Как не дать себя ограбить собственникам жилья при ремонте дома

Фото - Ибрагим КУБЕКОВ

У нас сложились некие доверительные отношения с куратором ЖКХ в правительстве – министерством индустрии и инфраструктурного развития: мы неоднократно пишем, они неоднократно читают и в конце концов принимают правильное решение.

Мы их за это публично хвалим, а вот дальше… схема дает сбой – затянули как-то, господа чиновники, с утверждением приказа, регламентирующего процедуру передачи власти и денег председателями КСК, чем наглецы пользуются и бесстыдно саботируют новых хозяев.

Их расчет прост: пока суть да дело, новенькие бегают по инстанциям, пишут письма, звонят в редакции – время идет, и любимые денежки текут в карманчики, под шумок можно затеять и ремонтик по завышенной стоимости, еще какие-никакие работы, а там, глядишь, и отдавать будет нечего. Без вашего приказа, уважаемые, людям на местах никак, ведь только там написано, что компании, предоставляющие квитанции по коммуналке (биллинговые компании) обязаны заключить договор с ОСИ (объединение собственников имущества) исключительно на основании свидетельства о государственной регистрации, и никакого акта приема-передачи и документации не нужно. Перенаправив финансовый поток на себя, новые управленцы и собственники лишат смысла держаться за власть старых управдомов, скажу больше, – они для них станут пустым местом. Необходимые документы можно восстановить, вопросы хищения решить через суд. Сейчас биллинговые компании руководствуются старыми правилами и требуют для заключения договора копию протокола общего собрания и акт приема-передачи дома и документации, поэтому не льем воду на мельницу хапуг и поскорее подписываем приказ.

Для тех читателей, кто не знаком с этой темой, рекомендуем ознакомиться со статьями, выходившими в “КАРАВАНЕ” начиная с 17 июля и размещенными на нашем сайте caravan.kz. Как-то вылетело из головы, что не все читатели знают, о каком документе идет речь, называется он “Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума”, утверждается приказом министра того самого министерства и является обязательным для исполнения всеми и вся на территории Казахстана. Рекомендуем с ним ознакомиться, поверьте, там прописано много чего полезного для собственников и о чем следует знать.

Продолжаем упорствовать и обращаемся к депутатам парламента: господа, вам уже завтра идти в народ, не тяните и не ждите, когда на вас обрушится весь негатив – пользуйтесь своими полномочиями, трясите министерство, вызывайте к себе на правительственный час.

И, наконец, инициируйте поправки в Административный кодекс, введите крупные штрафы тысяч на 500 на нынешних и будущих управленцев за срыв сроков передачи документации и денег. Если вы забыли, то напомню, что нынешняя жилищная революция началась после прошлой избирательной кампании, когда главная партия страны оторопела от масштаба воровства и беспредела со стороны председателей КСК. Поэтому плохих новостей не ждем, а идем в народ с поправками и твердой уверенностью, что беспредел искореним.

Банки нам помогут

Теперь о сегодняшней теме. Мы уже неоднократно писали о том, что правила проведения капитального ремонта изменились, подробно нами разбиралась финансовая сторона вопроса в “КАРАВАНЕ” от 26 июня и 3 июля 2020 г. Из привлекательных для собственников перемен мы отметили новый подход к накоплениям. Взносы собственника на капитальный ремонт привязаны к его квартире, и при ее продаже покупатель может узнать: сколько денег накоплено, имеются ли долги, что, безусловно, будет влиять на цену объекта.

Конечно, хорошо, что без решения общего собрания собственников, оформленного в виде протокола, председатель ОСИ или доверенное лицо простого товарищества не смогут снять деньги с банковского счета.

Власти включили сюда нового игрока – банки, они обязаны запросить протокол, и только при его наличии провести процедуру оплаты. Причем размер денежного перевода должен быть равен той сумме, за которую проголосовали собственники. Эти требования прописаны в другом нормативном акте от куратора, документ также обязателен для исполнения всеми и вся на территории республики.

Называется он: “Порядок проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума”. А вот и цитата по нашей теме: “21…Банки второго уровня, в которых открыты сберегательные счета, несут ответственность за целевое использование жилищного займа, выданного на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума”.

Здесь мы подходим к особенностям проведения общего собрания по вопросу осуществления капитального ремонта, и это не пустяшная история.

