Какие перемены задумали реформаторы ЖКХ в Казахстане

Для тех, кто к нам только присоединился, расскажем вкратце содержание “предыдущей серии”.

Власти намерены реформировать сферу ЖКХ, для чего неизвестной широкой общественности группой разработчиков была создана концепция к проекту закона “О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства”. После этого были подготовлены и сами поправки в законы, но затем, с учетом критических откликов, в том числе и с нашей стороны, концепция была отчасти переписана.

Вот здесь мы хотим заострить ваше внимание, дорогой читатель, не стоит думать и говорить, что сделать ничего нельзя, раз власти решили, то так тому и быть. Отнюдь, и данный пример тому прямое доказательство: кабальное и дорогостоящее для собственников намерение внедрить для накопления средств на капитальный ремонт систему эскроу-счетов отменено.

В новой концепции заявлено о необходимости внести в законодательство ответственность председателей за ряд нарушений.

Ранее этого не было, но после наших публикаций реформаторы данную норму внесли, за что мы их можем смело похвалить: “К настоящему времени назрела острая необходимость реформирования сложившейся системы жилищных отношений и концепцией предлагается систематизировать механизм работы КСК с субъектами взаимоотношений, модернизировать систему накопительных счетов, определить основания для привлечения к ответственности руководителей органов управления и собственников помещений (квартир), оптимизировать формы органов управления, создать условия для развития сервисной деятельности по содержанию МЖД”. Что скрывают реформаторы казахстанского ЖКХ

“Оптимизировать формы органов управления, создать условия для развития сервисной деятельности по содержанию МЖД”, повторим, является основой основ проводимой реформы – крупные КСК должны уйти с арены ЖКХ, все многоквартирные жилые дома (МЖД) будут обязаны на своей базе создать ОСИ (Объединение собственников имущества), и создаваться они будут не абы как, а по принципу: “один дом – один ОСИ – один текущий счет”.

После этого, считают разработчики, в ЖКХ хлынет бизнес и создадутся профессиональные, честные и прозрачные управляющие компании (сервисные организации), которые и станут то ли содержать и сохранять жилищный фонд, то ли им управлять.

Иными словами, все будут счастливы. Что тут сказать, никто не вправе лишать человека мечты, даже если этот человек чиновник, но собственникам с этим придется жить, поэтому продолжим всматриваться в грезы наших революционеров.

Строительство и кредит

Выполним и данное нами в прошлом номере обещание рассказать об условиях, на которых берут кредиты для проведения капитального ремонта в странах, которые решено поставить Казахстану в пример. Подробно о намерении властей переложить всю ношу по содержанию и сохранению жилья, и обо всех их задумках мы писали в прошлом номере, и вы можете ознакомиться с материалом на нашем сайте caravan.kz.

Одна из таких реформаторских мечт – кредитование капитального ремонта МЖД. Примером для подражания в концепции названы Италия, Турция, Словакия и Венгрия. Причем основной акцент сделан на последних двух, а потому и мы приведем по ним несколько цитат.

Итак, как там поживают наши братья-собственники в Венгрии: “Для получения жилищного займа на цели модернизации ЖКХ заемщик обязан в течение некоторого времени накопить на своем счете в сберегательных банках 40 процентов от необходимой суммы. Для получения займа необходим кворум 3/4 общего собрания собственников жилья. Ставка вознаграждения по займу составляет 6–10 процентов. Первые 5 лет субсидируется государством 70 процентов процентной ставки по займу. Последующие 5 лет субсидируется 35 процентов процентной ставки по займу. В связи с этим максимальная сумма ежемесячного платежа на дом составляет не более 300 евро. Кредиты выдаются только в национальной валюте Венгрии, в форинтах. В случае смены владельца все обязательства переходят к новому собственнику. В случае неплатежа по займу все собственники жилья несут солидарную ответственность”.

В Словакии размер ставки кредита иной, но тоже велик – от 2,9 процента до 6,0 процента годовых, необходимо учитывать, что речь здесь уже идет не о форинтах, а о евро.

Иные условия и получения займа: “Утверждение заявки на получение кредита и способа его обеспечения большинством (не менее 2/3) голосов всех собственников; целевое использование финансовых средств в соответствии с законом о сбережении на строительство; достаточный размер ежемесячных платежей собственников квартир и нежилых помещений в фонд эксплуатации, содержания и ремонтов многоквартирного дома (бонитет многоквартирного дома, т. е. поступления в фонд эксплуатации, содержания и ремонтов многоквартирного дома должны быть за последний месяц выше, чем сумма прошлых и будущих обязательств); надлежащее обеспечение кредита”. Реформа ЖКХ в Казахстане: новые подробности

Что именно из вышеперечисленного войдет в закон или банковское положение, сейчас сказать сложно, но многие нормы и сейчас уже действуют при получении помощи у государства на модернизацию жилья по госпрограмме.

