Дом на реновации в Алматы: есть ли стоп-лист адресов, и как не купить «плохую» квартиру

Сейчас программа находится в режиме юридического оформления сделок с владельцами квартир в домах, попавших под реновацию. Как не купить квартиру в таком доме, если нет такого желания; есть ли стоп-лист адресов; что делать наследникам, которые еще не вступили в свои права, а дом собираются сносить — во всем этом разбиралась корреспондент медиапортала Caravan.kz.

По информации портала egov.kz, в мегаполисе до 2030 года планируется снести 1403 жилых дома, что коснется в той или иной степени интересов 7 500 собственников. Вся организационная работа завязана сегодня на едином операторе государственной программы реновации — ТОО «Almaty Renovation».

К слову, интересы сейчас в республике разнообразные: одна группа состоятельных алматинцев готова купить квартиру в таком доме задешево, и потом получить новую большей площади в современном доме, а другая, напротив, опасается попасть на покупку квартиры в «плохом доме» под снос.     

Все аспекты, которые так или иначе связаны со сделками по покупке/продаже недвижимости в домах по реновации и помогут защитить интересы и деньги алматинцев, мы отразили в наших вопросах к оператору программы.

Свой ответ организация начала с пояснения принципа реновации: «Переселение осуществляется по принципу «комната за комнату» вне зависимости от количества проживающих. Переселение осуществляется в новые квартиры с чистовой отделкой и готовые к проживанию», — ТОО «Almaty Renovation».

С учетом важности информации для наших читателей, приведем дословно полный текст вопросов и ответов оператора программы реновации в Алматы. 

Caravan. kz: До какого момента собственники имеют возможность продать или подарить квартиру в доме, который попал в программу реновации?

ТОО «Almaty Renovation»: Прямого запрета на продажу, дарение или наследование квартир в домах, включённых в программу, в опубликованных документах нет. Однако есть важные практические нюансы.

Собственник вправе распоряжаться квартирой (продажа, дарение, обмен) до тех пор, пока право собственности зарегистрировано за ним;

• на объект не наложены ограничения/обременения;
• не подписан и не исполнен договор выкупа, мены или изъятия для госнужд.

Само включение дома в программу реновации не прекращает право собственности автоматически.

Caravan. kz : Могут ли они это сделать после того, как получили уведомление от застройщика?

ТОО «Almaty Renovation»: Да, в большинстве случаев — можно, если:

• уведомление носит информационный или переговорный характер;
• еще не зарегистрированы ограничения в базе недвижимости;
• не заключен договор с уполномоченной организацией или инвестором.

Но нужно учитывать, что новый собственник принимает на себя все последствия участия дома в реновации, покупатель должен понимать, что вместо квартиры он может получить:

• компенсацию,
• новое жилье,
• временное переселение,
• участие в договоре мены.

Caravan. kz : Существуют ли законодательные ограничения на регистрацию сделок по недвижимости в домах, которые входят в программу реновации Алматы?

ТОО «Almaty Renovation»: На сегодня отдельного публичного запрета на регистрацию сделок именно по домам реновации Алматы официально не опубликовано.

То есть автоматического запрета на сделки только из-за включения в программу — нет. Регистрация возможна, если отсутствуют зарегистрированные обременения. Но ограничения могут возникнуть в индивидуальном порядке, например, если:

• начата процедура изъятия земельного участка для госнужд;
• зарегистрирован арест;
• внесено обременение;
• имеется судебный спор;
• подписан договор выкупа.

Тогда департамент юстиции или ЦОН увидят ограничение в государственной базе, и регистрация сделки может быть приостановлена.

Сама программа реновации предусматривает переселение только с согласия собственников и через гражданско-правовые механизмы (мена, выкуп, предоставление жилья).

Caravan. kz : Если предположить, что собственник квартиры скончался, а полугодовой период до вступления в наследство еще не наступил, как в такой ситуации поступать наследникам?

ТОО «Almaty Renovation»: В такой ситуации наследникам нужно:

• открыть наследственное дело у нотариуса;
• подать заявление о принятии наследства в течение 6 месяцев;
• сообщить нотариусу, что объект участвует в реновации;
• при необходимости направить уведомление в уполномоченную организацию реновации,
• инвестору,
• в акимат.

До выдачи свидетельства о праве на наследство наследники обычно не могут полноценно распоряжаться квартирой (продавать, дарить и т.д.), поскольку право еще не зарегистрировано за ними.

Если в этот период начинается выкуп или переселение, то переговоры обычно ведутся с наследственной массой через нотариуса, а компенсация или право на новое жилье переходят наследникам после оформления наследства.

В сложных случаях возможны: 

• соглашение о депонировании выплат;
• приостановка сделки реновации до определения наследников;
• обращение в суд.

Caravan. kz : Информирует ли акимат департамент юстиции Алматы об адресах, где будет проходить реновация? Имеется ли так называемый стоп-лист по адресам, где сделки с недвижимостью не подлежат регистрации?

ТОО «Almaty Renovation»:  Публично подтвержденного «стоп-листа» по всем адресам реновации Алматы не опубликовано.

Но на практике сведения об ограничениях могут передаваться в информационные системы юстиции, если по конкретному объекту уже зарегистрировано обременение или начата процедура изъятия, регистрирующий орган увидит это автоматически.

Важно различать:

1. просто включение дома в программу реновации;
2. и официально зарегистрированные ограничения прав.

Первое само по себе обычно не блокирует сделки. Второе — может полностью остановить регистрацию.

Поэтому перед сделкой по квартире в доме реновации обычно проверяют:

• справку о зарегистрированных правах и обременениях;
• кадастровые сведения;
• наличие постановлений об изъятии;
• статус переговоров с Almaty Renovation или инвестором.

Резюмируем: хотя стоп-лист с адресами не сформирован и официально он не существует, но вся информация вносится в единую государственную базу данных объектов недвижимости по каждой квартире. Поэтому увидеть стоп-ограничения можно, находясь в кабинете у нотариуса, который будет совершать сделку купли-продажи квартиры. Все нотариусы сейчас имеют доступ к государственной базе данных объектов недвижимости. Это позволит защитить интересы и деньги от недобросовестного владельца квартиры.

Между тем мы также обратились к государственному регистратору сделок с недвижимостью в Алматы — в филиал некоммерческого акционерного общества «Государственная корпорация «Правительство для граждан» по городу Алматы. Именно этот орган вносит все юридические притязания по объекту в единую базу данных и осуществляет регистрацию права собственности.  

Напомним, что в Казахстане право собственности на квартиру наступает только после регистрации госорганом. И вот какой ответ получили:

«Касательно стоп-листа по адресам сообщаем: направление отдельного списка объектов недвижимости, проходящих по программе реновации, акиматом города Алматы не предусмотрено.

Вместе с тем, в соответствии с п.1 ст. 53 Закона, по заявлению заинтересованных лиц могут быть зарегистрированы юридические притязания, в том числе факт подачи искового заявления, обжалования или опротестования судебных актов, решение об изъятии земельного участка, соглашение (расписка) о задатке, предварительный договор и иные факты.

Государственная регистрация юридических притязаний является учетной и не влечет приостановления государственной регистрации или установления обременении прав на недвижимое имущество», — филиал некоммерческого акционерного общества «Государственная корпорация «Правительство для граждан» по городу Алматы.