Цокольный этаж с сюрпризом: чем опасна покупка такой квартиры?

Когда появляются объявления о продаже квартир на цокольных этажах, покупатели оживляются. Еще бы! Однокомнатное помещение с ремонтом, в городе, иногда даже в жилом комплексе, и всего за 6,5–11 млн тенге. Для Алматы это просто подарок судьбы. Особенно на фоне обычных однушек стоимостью от 16 млн тенге и выше. Но есть нюансы, о которых нужно знать.

Почти квартира, но не совсем

В объявлениях слово «цоколь» звучит почти прилично. Вроде бы не подвал, не погреб, а просто жильё чуть ниже уровня первого этажа. Правда, с окнами там беда: их либо нет совсем, либо они настолько маленькие, что солнечный свет почти не проникает.

И вот человек думает, а какая, собственно, разница? Есть душ, туалет, теплый пол, ламинат. Ну да, окно маленькое. Ну да, где-то на уровне земли. Зато свое жильё. Зато без ипотеки.

Но у цоколя есть важная особенность. В многоквартирных домах именно на нижних уровнях часто проходят общедомовые коммуникации: трубы, стояки, инженерные сети, технические узлы. То есть за красивым натяжным потолком и коробами скрываются вся «кровеносная система» многоэтажки. Водопровод и канализация могут оказаться прямо над головой.

Такие помещения могут быть предусмотрены проектом дома и продаваться как отдельные объекты недвижимости. Но чаще всего это не жилье, а нежилые помещения под офисы, магазины, салоны, склады или другие коммерческие цели. На практике же их нередко продают как квартиры, и в цоколях действительно живет немало людей.

Когда трубы решили выйти из берегов

Один молодой алматинец купил такую квартиру в сентябре 2024 года за 7,9 млн тенге. Фамилию он называть не стал. Помещение выглядело прилично. Было даже небольшое окно, через которое виднелся край газона. А когда парень выходил во двор, его встречали ухоженная территория, аллея, скамейки. Словом, это было почти счастье. Только немного ниже тротуара.

Нормальная квартира, да еще и за такие деньги. Казалось, это победа. Но победа начала издавать звуки. Как выяснилось, в цоколе слышно, как живет весь дом. Когда кто-то сверху включал воду, спускал воду в унитазе, стирал, принимал душ или занимался другими бытовыми делами, внизу это было слышно. По сути, человек купил не только помещение, но и бесплатную подписку на всю звуковую хронику дома.

Но настоящие проблемы начались, когда коммуникации стали давать сбой. Однажды в трубах оказался засор, и все цокольные помещения залило водой. Это была не просто лужа, воды было по щиколотку. И запах был вовсе не морской.

Позже выяснилось, что в одной из квартир выше делали ремонт и отправили в канализацию то ли тряпку, то ли строительный мусор. В итоге последствия чужого ремонта первыми почувствовали те, кто жил внизу.

По словам молодого человека, все соседи по цоколю тогда вышли с тряпками и ведрами, спасая свое имущество. Получился такой незапланированный соседский тимбилдинг.

Управляющая компания тогда успокаивала. Мол, случай единичный, больше такого не повторится. Но, увы, повторилось.

В итоге ламинат вспух, стены пришлось перекрашивать, теплые полы включать стало страшно. Недорогая покупка начала требовать дополнительных вложений.

Дешево купить — не значит дешево владеть

После всех этих приключений молодой человек решил помещение продать. Прожил он там меньше полугода. Покупатель нашелся быстро, потому что спрос на дешевую недвижимость никуда не делся.

Но история на этом не закончилась. В апреле 2026 года ему пришло письмо из налоговой. Там было указано, что объект до сих пор зарегистрирован на нём. И ему нужно заплатить налог на недвижимость.

Если бы объект считался жилым помещением, налог за полгода мог бы составить около четырёх тыс тенге. Но, поскольку по документам он числился нежилым, сумма налога (с учетом пени за три месяца) выросла до 23 тысяч тенге.

Кроме того, у налоговых органов возник вопрос: не вел ли бывший владелец предпринимательскую деятельность? Логика понятна. Если помещение нежилое и проходит как хостел, значит, теоретически оно могло использоваться для заработка. А если так, то парень должен был заполнить декларацию.

Молодому человеку пришлось объяснять, что он там просто жил. Не сдавал койко-места, не открывал бизнес, не размещал гостей, а использовал помещение как жилье.

На этом вопросы не закончились. Налоговикам показалась заниженной стоимость объекта, указанная в договоре купли-продажи. А если есть подозрение, что стоимость ниже рыночной, может потребоваться подтверждение налоговой стоимости, в том числе через отчет оценщика.

В результате бывшему владельцу пришлось идти в налоговую и писать заявление, объясняя, что объект он уже продал и оценкой должен заниматься новый собственник.

Чем грозит переоценка цоколя?

Для нового хозяина квартиры на цоколе история может стать еще интереснее. Допустим, оценщик решит, что объект стоит не 7,9 млн тенге, как указано в договоре, а, например, 14 млн. Тогда налоговая нагрузка вырастет, платить придется 70 тысяч (0,5 % от стоимости).

Но и это еще не все. Возникает вопрос: кто должен оплачивать оценку? Проще говоря, за чей счет банкет? Если расходы ложатся на владельца, то к налогам добавляется еще примерно 80–100 тысяч тенге за отчет об оценке.

То есть раз в год собственнику придется отдавать сумму, почти сопоставимую с месячной арендной платой за нормальную квартиру. И это за помещение, которое покупалось как бюджетный вариант.

Кто все-таки должен платить за работу оценщика?

В данном случае всё зависит от того, как налоговая квалифицирует помещение. Если нежилое помещение не использовалось в бизнесе, то ситуация одна. В таком случае заказчиком оценки выступают местные исполнительные органы. То есть собственнику не нужно бежать к частному оценщику и платить из своего кармана за его услуги.

Но если налоговая признает, что объект используется или может использоваться в предпринимательской деятельности — ситуация другая. Тогда, по статье 530 Налогового кодекса РК, хозяин объекта должен представлять налоговую отчетность как предприниматель. И оценку для налогообложения, скорее всего, должен заказывать за свой счет. Загвоздка ещё в том, что, если у владельца недвижимости было ИП, доказать, что он не использует квартиру в коммерческих целях, будет сложнее. Может потребоваться дополнительное подтверждение.

В общем, покупая помещение в цоколе, важно понимать, чем это может обернуться. Иначе вместо дешевой недвижимости можно получить дорогой билет в подземный квест с трубами, налоговой и оценщиками.