В Казахстане ужесточили проектирование зданий: смогут ли новые законы остановить строительство вилл?

Теперь перед тем, как начертить на генплане очередной жилой комплекс, баню или торговый центр, нужно спросить разрешения у бассейновой инспекции, экологов и подразделений акимата. Но спасёт ли это реки, пруды и озёра от захвата бульдозерами?

В вопросе разобралась корреспондент Caravan.kz.  

Что изменилось?

Отныне водоохранные зоны и полосы должны быть обозначены в проектной документации не менее чётко, чем дороги, тротуары и водопроводные сети. То есть если раньше проектировщик мог уверенно рисовать дом у берега и не переживать по этому поводу, мол, что там, какой-то ручеёк в овраге, то теперь даже этот ручеёк имеет значение. И если вдруг окажется, что ваш участок попал в водоохранную зону, то забудьте про стройку или приготовьтесь к долгому согласованию.

И это только начало. Все генеральные планы и планы детальной планировки отныне обязаны проходить стратегическую экологическую оценку (СЭО). Это полноценная процедура, в рамках которой проект должны рассмотреть специалисты-экологи, оценить его воздействие на окружающую среду и, если нужно, предложить корректировки. То есть эксперты будут заглядывать в каждый чертёж и думать, а не обидим ли мы случайно земноводных, построив пятиэтажку у болотца? А если обидим, то придется доработать.

Следующий пункт — бассейновые водные инспекции. То есть, если вы собираетесь строить что-то вблизи реки, канала или водоёма, вам сначала придётся получить одобрение у тех, кто следит за чистотой этих объектов и отслеживает риски природной стихии. А если не получишь одобрение, готовься переселять стройку куда подальше.

На бумаге всё выглядит логично и даже благородно: охраняем реки, озёра, почвы, ландшафты. Природа, устойчивость, зелёное развитие. Но на практике может возникнуть множество нюансов. Например, как быстро и профессионально бассейновые инспекции смогут рассматривать десятки и сотни заявок? Хватит ли у регионов проектных организаций, которые смогут точно и по всем правилам обозначить водоохранные зоны? Эти вопросы пока остаются открытыми.

Для крупных строительных компаний эти нововведения, скорее всего, станут просто дополнительным этапом согласований. Затратным, но проходимым. У них есть ресурсы, связи, юридические отделы. А вот для частных застройщиков, тех, кто строит дом в селе или маленький магазин в райцентре, всё может обернуться настоящим квестом. Даже небольшая стройка рядом с речкой теперь потребует изысканий, согласований схем и, возможно, полной переработки старых планов.

Когда нельзя, но можно

Коттеджи на «Дубровке» и избирательность системы

Сейчас в законодательстве всё строго. Но что будет на деле? Еще совсем недавно можно было не то что спроектировать, а построить целую россыпь вилл возле берега. Причем сделать это совершенно официально.

Один из самых громких кейсов последних месяцев — жилой комплекс «Дубровка» в Алматы. Роскошные коттеджи выросли практически на берегу Малой Алматинки, они расположились в 9-28 метрах от реки при том, что по закону застраивать можно не ближе чем в 35. Водоохранная инспекция провела замеры, составила акт, зафиксировала нарушение и подала в суд. Казалось бы, дело очевидное: стройка в водоохранной зоне — значит, незаконна.

Но суд встал на сторону застройщика. Аргументация? Инспекторы провели замеры не точно, без выхода за пределы ограждённой территории – расстояние от забора до русла реки не учитывалось. Этого оказалось достаточно, чтобы признать действия инспекции недостоверными, а производство по делу прекратить. Этот случай наглядно показывает, что даже самые жёсткие и логичные правила теряют силу, если система работает избирательно.

Осушить и построить: как Астана потеряла Малый Талдыколь

Малый Талдыколь долгое время считался частью уникальной экосистемы столицы. Цепочка озёр в южной части левого берега Ишима служила убежищем для перелётных птиц, смягчала микроклимат и напоминала, что природа — это не просто фон для урбанистики, а её живая часть. Но примерно с 2020 года всё изменилось. Озёра начали исчезать. Сначала их назвали грязными и бесхозными. Потом начали осушать, а затем и вовсе отдали под многоэтажную жилую застройку. Прямо в водоохранной зоне, где, по логике закона, ничего строить нельзя. Но оказалось, что можно.

Суд не признал эти действия незаконными, а попытки экологов и активистов через судебные иски вернуть озёрам статус охраняемой природной территории не дали результата. Верховный суд в 2023 году отказал в требованиях оспорить действия столичных властей.

Теперь большая часть системы Малый Талдыколь — это либо стройплощадки, либо пустыри, покрытые слоем строительного мусора и песка. Одна-единственная уцелевшая часть озера живёт своей жизнью, пока до нее тоже не дотянулась рука застройщиков. А обещания построить на месте бывших озёр парки, скверы и искусственные водоёмы так и остались на бумаге. Вместо этого в жаркие месяцы сюда возвращается сточная вода, пыль и запах гниения.

Незаконные, но недоступные

Два года назад прокуратура города Алматы выявила более 150 случаев нарушений при застройке в горной местности и вдоль рек, включая водоохранные зоны. Были зафиксированы 118 случаев незаконной застройки непосредственно в водоохранной полосе, в том числе 40 объектов без согласования бассейновой инспекции и 15 самовольно захваченных участков, расположенных внутри водоохранной полосы.

Ситуация по-прежнему остаётся острой. В марте 2025 года на встрече с главой Балхаш‑Алакольской бассейновой инспекции Сериком Мейрамбековым экоактивисты  сообщили, что в водоохранной зоне есть минимум 100 незаконных объектов. Однако руководитель инспекции признал, что право заходить с проверкой ограничено 144-й статьёй Кодекса о предпринимательской деятельности, и инспекция может лишь уведомлять, но не входить на участки без согласия владельцев.

Что дальше?

Кажется, что теперь всё будет про-новому: строже, сложнее, экологичней. Но пока суды и органы надзора могут закрывать глаза на откровенные нарушения — вся эта экологическая бюрократия остаётся лишь для тех, у кого нет вилл на берегу и хороших юристов. А значит, нужно ужесточить ответственность не только для проектировщиков и застройщиков, но и для чиновников, которые выдали разрешение, подписали проект или просто не заметили, что река в двух шагах от здания. Пока ответственность не станет персональной и ощутимой, пока не появятся реальные кейсы с демонтажом незаконных объектов, никакие новые правила не спасут берега от бетона.