Глава Фонда гарантирования жилищного строительства Данияр ЖУМАШОВ: Застройщики только начали понимать, в чем выгоды работы в правовом поле

Тогда глава фонда господин Жумашов пообещал автору публикации дать большое эксклюзивное интервью. Свое обещание Данияр Бимуратович выполнил.

– Данияр Бимуратович, главный вопрос, который активно обсуждался в прошлом номере нашей газеты: “Нужно ли обязать застройщиков увеличить их долю финансирования при строительстве жилья?" Ведь, как показывает статистика, сейчас это строительство больше финансирует население, нежели сами застройщики.

– Благодарю за вопрос. Действительно, исторически сложилось так, что наше население больше финансирует строительство, чем сами застройщики. Это рабочая модель.

А перед кризисом 2008 года доля финансирования населения и вовсе доходила до 90 процентов. Это очень опасный порог. Что в итоге привело к банкротству многих строительных компаний.

Они запускали проекты с минимальным собственным капиталом, даже не имея возможности покрывать риски, и в какой-то момент теряли контроль над ситуацией. Выжили тогда только те застройщики, которые серъезно относились к рынку и имели достаточного размера капитал. Они-то впоследствии и увеличили свою долю на рынке.

В целом, я считаю, должен быть разумный баланс. И оптимально, наверное, чтобы каждый жилой комплекс финансировался застройщиком не менее, чем на 30–40 процентов. Правда, тут нужно учесть, что в городах Астане и Алматы, где строительные компании реализуют сразу по несколько проектов, законодательно такое регулирование порога вложений может привести к уходу с рынка многих игроков. В то же время для застройщиков в регионах, которые зачастую поднимают по одному жилому комплексу (ЖК) за строительный цикл, такое требование может быть выполнимым.

– Застройщики, которые имеют отношение к долевому рынку, – это довольно крупные компании. Они прекрасно осведомлены о наличии у нас Закона “О долевом участии в жилищном строительстве”, который был принят в конце 2016 года. Но до недавнего времени они предпочитали идти другим путем. Текущий год в корне изменил ситуацию. Почему сегодня застройщики идут к вам? От того, что вы пошли на какие-то уступки?

– В первую очередь, считаю, что период с 2017 по 2018 год был переходным. На момент принятия этого закона многие застройщики уже имели объекты, строительство которых было начато раньше. Тогда не все они соответствовали требованиям фонда. Да и в целом процесс строительства достаточно долгий.

Сначала проект рождается в голове предпринимателя в виде идеи, затем его нужно просчитать, расчертить на бумаге, согласовать с государственными органами. И только после этого предприниматель приходит в фонд.

Как я уже говорил, процесс достаточно долгий и может растянуться не на один год. Исходя из того, что закон был принят в конце 2016 года, а многие застройщики в течение 2017 года только завершили свои предыдущие объекты, а новые – уже начали структурировать в соответствии с требованиями фонда. Как вам известно, у нас достаточно жесткие требования к финансовой устойчивости и опыту работы. То есть не каждая компания может претендовать на нашу гарантию. Но если уж она ее получает, то фонд гарантирует, что в любом случае жилой объект будет достроен.

– И все же были какие-то послабления с вашей стороны?

– Мы провели определенную работу в этом направлении. В первую очередь внесены законодательные поправки. Самая важная из них, что был снижен гарантийный взнос для застройщиков. Если раньше он колебался в пределах от 2 до 6 процентов, то с конца 2017 года ставка стала фиксированной – 2 процента. Раньше она зависела от балла, который набирает компания, и могла варьироваться от минимума в 2 процента до максимума в 6 процентов. Теперь требования одинаковы для всех строительных компаний, и они закреплены в законодательстве. Фонд не предъявляет каких-либо дополнительных требований, которые не предусмотрены Законом “О долевом участии в жилищном строительстве”.

– Для застройщиков работа с ФГЖС предполагает уже другой уровень прозрачности финансовых операций, не так ли?

– Абсолютно верно.

– Получается, вы контролируете все расходы?

