Отечественное know-how: между маслихатом и акиматом

К примеру, некоторые инвесторы, застройщики начинают выплачивать более менее адекватные суммы за изымаемые землю и жилье. И в этой части, казалось бы, часть проблем перешла в разряд решенных. Однако и жильцы, и застройщики до сих пор натыкаются на чиновничьи преграды. Как известно, госорганы в данном случае являются посредниками. И именно через их руки проходят значительные суммы денег. А, как известно, каждый посредник желает получить свой гонорар. Александр Николаевич Калинин, вице-президент Казахстанской республиканской палаты оценщиков (КРПО), совместно с целой группой экспертов и коллег занимался разработкой рыночных методов оценки стоимости земли и жилья. Когда методы и подходы были разработаны, научный труд передали в алматинский маслихат для утверждения. Г-н Калинин в то время даже излучал определенный оптимизм по поводу того, что чиновники все же примут этот проект. Однако документ отклонили. И дело вовсе не в том, что маслихат (как баба Яга в мультфильме) против. Этот орган, как известно, находится в зависимости от городского начальства. Вероятно, чиновники, еще пока не готовы до конца работать по рыночным механизмам. Новые методы оценки готовили на протяжении трех месяцев на базе Академии оценки и строительства. Что самое интересное, в рабочую группу входили специалисты, которые, казалось бы, не могли найти общего языка. Созданием документа занимались видные специалисты, ученые оценщики, правоведы, защитники прав потребителей из Национальной лиги, представители центра судебной экспертизы Минюста РК, чиновники "Алматыжер" и городского управления земельных отношений. В общем, список получился достаточно представительным. И все же непримиримые стороны хоть не без труда, но ударили по рукам. Не удалось только пробить документ в маслихате. В акимате по этому поводу приводят "убедительные" резоны для отказа: "пусть примут на республиканском уровне; не было прецедентов; у нас есть своя законодательная база, местные чиновники не хотят рисковать". В ответ на это Александр Калинин говорит, что рано или поздно, но начинать где-то нужно. Алматы прекрасно подходит для эксперимента и апробации. Как центр деловой активности мы должны быть первыми! С технической точки зрения, разработанные методы оценки имеют три подхода: сравнительный, затратный и доходный. Методы включают в себя 17 формул и 18 таблиц, имеют свои коэффициенты. И, пожалуй, что самое интересное, создано на основе мирового опыта и стандартов. В общем, пришлось заново изобретать велосипед, на котором цивилизованный мир уже давно ездит. Данные методы оценки являются универсальными. Они хороши тем, что если не подходит один метод, то можно использовать другой. К примеру, генплан застройки города определил под снос определенный массив или, как его называют, "пятно". В данном случае, сравнительный метод не подходит, потому что основан на сравнении близлежащих участков земли и сделок по ним. Как известно, если под снос отдают целое пятно, сделки там прекращаются и цены вроде бы должны упасть. Однако по каким-то неведомым причинам цены не только не падают, но даже растут. Тем не менее, данный подход все равно не годится. Значит, должен подойти доходный метод оценки. Он предполагает такую систему, когда выигравший тендер застройщик предоставляет технико-экономическое обоснование (ТЭО) и генплан будущего строения. Получив его, уже можно смело определиться с ценами и суммами компенсации. Однако и здесь есть несдвигаемый камень преткновения. Раздобыть ТЭО и генплан - задача очень и очень трудная. Госорганы охраняют их словно священный Грааль. Может, конечно, оказаться, что запланированное строение не будет воплощено в реальности. По словам Александра Калинина, так или иначе, но на данном участке все равно будет возведена определенная инфраструктура, которая будет приносить доход. В данном случае коэффициенты и тенденция все равно сохраняются. Третий подход в оценке земельного ресурса и недвижимости называется затратным. Он касается оценки с точки зрения того, "сколько потребуется средств для возведения аналогичной постройки, но уже с учетом износа". Это подход основной, он применяется для налогообложения. Однако не дает реальной рыночной цены. При изъятии жилья и земли госчиновники из "Алматыжер" делают оценку, во-первых, основываясь на оценке строений с целью налогообложения, при этом, не беря или почти не беря в расчет землю. По словам независимых оценщиков, это в корне не верно, потому что даже мировая практика говорит о том, что 80% стоимости составляет земельный