Играем на себя

Само собрание – дело второе, прежде руководство вашего объединения (ОСИ), или простого товарищества (ПТ), или кооператива, пока ваш дом находится под его управлением, должны провести осмотр здания и составить смету работ. К примеру, прохудилась крыша, неважно, как стало об этом известно: позвонили собственники или добросовестные управленцы проводили осмотр общедомового имущества и наткнулись на проблему. Факт установлен, он фиксируется в дефектном акте под подпись. Далее приглашаются профильные строительные фирмы, которые предоставляют руководству свои коммерческие предложения. Это не лист бумажки с 6 нулями, в нем должен быть указан размер участка для замены, перечень материалов вплоть до гвоздей, их цена, список работ с указанием их стоимости.

Председатель вместе с советом дома отбирает наилучшие и вывешивает объявление о созыве общего собрания. Понятно, что любой собственник имеет право ознакомиться со всеми сметами и условиями фирмачей до мероприятия. Новая жизнь задержится: срок массового перехода из КСК будет сорван?

В назначенный час должно собраться не менее двух третей от общего числа собственников, не собрались – кворума нет, проводится письменный опрос. Снова, подчеркиваю, снова вывешивается объявление с указанием даты и времени, в которые будет проходить поквартирный опрос. Если удалось собрать письменные голоса у двух третей собственников, и две трети от этого числа проголосовали за предложение фирмы Z, значит, подряд отдают им.

Почему предложений должно быть несколько

Потому что нужно смотреть не только на предложенную строителями цену, но и на другие условия. К примеру, на репутацию – компания много лет на рынке, можно проехать и увидеть их работу, помимо этого, они дают гарантию на свою работу 3 года. Понятно, что фирма должна иметь соответствующую лицензию от государства на право проводить подобные строительные работы. Если хотят чуть больше денег, чем другие, это означает, что они, скорее всего, работают по-белому, платят налоги, и делать килиш-милиш с вашим управдомом им невыгодно.

Очень часто подряды на ремонт или замену кровли перехватывают нелегальные бригады, они нигде не зарегистрированы, у них нет офиса – только телефон, кровлю поменять поменяют, но дальше… никто ничего не гарантирует, хотя левый договор они смастырят, что-то там напишут, но расчеты с ними будут проходить наличными.

Это значит, что проследить за главой вашего дома у вас не получится, расписку и прочие фантики они наштампуют сколько будет нужно. Но цена у них будет существенно ниже.

Именно поэтому важно подключаться к процессу в самом начале, требовать от председателя коммерческие предложения, если оно одно, значит, пусть расстарается и предоставит другие. Никто не мешает вам или вашим соседям самим отыскать строительную компанию и предложить ее на общем собрании. Одним словом, вам должно быть из чего выбирать.

В протоколе общего собрания или протоколе по результатам письменного опроса должны быть указаны вопросы, вынесенные на голосование: замена кровли дома номер или ремонт кровли площадью дома номер; выбор строительной фирмы-подрядчика; утверждение сметы расходов; результаты голосования. Так вот, менеджер в банке, получив данный протокол, выполнит перечисление на сумму, не превышающую той, которая будет в нем указана. Помните, что писалось выше: банки несут ответственность за целевые расходы…

Наличные никто не снимет

Мы долго долбили разного рода людей из государственных структур, дабы они наложили запрет на съем наличных денег с банковского счета старыми и новыми председателями и управляющими. Наличный расчет позволяет бесстыже завышать сметы расходов, тырить деньги собственников и не позволяет владельцам контролировать аппетиты управдома. Радует, что мы были услышаны куратором от правительства: “22. Расходование объединением собственников имущества, простым товариществом денег со сберегательного счета осуществляется только в безналичном порядке на основании надлежащим образом оформленных договоров/контрактов/соглашений/счетов-фактур/инвойсов/счетов на приобретение товаров/работ/услуг”. Просто песня сердца...

Раз уж сегодня акцент у нас сместился на банки, то добавлю, что многие из них сформулировали предложение об открытии сберегательных счетов для ОСИ и простых товариществ (ПТ).

Стоимость открытия сберегательного счета для ОСИ или ПТ – ноль тенге, стоимость обслуживания счета – ноль тенге, поэтому, когда с вами новые председатели захотят провернуть трюк старых и сказать, что сберегательный счет открывать не надо – это дорого, не верьте, вас хотят ограбить, о чем и предупреждает данная статья.

Два слова о простых товариществах: они также обязаны открыть в банке два счета, в том числе сберегательный. Они обязаны принимать решения на общем собрании, одним словом, они обязаны делать все то же самое, что и ОСИ, никаких исключений для товариществ нет.