– Скажем так. В соответствии с законом предусмотрен определенный механизм. ФГЖС определяет инжиниринговую компанию, которая ведет контроль за целевым использованием денег застройщика.

Инжиниринговая компания в случае допущения застройщиком нецелевого использования средств дольщиков либо, скажем, при сговоре, несет за свои действия уголовную ответственность.

При этом контролирующая компания позволяет производить каждую плату только согласно актам выполненных работ. Получается, прежде чем средства дольщиков будут направлены на какие-то нужды, инжиниринговая компания полностью проверяет это на соответствие, действительно ли заявленные объемы выполнены. И только после тщательной проверки застройщику разрешается оплатить услугу. Здесь полностью исключаем факт нецелевого использования средств дольщиков.

Поэтому застройщик, который заходит к нам за гарантией, должен быть готов раскрыть свою бухгалтерию, потому что после инжиниринговой компании он будет отчитываться перед нами еженедельно по тем процессам, которые были произведены по объекту.

Это касается не только финансов, но и самих объемов строительства, что сделано и что оплачено.

– Раз фонд контролирует бухгалтерию, не возникают ли при этом какие-то споры, несогласие со стороны строительных компаний. Возможно, какие-то эмоциональные ответы или возмущения их владельцев?

– Эти вопросы возникали на начальном этапе. Конечно, некоторые с опаской относились к тому, что нужно вести полностью открытую бухгалтерию и отвечать за каждый платеж. Но очень быстро люди поняли, что контроль со стороны фонда за целевым использованием средств снижает их расходы, потому что он не предвзятый и абсолютно независимый от человеческого фактора. И соответственно многим компаниям удалось оптимизировать свои расходы и даже упразднить некоторые службы внутреннего контроля. После первого же отчета все опасения застройщиков полностью снимаются. Реально ли строить жилье честно?

Сейчас строительные компании понимают, что мы не вмешиваемся в их операционную деятельность, а фонд отслеживает только целевое расходование средств.

– Хочу задать немного каверзный вопрос: среди экспертов бытует мнение, что ФГЖС превращается в удобный инструмент для крупных олигархов, контролирующих наш строительный рынок. Вы согласны с этим?

– С этим я в корне не согласен. Двери фонда открыты абсолютно для всех компаний. Есть определенные входные требования: если у компании есть опыт возведения жилья, она финансово устойчивая, то любая малая или средняя может получить нашу гарантию.

С перечнем выданных гарантий вы можете ознакомиться на сайте фонда.

Там видно, что гарантию получали не только крупные компании, но и застройщики из регионов, а также Алматы и Астаны, которых тоже нельзя причислить к олигархам.

Это небольшие фирмы, которые добросовестно выполняют свою работу и зарекомендовали себя на рынке.

– Изучая выданные гарантии, я заметила, что в основном их получили объекты в городах Астане и Алматы. А в регионах, если не ошибаюсь, таких компаний всего две…

– Да, так и есть.

– Получается, им рынок долевого строительства не интересен или региональным застройщикам сложно пройти через ваше сито?

– На самом деле это наша казахстанская специфика, что основные строительные площадки страны располагаются в Астане и Алматы. Регионы, конечно, застраиваются, но там объемы в основном не столь значительные, как в двух наших главных городах. Есть регионы, где строительство ведется только по государственным программам.

Либо частные застройщики там пользуются двумя другими механизмами: получением гарантии через банки второго уровня (БВУ) либо заручаются согласием акиматов после возведения каркаса здания.

Поэтому можно сказать, что частные застройщики в регионах предпочитают иные механизмы. Застройщикам в Казахстане будет сложнее "кинуть" доверчивых дольщиков

– Не секрет, что немало застройщиков предпочитают обходить закон и привлекают деньги дольщиков через договоры инвестирования. В таком случае, если дом вдруг не сдадут в обещанный срок и жилье превратится в долгострой, а может, и вовсе не будет достроено, ответственность ложится только на застройщика и дольщиков?

– Если существуют какие-то подобные механизмы и некоторые компании используют такие методы привлечения денег, это уже вопрос к правоохранительным органам.

