Все по плану. Как не превратить свой дом в рассадник коммерческой недвижимости

О том, как из ничего у нас появилось нечто: миллионэры и красные директоры фабрик и заводов писали немало еще тогда же, но за размахом и масштабом их прихватизированных богатств не замеченными для общественности и журналистов остались более мелкие, но о-о-очень дорогостоящие объекты. Как вам, например, пятьдесят девять однокомнатных квартир, которые под шумок приватизировало одно из алматинских предприятий, занимающееся обслуживанием лифтов. Даже сейчас, когда цены в Алматы упали, это составляет порядка двух миллионов долларов США. Недурно, правда? Раз – и то, что было ваше, стало наше. Нам – дорогостоящее жилье, служившее в советские времена диспетчерскими, а вам, то есть собственникам квартир, старые и, извините за натурализм, вымоченные в испражнениях лифты на баланс.

Рассказала я эту историю не только для того, чтобы “развеселить” вас перед очередным полезным для нас документом, но и для того, чтобы вновь призвать к бдительности – подвалы, цокольные этажи, чердаки, земельные участки, околодомовые территории, относящиеся по закону к нашей общедомовой собственности, в руках отдельных умельцев могут стать, подобно диспетчерским, чьим-то дорогостоящим, но частным владением. Поэтому контроль, контроль и еще раз контроль над председателями и правлением КСК.

Чего планируем

Документ, о котором сегодня пойдет речь, как раз из этой области, и называется он “Приказ министра национальной экономики Республики Казахстан от 23 декабря 2015 года № 787 “Об утверждении критериев оценки степени риска и проверочного листа в сфере управления жилищным фондом”. Зарегистрирован в министерстве юстиции Республики Казахстан 31 декабря 2015 года, № 12697. Традиционно привожу название целиком, дабы вы могли при необходимости скачать его с официального сайта министерства юстиции РК www.adilet.gov.kz в разделе “Информационные услуги онлайн”, подраздел “Информационно-правовая система “Әділет”.

Создана сия инструкция для жилищных инспекций, на которые по закону возложена обязанность проводить плановые проверки кооперативов собственников квартир (управляющие компании) и состояния жилищного фонда (глава 6-1, Закон РК “О жилищных отношениях”). Если вы владеете квартирой в доме старше двадцати лет либо ваш КСК (это относится и к управляющим компаниям) имеет под управлением два и более дома, то автоматически данный орган управления относится к высокой степени риска (пункт 2, приложение 1 к приказу). С таких у государства спрос иной, проверки там должны проходить регулярно на выборочной основе. Это, к слову, объясняет, почему некоторые ушлые председатели КСК предпочитают не объединять дома в один кооператив, а, наоборот, “торчать” в каждом (КСК) управляющим либо председателем – денег столько же, а ответа меньше.

За что спрос

Правда, если случится так, что на одного и того же управдома (организацию) жильцы данного конкретного дома жаловались не менее двух раз и эти жалобы (факты) подтвердились, то пусть ваш председатель тушит свет, с этого момента он на кукане в жилищной инспекции, и данный орган управления отнесен ими к высокой степени риска. В приложении к приказу (пункт 1) так и сказано: “Грубое нарушение в сфере управления жилищным фондом – нарушение, характеризуемое наличием двух и более подтвержденных жалоб от физических либо юридических лиц”. Поэтому, как писалось уже не раз, не терпите, не ждите, когда у негодника проснется совесть и он что-то начнет делать, подавайте на него жалобы в госорганы, и будет вам счастье. Кстати, если вашей целью не является посадить председателя КСК на кол, а нормальное человеческое желание навести порядок в доме, то вы можете использовать описываемый мною документ. Для чего подаете коллективную заявку в жилищную инспекцию вашего района с просьбой провести плановую проверку органа управления кооператива (управляющей компании), иначе говоря, включить в план проверок. По закону проверяющий орган в этом случае обязан за тридцать дней предупредить субъект проверки, что они к ним придут. Ушлым, но сообразительным управдомам повторять дважды не надо, а потому они как миленькие все устранят, отчеты о расходах вам вручат, все побелят и покрасят.

Но вернемся к тому, за что именно будет спрашивать представитель государства. В приказе министра это прописано в “Приложении к критериям оценки степени риска в сфере управления жилищным фондом”. К значительным относятся нарушения, установленные в результате предыдущих проверок, если при их проведении не имелось в наличии:

– договора с субъектом сервисной деятельности, одобренного протокольным решением собрания собственников помещений (квартир);

– сберегательного либо текущего счета на каждый объект кондоминиума в банке второго уровня;

– ежеквартального отчета по управлению объектом кондоминиума;

– сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума, утвержденной протоколом собрания членов кооператива собственников помещений (квартир).

И, наоборот, имелись:

– неисправности в системах центрального отопления, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения общего имущества кондоминиума;

– отсутствие регистрации объектов кондоминиума в органах юстиции;

– подтвержденная жалоба от физических либо юридических лиц;

– неисполнение предписаний по устранению нарушений правил содержания общего имущества объекта кондоминиума.

К незначительным, но все же нарушениям приказ министра экономики относит “отсутствие договора управления объектом кондоминиума, соответствующего типовой форме договора управления объектом кондоминиума; подтверждающих документов о проведении плановых осмотров технического состояния конструкций и инженерного оборудования объекта кондоминиума; подтверждающих документов о выполнении работ по дезинфекции, дезинсекции и дератизации подвальных помещений и других мест общего пользования объекта кондоминиума; согласованной с жилищной инспекцией сметы расходов на проведение отдельных видов капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума, финансируемых с участием жилищной помощи (при его проведении); несоблюдение сроков полномочий правления кооператива собственников помещений (квартир), определенных уставом проверяемого субъекта; несоответствие протоколов собрания собственников помещений (квартир) Типовому протоколу собрания собственников помещений (квартир)”.

Данные перечни приведены мною столь подробно, дабы вы точно знали, за что конкретно вы имеете право спросить с председателя (управляющей компании), и когда тот станет отмахиваться, мол, “я вам ничего не должен”, вы тут же ему приказ министра в лицо: смотри, гад, и пошевеливайся, а то мы тебя в жилищную инспекцию на проверку сдадим.

К чему это все

Ответ, в принципе, лежит на поверхности: с этими новыми знаниями вы сможете эффективно защищать свои права собственника – реального хозяина общедомового имущества, во-вторых, нерадивого управленца жилищная инспекция имеет право привлечь к административной ответственности, причем в этом случае вместе суммируются штрафы за каждое нарушение по каждому дому за каждый квартал, так что денежный размер его выйдет внушительным. Ну и, в-третьих, по результатам проведенной проверки жилинспектор обязан выписать проверочный лист, в котором указывает, какие нарушения требуется устранить.Если и так управленец не понял, то тогда суд и снова штрафы.

Алматы