Caravan.kz сопоставил аренду с зарплатами, посчитал нагрузку на семейный бюджет и сравнил съемную квартиру с ипотекой.
С 18 августа по 20 сентября аренда подорожала в большинстве крупных городов Казахстана. По данным Krisha.kz, в Кокшетау трехкомнатные квартиры прибавили сразу 25 %, в Павлодаре двушки — тоже 25 %. В Алматы аренда трешек выросла с 450 до 500 тысяч теңге, в Астане двушек — с 320 до 350 тысяч. Тараз на этом фоне выглядит островком спокойствия: там ставки практически не изменились.
Сколько зарплаты забирает хозяин квартиры?
Но эти цифры мало что говорят, пока не сравнишь их с зарплатой. По данным Бюро национальной статистики, среднемесячная номинальная зарплата во II квартале 2026 года составляла в Алматы 610 371 теңге, в Астане — 647 920 теңге. В Акмолинской области — 406 085, Павлодарской — 450 583, Жамбылской — 375 456 теңге. Это начисленная зарплата до налогов, причем статистика не учитывает малые предприятия, занимающиеся предпринимательской деятельностью.
Получается один работающий человек, снимающий обычную однушку, отдает за нее примерно 37,7 % средней начисленной зарплаты в Алматы, в Астане – 38,6 %. Кстати, самая "тяжелая" однушка относительно местных заработков оказалась вовсе не в Алматы и не в Астане. Лидер — Кокшетау. Аренда однокомнатной квартиры съедает 45,6 % средней зарплаты. Следом идет Костанай — 43,6 %. Затем Павлодар — 39,9 %, Шымкент — 39,7 %, Петропавловск — примерно 38,6 %.
А если этому же человеку нужна двушка (например, потому, что у него есть ребенок), на одно только жилье уйдет больше половины зарплаты. И это еще без коммуналки, интернета, еды, транспорта и той неожиданной роскоши, которую принято называть одеждой.
Если в семье работают двое и оба получают среднюю зарплату, картина становится гуманнее. Двушка забирает около 28,7 % совместного дохода в Алматы, 27,0 % в Астане, 28,3 % в Кокшетау, в Павлодаре – 27,7 %, в Таразе – 16,0 %.
Но и здесь есть подвох: мы сравниваем стоимость аренды со средней, а не типичной зарплатой. Медианная зарплата по Казахстану во II квартале составляла всего 348 415 теңге, тогда как средняя — 486 388. Иными словами, половина работников получает не больше медианного значения. На фоне такой зарплаты одна алматинская однушка стоимостью 230 тысяч равна уже 66 % месячного дохода, а астанинская за 250 тысяч — почти 72 %.
Студенты разогнали рынок?
Похоже, сезонный фактор действительно сыграл большую роль. С 18 августа по 20 сентября в Кокшетау однушки выросли на 12,1 %, двушки — на 15 %, трешки — на 25 %. В Павлодаре однокомнатные квартиры подорожали с 150 до 180 тысяч, а двухкомнатные — до 250 тысяч. В Алматы трехкомнатные прибавили 11,1 %, в Астане двушки — около 9,4 %. А вот Тараз снова остался практически на месте. То есть нынешний скачок действительно очень похож на сезонный.
Но обвинять во всем студентов слишком просто. На цену могут также влиять миграция, дорогая ипотека и ожидания собственников. Студенты, скорее, подлили бензина в уже приготовленный костер.
Что выгоднее — аренда или ипотека?
Теперь по поводу ипотеки. Может, она не так уж дорога? Если каждый месяц отдавать хозяину квартиры 200–300 тысяч теңге, почему бы не платить примерно столько же за свое жилье? Посчитаем.
Krisha.kz оценивает среднюю цену предложения однокомнатной квартиры примерно в 26,5 млн теңге в Алматы, 23 млн в Астане, 14,4 млн в Кокшетау, 14,5 млн в Павлодаре и 9,8 млн в Таразе.
Возьмем обычную рыночную ипотеку. Например, первоначальный взнос начинается от 20 %, срок — до 20 лет, а ставка без комиссии сейчас составляет от 22 до 24 % годовых. Выберем для примера нижнюю границу — 22 %.
Расчеты показывают, что во многих городах мечта «лучше платить за свое» сталкивается с банковским калькулятором. В Алматы рыночная ипотека на условную однушку потребует почти 394 тысячи теңге в месяц — на 164 тысячи больше аренды. И сначала нужно где-то найти еще 5,3 млн на первоначальный взнос. В Астане разница меньше, но все равно существенная.
Но есть регионы, где квартиру на самом деле проще взять в ипотеку, чем снимать. Самая интересная ситуация — в Кызылорде. Это единственный город, где условный платеж по ипотеке получается ниже аренды: 119 тысяч против 130 тысяч теңге. Разница — 11 тысяч теңге в пользу ипотеки.
Следом идет Жезказган. Там ипотечный платеж — 141 тысяча, аренда — 130 тысяч. То есть за собственную квартиру придется доплачивать всего 11 тысяч теңге в месяц.
Довольно близко к аренде выглядят также Кокшетау, Актау и Павлодар. В Кокшетау ипотека дороже аренды на 29 тысяч теңге, в Актау — на 28 тысяч, в Павлодаре — на 35 тысяч. Это уже ощутимо, но не тот разрыв, который мы видим в крупнейших городах.
Получается, универсального ответа на вопрос «аренда или ипотека» в Казахстане нет. В одних городах ипотечный платеж уже почти сравнялся с арендой, в других за собственную квартиру придется ежемесячно доплачивать десятки и даже сотни тысяч теңге. Понятно одно: привычная фраза «снимите квартиру подешевле» работает все хуже.