Голосование квадратными метрами

Прежде чем погрузиться в законодательство чужой страны, обозначим застрельщиков преобразований, о которых пойдет речь, это хорошо известная нашим постоянным читателям организация АО “Казахстанский центр модернизации и развития ЖКХ” (АО “КазЦентр ЖКХ”), на чьи плечи государство возложило модернизацию ЖКХ. Проект, предложенный реформаторами, нас, признаться, потряс, о чем мы честно написали в статье “Пятая колонна” (“КАРАВАН” от 31 марта 2017 года). Причины того, почему собственникам такой вариант не выгоден, изложены там же, так что рекомендуем ознакомиться с материалом, он имеется на нашем сайте caravan.kz.

Но для того чтобы быть понятными, а заодно вы, уважаемые читатели, имели возможность сравнивать между предлагаемым нам будущим и тем, чем уже “богаты” российские собственники, приведем прямую цитату с сайта АО, где они объясняют, в чем там прелесть их новаторства: “Из числа жильцов выбираются председатель и старшие по подъезду (совет жильцов). Одно из главных преимуществ такой системы – сокращение значительных финансовых затрат, так как в отличие от КСК штат ОСК (объединение собственников квартир. – Прим. авт.) работает на общественных началах, затраты по заработной плате председателю ОСК утверждаются на общем собрании собственников квартир. При этом на каждый дом открываются сберегательный – для накоплений средств на капитальный ремонт дома – и текущий счета. Содержание МЖД переходит к профессиональной управляющей организации (с достаточной материально-технической базой и наличием квалифицированных специалистов), которая на основании договора управляет текущим счетом”.

Итак, попробуем разобраться, в чем же ноу-хау наших застрельщиков.

В нынешнем Законе РК “О жилищных отношениях” всем, что предлагается делать реформаторами совету жильцов во главе с председателем ОСК, занимается правление КСК во главе с председателем кооператива. При этом в каждом доме избираются старший по дому и старшие по подъездам. И сейчас, и в предлагаемом варианте заработная плата председателя утверждается на общем собрании собственниками квартир, а члены правления, а также старшие по дому работают бесплатно. Значит, разница только в названии.

Смотрим дальше: “При этом на каждый дом открываются сберегательный – для накоплений средств на капитальный ремонт дома – и текущий счета”, но эти требования также уже имеются в Законе РК “О жилищных отношениях” (пункт 8, статья 31). Но, может быть, новшество заложено в принципиальном подходе: “один дом – одно объединение – один счет”, но и сейчас должно быть по закону ровно так, ведь то, что разработчики назвали многоквартирным жилым домом – МЖД, сейчас называется объектом кондоминиума. Просто соблюдать это правило нынешние управдомы не любят. Нелепое лукавство

Ну и подходим мы к нашему “любимому” месту: “Содержание МЖД переходит к профессиональной управляющей организации (с достаточной материально-технической базой и наличием квалифицированных специалистов), которая на основании договора управляет текущим счетом”.

Опять закавыка какая-то выходит, собственники и сейчас по нынешнему закону могут передать управление общедомовым имуществом управляющей компании, за это отвечает статья 42 “Формы управления объектом кондоминиума”: “пункт 2. Форма управления объектом кондоминиума определяется соглашением его участников.

Такими формами могут быть: 1) непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает двадцати; 2) кооператив собственников помещений (квартир); 3) управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) лицами: выборными или наемными физическими лицами – управляющими жилыми домами (менеджерами) или юридическими лицами; 4) иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан”. В нашем случае “управляющие компании” названы выборными юридическими лицами. Тогда в чем ноу-хау? В передаче управления деньгами собственников на банковском счете чужим дядям – это само собой, но есть и еще кое-что. Посмотрим на “Жилищный кодекс Российской Федерации”, раз уж наши реформаторы позаимствовали оттуда названия.

Чужая жизнь

Скажу сразу, документ сей весьма объемен, потому охватить его за раз, получить комментарии от других юристов не получилось. Но кое-какие важные для нас разделы изучить удалось.

Сейчас, например, самое время пояснить название статьи: почему голосование происходит квадратными метрами.

Потому что в России собственник имеет число голосов не по количеству квартир, которыми он владеет в данном доме, а в процентах, которые исчисляются исходя из доли собственника в общедомовом имуществе.

Иначе говоря, собственник Сидоров из 58-й квартиры имеет 10 процентов голосов, потому что у него квартира на весь этаж, а значит, и доля в общем имуществе больше всех остальных собственников. Ну и влиять на решение общего собрания он может сильнее, соберутся таких шесть Сидоровых – вот тебе и более пятидесяти процентов голосов, вот тебе и кворум, вот тебе и нужное решение, где такой процент допустим.

Еще одна разница – в извещении собственников о грядущем собрании. Зачинщики, а это может быть один-единственный собственник, должны предупредить владельцев жилья за десять дней в письменном виде: разнести по квартирам и отдать извещение под роспись, либо направить его по почте заказным письмом, либо разместить в месте, которое указано в решении прежнего общего собрания собственников. Сами собрания могут проходить очно, заочно (по типу нашего письменного опроса) и очно-заочно. Причем если голосование проходит заочно, то в опросном листе указываются не только имя и фамилия собственника, но и приводятся название и номер документа, на основании которого он стал владельцем, а сам голосующий обязан собственноручно вписать напротив вынесенного вопроса – “за”, “против” или “воздержался”. У нас типовые формы имеют другой вид. Безусловным достижением россиян является уже работающая единая государственная информационная система, которая позволяет отслеживать виды работ и услуг, произведенные по дому, и их стоимость. Имеется там и еще много разных опций, но заглянуть внутрь системы мне не удалось, все происходит через личный кабинет, и в открытом доступе получить информацию невозможно. Для собственников это хорошо, для нас, журналистов, не очень, но обещаю найти возможность изучить опыт братской страны и обо всем подробно рассказать. Какие ужасные новшества задумали реформаторы от ЖКХ

Что еще имеется полезного в их кодексе – там подробно прописаны все документы, с которыми собственники имеют право знакомиться. Приведу цитату из “Жилищного кодекса РФ”, чтобы и вы знали, чего требовать в письмах от наших чиновников и депутатов: “Статья 143.1. Пункт 3. Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право ознакомиться со следующими документами: 1) устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества; 2) реестр членов товарищества; 3) бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок); 4) заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества; 5) документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе; 6) протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества; 7) документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования; 8) техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы; 9) иные предусмотренные настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренние документы товарищества”.

Стоит оговориться, что рабочая группа акимата г. Алматы вынесла на обсуждение в правительство и парламент поправки, в которых, в частности, предлагается еще более подробно прописать в законе перечень документов, с которыми имеет право знакомиться собственник, что мы, безусловно, одобряем.

Сегодня мы поспеваем только обозначить переход к обсуждаемой теме, газета – не резиновая, и нам здесь отведено строго ограниченное число знаков. Так вот российским кодексом предусмотрены три формы управления многоквартирным жилым домом, аналогичные нашим: “Статья 161. Пункт 2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией”. Товарищество собственников квартир, к слову, имеет право заключить договор с управляющей компанией, но пока никаких подробностей этих взаимоотношений отыскать не удалось, по крайней мере, нигде не сказано, что им в этом случае переходит право распоряжаться деньгами на счете ТСЖ, как это предлагают наши реформаторы.

Исследования продолжим, запросы отправим и в следующих номерах обо всем расскажем.