Вы знаете, что, согласно Закону “О долевом участии, в жилищном строительстве”, предусмотрены только три механизма привлечения средств дольщиков. О них я уже говорил. В целом, если дольщик по своей воле идет на такую сделку, сохранность его средств остается под большим вопросом. И при форс-мажорных обстоятельствах ему самому придется нести всю ответственность за то, что он пошел на такую сделку.

– Мне приходилось беседовать с руководителями некоторых строительных компаний, которые утверждали, что заключаемый с дольщиком договор об инвестировании средств не нарушает нормы закона.

– Еще раз повторю: есть только три законных метода работы с дольщиками. При этом Закон “О долевом участии в жилищном строительстве” распространяется на отношения, при которых одна сторона обязуется обеспечить строительство жилого дома за счет средств второй стороны и передать по завершению строительства жилье.

При этом запрещено привлечение средств физических и юридических лиц в нарушение требований законодательства. И если стороны заключили такой договор, то он будет считаться недействительным.

– Недавно среди новостей о фонде прочла, что ФГЖС сможет положительно влиять на снижение цен на рынке жилья. Каким образом это может произойти?

– Как вам известно, при масштабном строительстве жилье на этапе его возведения может продаваться в среднем на 20–30 процентов дешевле. Тут мы смогли использовать синергию групп компаний, которые входят в холдинг “Байтерек”.

За счет этого формируется новый ценовой сегмент жилья класса “комфорт”. Это и не экономкласс, и не бизнес-класс, а нечто среднее между ними.

Если раньше, к примеру, часть жилья строилась по государственным программам по субсидированной стоимости, а другая часть возводилась и продавалась по довольно высоким рыночным ценам, то сегодня благодаря гарантиям фонда у нас формируется именно такой средний класс жилья.

– Если можно, немного подробнее. Допустим, я клиент и хочу приобрести квартиру, значит, мне нужно обратиться в Жилстройсбербанк, открыть там счет и самостоятельно договариваться со строительной компанией?

– Вы должны иметь счет в Жилстройсбербанке и выбрать застройщика, у которого есть гарантия фонда. Если застройщик также имеет соглашение ЖССБ, то Жилстройсбербанк прокредитует вас на покупку строящегося жилья. Получается, оно обойдется вам гораздо дешевле, чем в готовых, уже сданных в эксплуатацию домах. И вы выиграете в цене.

Также большой плюс в том, что при этом нет ограничений, как в государственных программах. С вас не будут требовать наличия прописки, наличия отсутствия жилья.

И отдельно хочу заметить, что нет необходимости предоставлять дополнительный залог! Залогом станет квартира, которая пока еще строится. Наличие нашей гарантии позволяет ЖССБ брать в залог строящееся жилье. Это очень большие плюсы для граждан.

– Значит, граждане уже могут использовать такой метод покупки жилья, если есть гарантия фонда?

– Да, это как раз и есть одна из хороших новостей для вкладчиков Жилстройсбербанка в этом году. Информацию об объектах, имеющих гарантию фонда, мы всегда открыто публикуем. Найти ее несложно. Актуальный список объектов размещен в специальном разделе на нашем сайте. С ним можно ознакомиться, а потом обратиться к застройщику. Жилстройсбербанк реализует специальную программу для защитников Отечества

Но прошу обратить внимание на то, что нашу гарантию получает конкретный объект, допустим, один жилой комплекс. В то время как остальные ЖК этого же застройщика могут и не иметь гарантии. Поэтому искать нужно конкретный жилой комплекс, имеющий гарантию фонда!

Подводя итоги нашей беседы, хочу сказать, что уходящий год стал отправной точкой по наведению порядка на рынке долевого строительства. Вы знаете, что в ближайшие годы объемы строительства будут только возрастать. Также будут возрастать и задачи, стоящие перед фондом. Поэтому впереди у нас еще много работы. И от того, насколько качественно она будет проведена, отчасти будет зависеть и развитие отрасли жилищного строительства.

– Благодарю вас за интервью!

АЛМАТЫ