то для них, возможно, будет лучше выбрать простое товарищество. Если ситуация иная, то ОСИ остается единственным вариантом решения вопроса. В любом случае Закон “О жилищных отношениях” находится в открытом доступе, бери и изучай, о материалах на нашем сайте по данной теме мною было уже сказано, эта информация поможет сделать выбор.

Попробовали – не понравилось, никто неволить не имеет права, собрали собрание, проголосовали и поменяли форму управления, нет проблем. Закон “О жилищных отношениях” это позволяет. Итак, запоминаем первые 3 вопроса повестки, которые должны быть вынесены на общее собрание: выбор формы управления общедомовым имуществом; утвердить кандидатуры в совет дома; избрание председателя.
Помимо этих 3 вопросов, собственники на учредительном собрании должны принять устав объединения (ОСИ). В помощь хозяевам недвижимости: типовой устав для объединений уже специально разработан куратором от правительства – министерством индустрии и инфраструктурного развития. Если у вас нет никаких дополнительных пожеланий, то утверждаете на общем собрании типовой устав и горя не знаете. Если имеются дополнения, обсуждаете их на собрании, одобряете и вносите в типовой устав свои изменения. Не внесли сразу изменения, появилась такая необходимость по прошествии нескольких лет – проблем нет: проводите собрание, обсуждаете поправки, голосуете и вносите их в типовой устав. Повторю: документ совершенно бесплатно разработан для помощи собственникам, и они могут использовать его либо целиком, либо внеся свои дополнения. Ну и перед общим собранием никто вам не запретит, точнее, не имеет права отказать с ним ознакомиться.

Большой сбор

Два слова, почему на первое собрание собственников должны быть вынесены эти вопросы: протокол общего собрания является одним из главных документов, который государство потребует для регистрации объединения (ОСИ). В нем власти должны увидеть, что большинство владельцев недвижимости в данном доме проголосовали за форму управления в виде ОСИ. Человек, который подает эти бумаги для регистрации, не пришел с улицы, а его избрали председателем объединения. Наконец, голосовавшие собственники утвердили устав объединения, то есть договорились о раскладе сил в их доме. Иными словами, в окошко регистраторши председатель вашего ОСИ должен подать: протокол общего собрания, устав, квитанцию об оплате госпошлины и заявление на регистрацию установленного образца.
Теперь нам осталось разобраться с процедурой проведения общего собрания. За 10 дней инициативная группа либо председатель КСК вывешивает объявление о дате, времени, месте проведения, повестке, сообщает, кто является инициатором, а также где и как собственники могут ознакомиться с документами и информацией по обсуждаемым вопросам.

Помните, мною не раз говорилось, что никто не имеет права отказать, для аргументации с малообразованными и нахальными личностями вам пригодится прекрасный нормативный документ от куратора ЖКХ в правительстве. Называется он “Правила принятия решений по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, а также типовые формы протоколов собрания”, утвержден приказом министра индустрии и инфраструктурного развития 30 марта 2020 года. Правила эти обязательны для исполнения всеми должностными и прочими лицами, поэтому без вариантов.

Появились особенности в оповещении: если у вас имеется группа в социальных сетях, то объявления могут быть размещены там, но это не снимает с инициаторов обязательства развесить их в общедоступных местах. Еще одна новинка в нынешней редакции закона: каждого собственника должны уведомить индивидуально о грядущем событии. Мне нравится, как это звучит, и посыл замечательный, но отчего-то не верится, поэтому остаемся реалистами и поглядываем на объявления у входа в подъезд.

Итак, прошло 10 дней, собрались собственники, и им надлежит пройти через процедуру регистрации. Форма листа регистрации, как, впрочем, и форма протокола общего собрания, форма опросного листа для письменного опроса, как помним, утверждены приказом министра и входят в правила в качестве приложений. На это стоит обратить внимание, особенно если вы сами намерились взять власть в свои руки: дойдет дело до суда с оппонентами – филькины грамоты там не пройдут.

Запоминаем также несколько важных моментов. Регистрация должна пройти независимо от того, сколько человек пришло. Если мало народу, лист регистрации – доказательство того, что для проведения письменного опроса были законные основания. Пришло более половины собственников – отлично, кворум по нашим вопросам есть, рассаживаемся, обсуждаем, голосуем. Решение считается принятым, если за него проголосовали более половины собравшихся.

К слову, подобная форма проведения общего собрания называется сейчас “в явочном порядке”. Важно знать, что для такой формы сделано исключение – повестка общего собрания может быть изменена. Поэтому не сачкуем, идем и голосуем, иначе придется исполнять чужие желания.

Ну и в заключение о другом новшестве: в собрании могут принимать участие не только собственники недвижимости в данном доме, но и их представители, для чего им необходимо предоставить организаторам соответствующую доверенность от владельца жилья.
Пока всё, в следующем номере разбираемся с письменным опросом и как его могут использовать против собственников.

Законодательство по теме:

Закон РК «О жилищных отношениях»  

Типовой устав объединения собственников имущества

Типовой договор простого товарищества о совместной деятельности 

Правила принятия решений по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, а также типовые формы протоколов собрания

АЛМАТЫ