Например, солидарная ответственность по кредиту и переход долга при продаже-покупке квартиры новому собственнику. Любопытно, что в концепции разработчики не указали условия подобного кредитования в зажиточной Германии, а там процент по такому займу составляет 0,2 процента.

Теперь о других нововведениях. Похоже, решено навести порядок в сфере безопасности жилища, касаться это будет газа и лифтов: “Необходимо в действующем законодательстве внести изменения и дополнения касательно вышеуказанных функций по наделению местных исполнительных органов компетенцией государственного надзора за безопасной эксплуатацией опасных технических устройств на объектах ЖКХ, а также уполномоченного органа компетенцией по разработке и утверждению типового положения о жилищных инспекциях, критерии степени риска и проверочных листов в области промышленной безопасности ОТУ на объектах ЖКХ”. Как видим, орган контроля и надзора в концепции не указан, но, скорее всего, этим будет заниматься жилищная инспекция.

Следующая информация будет полезна нашим читателям, планирующим покупать квартиры через ЖСК (жилищно-строительный кооператив) и ЖК (жилищный кооператив).

По мнению разработчиков, ЖК за время существования приобрели дурную репутацию, слишком часто их основатели использовали эту форму как банальную финансовую пирамиду, покупатели – они же пайщики – приобретали не реальные квадратные метры, а паи в кооперативе, действие закона и защита их прав по закону о долевом строительстве на таких приобретателей жилья не распространяется, а потому решено от ЖК отказаться.

Понятно, что речь идет о тех жилищных кооперативах, которые захотят создать после принятия поправок в закон.

Что касается их созвучных собратьев ЖСК, то здесь перемены для вкладчиков благоприятные: “Концепцией предлагается пересмотреть нормы касательно регистрации (перерегистрации) ЖСК, установить норму по обязательности наличия у ЖСК земельного участка на праве собственности или на праве пользования, в случаях изменения утвержденных проектных документов на строительство объектов либо изменения количества предполагаемых пайщиков предусмотреть основания для обязательной перерегистрации ЖСК”.

Помимо того, планируется внести еще одно существенное требование, способное защитить интересы и права членов ЖСК:

“Членами ЖСК должны быть только физические лица, и количество членов ЖСК, внесших паевой взнос на момент начала строительства, должно быть 100 процентов от общего количества жилых помещений в многоквартирном доме”. Ну и сбрасываться предлагается по полной программе, а именно затраты на проектную документацию по строительству дома, приобретение земельного участка планируется включать в сумму паевых взносов всех членов ЖСК.

Бизнес в квартире

Теперь о том, чего ранее в законе о жилищных отношениях не было, но что так настоятельно просилось на бумагу – появление нового типа гостиниц “хостелы”.

Мы писали ранее, что, давая свое согласие на общем собрании на перевод жилого помещения в нежилое, собственники должны понимать, что улыбчивый и вежливый мужчина, решивший открыть там стоматологический кабинет, в любой момент может квартиру продать, и там уже могут появиться совсем другие хозяева с иными намерениями. Яркий тому пример – хостелы.

Кто жил по соседству с подобным общежитием, знает, каково это, когда только дверь открывается и закрывается по сто раз на дню и ночью. Число сто в данном случае не преувеличение, ведь проживают зачастую в таких двушках и трешках до двух десятков человек. За что должны платить владельцы бутиков и магазинов, расположенных в жилых домах

Реформаторы решили исправить пробел в законодательстве, правда, увидели мы только часть этой истории: “Одним из актуальных вопросов в сфере управления и проживания собственников квартир является деятельность хостелов. С целью безопасного и нормального проживания граждан в законе дается понятие “хостел” как нежилое помещение с отдельным выходом от других собственников квартир”.

Чего мы не увидели и хотим увидеть в законе: могут ли быть открыты данные гостиницы в квартире, не выведенной из жилого фонда; должны ли собственники данного помещения спрашивать письменного согласия на открытие хостела у других собственников, проживающих по соседству; должен ли решаться вопрос открытия хостела на общем собрании; каким должен быть кворум и число одобряющих для решения вопроса об открытии хостела.

Другая инициатива реформаторов будет интересна участникам программы жилищного строительства “Нұрлы жер”, снимающим жилье в аренду без права его выкупа. До настоящего времени данные отношениях также не регулировались Законом о жилищных отношения, и теперь данный пробел предлагается устранить, как именно – неизвестно, в концепции об этом ничего не сказано.

Перечень вопросов здесь прост: за чей счет данные квартиры ремонтируются; должны ли арендаторы платить сбор на накопления на капитальный ремонт; срок аренды ограничен или нет; при каких условиях арендатор может быть выселен; какая организация выступает в данном доме органом управления; какие статьи Закона о жилищных отношениях распространяются на арендаторов.

Пока это все перемены в переменах, отраженные в новой концепции, будем ждать “мясо” – сравнительную таблицу к проекту закона, там все станет виднее, о чем и напишем.

Алматы