Ликвидация КСК: Государство оставило собственникам небольшой выбор

Простое товарищество – альтернатива ОСИ (Объединение собственников имущества), об этой форме управления общедомовым хозяйством пишут мало, но возможностей она дает много, главное не заиграться в товарищей.

Уйти в тень

Нужно сказать, что подобная форма не новость для Казахстана, она была разрешена и ранее, отличие – в количестве собственников: до принятия поправок их ограничивали десятью, сейчас их может быть сколько угодно, хоть 20, хоть 200. Главное условие – две трети владельцев недвижимости в доме должны на общем собрании проголосовать за создание простого товарищества. Сделать это можно как на самом первом собрании, когда начнется глобальный переход из КСК, так и в любое другое время. В законе на этот счет нет никаких ограничений: создали ОСИ, посмотрели – сложностей никаких, только лишние расходы на подготовку отчетов в налоговую и статуправление.

Собираете общее собрание, голосуете за ликвидацию ОСИ и создание товарищества.

Простое товарищество не является юридическим лицом, как того требует законодательство для объединений собственников имущества, поэтому общение с государственными структурами сведено до минимума и не требует обязательной отчетности. Разрешительной бумагой для этой формы управления является “Типовой договор простого товарищества о совместной деятельности”, утвержденный министром индустрии и инфраструктурного развития РК. Пока мы не видели его в нормативных актах на официальном сайте министерства юстиции adilet.zan.kz. Поэтому доверять тем образцам, которые сейчас появились на некоторых интернет-ресурсах, не стоит, так как источник их неизвестен, лучше дождаться, когда курирующее министерство закончит подготовку этого и других нормативных документов и опубликует их официально.

Помимо решения о выборе простого товарищества собственникам будет нужно выбрать доверенное лицо. По сути, это аналог председателя ОСИ, у него те же полномочия и обязанности перед владельцами недвижимости дома, с той лишь разницей, что каждый собственник должен дать ему от себя письменную доверенность. Вот как об этом написано в Законе “О жилищных отношениях: “Собственники квартир, нежилых помещений из своего состава могут определить доверенное лицо для руководства совместной деятельностью, действующее на основании простой письменной доверенности, выданной всеми собственниками квартир, нежилых помещений”.

Если у вас завертится дело с простым товариществом, то смущаться выдачи доверенности не стоит: все ходы вашего главного товарища записаны в законе и типовом договоре, выйти за их рамки он не имеет права, а если вдруг захочет что-то выгадать для себя, то не более, чем это смог бы сделать председатель ОСИ, будь у вас объединение. Повторю, что их обязанности и права в законе ничем не отличаются друг от друга.

Разница при общении с разными другими участниками рынка ЖКХ или банков для них будет заключаться в том, что председатель ОСИ будет показывать протокол собрания, на котором его избрали, а доверенное лицо товарищества – договор и доверенности.

Имеют право

Теперь смотрим, что имеет право делать простое товарищество собственников, не будучи зарегистрированным в качестве юридического лица.

Иметь счета в банке. Подобно ОСИ, доверенное лицо обязано в течение 15 рабочих дней после подписания собственниками договора простого товарищества о совместной деятельности открыть два счета: текущий для сбора и расхода ежемесячных платежей на содержание общедомового имущества, и сберегательный – для накопления денег на проведение капитального ремонта.

Здесь самое время сказать про деньги: участникам товарищества необязательно каждый месяц платить взносы, они могут принять решение и записать об этом в договоре, что будут сами обслуживать свой дом.

Называется это в законе “трудовой вклад”. Возможна и смешанная форма, например, решили собственники заасфальтировать дорожки вокруг дома. Один владелец говорит, что готов предоставить каток и работника, а на сам асфальт надобно скинуться. Бьют по рукам, собственники сбрасываются, а тот закатывает дорожки. Но можно и сделать всё, как это происходит и сейчас – каждый месяц участники перечисляют деньги на управление и содержание дома, а также накопления на капитальный ремонт. Реформа ЖКХ: собственники уйдут из КСК голыми

Заключать договоры с коммунальщиками. Делать это от имени участников товарищества будет доверенное лицо, оно же будет оплачивать их услуги (свет, тепло, вода) с банковского счета.