ресурс. В Алматы же именно такая тенденция и складывается. Конечно, возможны варианты, когда на крохотном участке стоят особняки. Однако, как правило, подавляющее число особняков построено именно на больших участках. Следовательно, данный расчет оправдан. На сегодняшний день генплан застройки определил под снос около 10% от всего жилого фонда Алматы, которые оцениваются в $1,5 млрд. Несмотря на то, что независимые оценщики весьма негативно и критически относятся к работе чиновников из "Алматыжер", Центра недвижимости, первые отмечают и позитивные моменты. Сегодня уже удалось "продавить" бюрократию, и их оценка изменилась в сторону повышения: если раньше за сотку давали $5 тысяч, то сегодня ее стоимость в их отчетах повысилась до $27 тысяч. Независимые оценщики все время ратовали и призывали, чтобы оценкой должны заниматься только они. Однако застройщики тоже начали искать решение, которое било бы на понижение. Они просто банально начали …подкупать оценщиков. Александр Калинин говорит, что за последние несколько лет Минюст не отозвало ни одной лицензии у оценщиков. На его взгляд, это не нормально! Потому что, получается, Министерство юстиции либо не ведет работы по контролю над "своими подопечными", либо здесь многое решается за деньги. В связи с этим в настоящем и будущем можно будет наблюдать целый вал несправедливых оценок. Сегодня правила таковы, что независимую оценку должен проводить независимый оценщик, к услугам которого обращается застройщик или инвестор. Но обязательно после тендера, который должен провести акимат. Даже в самом это положении уже заложена несправедливость, которая навязывает зависимость оценщика от инвестора. Фактически, в заключении такого оценщика может доминировать точка зрения только девелопера. Александр Калинин утверждает, что на рынке от лица крупных застройщиков и с легкой руки акимата действует один и тот же оценщик из одной и той же фирмы. Его услуги были выбраны без проведения какого-либо тендера. Мягко выражаясь, здесь есть проблемы с соблюдением законности. Но это одна сторона медали. Сегодня конфликт может возникнуть на основе того, что хозяин дома и земли может запросить сумму, превышающую размер оценки. Следовательно, процесс переговоров может затормозиться. Чтобы сбить цены на недвижимость, инвесторы придумали одну маленькую хитрость. Они стали публиковать в газете объявления с предложениями, которые удивляют своими невероятно низкими расценками, чтобы создать якобы тенденцию удешевления. Но как говорится, пойди-найди эту сказку. По телефону хриплым голосом отвечают, что "товар уже ушел", либо трубку вообще никто не берет. Для чего это делается?! На случай судебного разбирательства. В суде адвокат потом будет рвать на себе рубаху, трясти кипой газет перед его честью судьей и говорить о том, что цены реально упали, а противная сторона отказалась от хороших денег. И дело в том, что на этот дешевый трюк можно пойматься очень легко. Именно трюк, потому что предложения, опубликованные в прессе, не являются ценовой тенденцией. Самым лучшим и достоверным показателем в данном случае является та цена, которая зафиксирована в сделках. Суду просто нужно запросить количество заключенных сделок и посмотреть на указанную там цену. Хорошо, если такую информацию удастся найти. Как известно, информация с указанием конкретных цифр обычно - коммерческая тайна. В отношениях застройщиков и акимата тоже есть свои проблемы. Как известно, земли и дома изымаются за счет потенциального инвестора. После этого, земельные ресурсы передаются на баланс городского хозяйства. По словам Александра Калинина, дальше земли должны передаваться потенциальному застройщику через тендер бесплатно. А тот инвестор, за чей счет проводился выкуп земли, имеет особые преимущества. Бесплатно - звучит очень даже фантастично! Когда это интересно акимат передавал землю кому-либо бесплатно, - невольно зададимся вопросом мы?! Как известно, земельные ресурсы всегда продавались. Практика показывает, что в процедуре изъятия собственности заложен большой конфликтный потенциал. Даже застройщики уже идут на уступки, сопротивляются лишь чиновники. Так как Алматы является центром деловой активности, город в обозримом будущем будет привлекать внимание, в том числе, и иностранного бизнеса. Возможно, ситуация и дальше будет трансформироваться в различные виды-состояния, но при этом, очевидно и другое - до тех пор пока чиновники не сдадут свои позиции, конфликт будет актуальным, потому что в операциях по купле-продаже циркулируют баснословные суммы… Электронный адрес автора: martinyhop2003@mail.ru