Заключать договоры с сервисными и другими организациями. Процедура и ответственное лицо то же самое, разница только в том, что участники товарищества должны прежде на собрании выбрать сервисную организацию, а также компанию, которая для них будет выполнять необходимые работы, и утвердить их смету.

Решать вопросы управления, финансирования и содержания общедомового имущества на общем собрании участников товарищества. Новая редакция Закона “О жилищных отношениях” не разделяет собственников недвижимости по тем формам управления, которые ими были выбраны. Поэтому все права, перечисляемые в законе, распространяются как на собственников – членов ОСИ, так и на участников товарищества. Перечень вопросов и процедура проведения общего собрания описаны в статье 42-1. К слову, если нет кворума, то советом дома проводится письменный опрос среди собственников.

Избирать совет дома. Совет дома является неотъемлемой частью управления для товарищества так же, как и для ОСИ. Влиянием их наделили разработчики большим, мы подробно писали об этом не так давно. С материалом можно ознакомиться на нашем сайте caravan.kz (“КАРАВАН” от 28.02.2020 г.).

Заключить договор на передачу управления управляющей компании/управляющему. Не поверите, но это так, простое товарищество, подобно ОСИ (объединение собственников имущества), имеет аналогичное право. Напомню только, что доверенное лицо простого товарищества не может само по себе выбирать управляющую компанию, а должно провести общее собрание, где собственники большинством голосов должны выбрать лучшую для них организацию либо вовсе завернуть предложение своего доверенного товарища.

Проводить капитальный ремонт и брать жилищный заем. И снова мы встречаемся с дублированием прав ОСИ. И снова напоминаем, что без решения общего собрания ни то, ни другое делать нельзя, и доверенное лицо не может заниматься здесь самоуправством.

Использовать утвержденные министром методики для расчета сметы расходов на управление и содержание общедомового имущества.

Нанимать на работу либо проведение отдельных работ специалистов/работников. Заключение трудового договора либо договора на оказание услуг здесь обязательно, от простого товарищества его подписывает доверенное лицо. К слову, простое товарищество по закону имеет право нанять сантехника, электрика, дворника и любых других специалистов, если это им выгоднее, чем заключать договор с сервисной организацией.

Требовать отчета от доверенного лица о расходах, знакомиться со всеми документами, включая банковские выписки. Подобно председателю ОСИ, доверенное лицо обязано отчитываться перед собственниками и советом дома ежемесячно, для чего он либо направляет отчет на электронную почту, либо вывешивает его в установленном на общем собрании месте. По концу года он также должен перед всеми отчитаться. К слову, участники простого товарищества, подобно собственникам из ОСИ, могут истребовать сведения о накоплениях на капитальный ремонт непосредственно в банке. Единственное условие – они должны были делать туда перечисления, неплательщикам могут отказать.

Сдавать в аренду общедомовое имущество и землю. Единственное условие – эти деньги должны идти исключительно для покрытия расходов на содержание и управление общедомовым имуществом либо капитальный ремонт, а не в карман собственников. В этом случае могут усмотреть занятие незаконной предпринимательской деятельностью.

***

Итак, с основными правами вроде бы мы разобрались. Как видим, здесь мало что отличается от прав собственников, предпочитающих ОСИ (объединение собственников имущества). Но вот разделение кое-какое есть. Оно касается ответственности и обусловлено тем, что объединение – юридическое лицо, а простое товарищество – нет. Прописано обязательство в статье 43:

“… 4. Обязательства простого товарищества, связанные с договором о совместной деятельности перед третьими лицами, являются солидарными, если договором о совместной деятельности не предусмотрено иное”.

Признаюсь, солидарная ответственность – вещь не самая приятная, но при выборе этой формы управления нужно будет всё внимательно посмотреть, посчитать и подумать. Время есть, почти наверняка “революция” из-за мировой пандемии затянется, скорее всего, переход захватит первое полугодие следующего года, так что думайте, ищите выгодный для вас вариант.