Каждый дом в КСК должен платить только за себя: почему взносы собственников не могут быть одинаковыми

Все законодательство, включая закон «О жилищных отношениях», приказы министров профильных ведомств, нормативные методики расчета, написаны исключительно из единого принципа: «Один дом – два банковских счета, все платежи рассчитываются исключительно на содержание и управление данным конкретным домом». Подробности — в материале корреспондента медиапортала caravan.kz.

Алгоритм расчета ежемесячных платежей для собственников квартир в жилых домах прописан в специальной методике, обязательной для исполнения всеми КСК, ОСИ и управляющими компаниями. Этот нормативный документ, который называется «Об утверждении методики расчета годовой сметы расходов на управление объектом кондоминиума, а также методики расчета минимального размера взносов на управление объектом кондоминиума» (приказ и.о. министра индустрии и инфраструктурного развития Республики Казахстан от 30 марта 2020 года № 16), можно найти на сайте министерства юстиции.

Каждому дому – своя годовая смета расходов

Каждый год руководство КСК, ОСИ или управляющей компании должно проводить осмотр каждого дома, фиксировать состояние общедомового имущества, определять необходимый перечень работ и составлять свой дефектный акт на дом с указанием его адреса:

«8. При проведении осмотра объекта кондоминиума Исполнительный орган на основании утвержденного инвентарного перечня общего имущества составляет акт осмотра объекта кондоминиума с описанием качественных и количественных характеристик всех элементов здания для дальнейшего дефектного акта, планирования текущего ремонта и надлежащего содержания общего имущества объекта кондоминиума», — методика расчета годовой сметы расходов.

Соответственно, на размер ежемесячного платежа на содержание и управление общедомовым имуществом каждого дома влияет его состояние, общая площадь и количество квартир.

«9. Основными факторами, влияющими на перечень и состав выполняемых работ, являются: срок эксплуатации объекта кондоминиума, материал конструктивных элементов, этажность, наличие и характеристика внутридомового инженерного оборудования и технических устройств, придомового земельного участка и расположенные на ней объекты, являющиеся общим имуществом объекта кондоминиума», — методика расчета годовой сметы.

Например, в доме А нужно заменить вентили в подвале, в доме В – повесить новые почтовые ящики, а в доме С ничего менять не нужно. Очевидно, что для каждого дома руководство КСК обязано составить свою годовую смету, а не суммировать все работы и затем «размазывать» их по всем домам, читай, устанавливать для всех единый тариф.

Собственники квартир в доме А не обязаны оплачивать замену почтовых ящиков в доме В, а владельцы недвижимости в доме С и вовсе не должны платить из своего кармана за работы и услуги в двух других домах. Именно об этом говорит методика и все законодательство в сфере ЖКХ. И именно поэтому у каждого дома, входящего в состав КСК, должна быть своя годовая смета расходов на управление и содержание, и делить ее нужно только между собственниками квартир/недвижимости в данном доме.  

Размер платежей зависит от высотности, площади и объема работ в доме

После того, как руководство КСК вместе с советом дома провели осмотр, составили на каждый дом дефектный акт и подсчитали для них сметы расходов на год, наступает следующий этап.

Расчет размера ежемесячных платежей для собственников каждого дома в отдельности.

Государство установило специальную единую формулу расчета ежемесячных взносов собственников для всех домов в Казахстане. Почему-то в последней редакции две функции — управление и содержание общедомового имущества — стали называть только управлением, поэтому во избежание путаницы мы оставили прежнюю формулировку «на управление и содержание». Остальные данные приводятся без изменений. 

«10. Размер расходов на управление и содержание объектом кондоминиума зависит от перечня, состава, периодичности работ и рассчитывается по формуле:

      В = (Р – Д )/(S *12 месяц),

где:

• В – размер расходов на управление и содержание объекта кондоминиума;
• Р – сумма расходов на управление и содержание объектом кондоминиума;
• Д — сумма доходов от коммерческих целей (от сдачи в аренду помещений, установка антенн, рекламных щитов);
• S– полезная площадь квартир, нежилых помещений, исчисляемая в квадратных метрах», — методика расчета сметы расходов.

Показатель «Р» включает в себя две функции: расходы на управление и расходы на содержание общедомового имущества в доме. Помимо годовой сметы расходов на содержание необходимо рассчитать сумму расходов на управленческий аппарат. Смотрим, как виды расходов туда включены:

«5. На управление объектом кондоминиума, за исключением содержания общего имущества объекта кондоминиума, входят следующие расходы:

1. оплата труда (услуг) Исполнительному органу за управление объектом кондоминиума, за исключением содержания общего имущества объекта кондоминиума;
2. оплата труда (услуг) за ведение бухгалтерского учета, статистической и налоговой отчетности;
3. обязательные платежи в бюджет (налоги, взносы, отчисления и другое);
4. банковские услуги;
5. оплата за расчетно-кассовое обслуживание;
6. расходы на содержание офиса (аренда, связь, интернет, канцелярские товары, оргтехника и ее содержание);
7. обязательное страхование работников от несчастных случаев;
8. оплата услуг за печать и обработку платежей по расходам на управление объектом кондоминиума, а также накопительные взносы, целевые взносы;
9. расходы, связанные с принудительным взысканием задолженности (нотариальные услуги, услуги почты, государственная пошлина и другое)» — методика расчета сметы расходов.

Далее необходимо определить общую сумму: расходы на содержание общедомового имущества и расходы на управление.

     «Сумма расходов на управление объекта кондоминиума рассчитывается по формуле:

      Р = (Р управление объектом кондоминиума, за исключением содержания общего имущества объектом кондоминиума, + Р содержание),     

где:

• Р — управление объектом кондоминиума, за исключением содержания общего имущества объектом кондоминиума, предусмотренные в пункте 5 настоящей Методики.
• Р содержание – расходы, предусмотренные в пункте 6 настоящей Методики».

Покажем на примере.

После обследования дома, был составлен дефектный акт и подсчитана необходимая сумма на содержание общедомового имущества данного дома на год – 3 миллиона тенге.

Значит, Р содержание= 3 000 000 тенге.

В тему

Переходят ли долги собственников перед старым КСК новому ОСИ\КСК

КСК подсчитал свои расходы на управление и определил их на данный дом – 900 тысяч тенге за год. Соответственно,

 Р управление = 900 000 тенге

Р (год) = 3 000 000 + 900 000 = 3 900 000 тенге

КСК получает за сдачу в аренду для рекламы на данном доме – 10 тысяч тенге в месяц, т.е. в год сумма составит — 120 тысяч тенге.

Получаем,  Д = 120 000 тенге.

Предположим, что общая полезная площадь квартир и коммерческих помещений в доме составляет 7 тысяч кв.м.

      S = 7 000 кв.м

Подставляем в формулу:

(3900 000-120 000)/(7000х12) = 3 780 000/84 000 =45 тенге/кв.м

Соответственно, в данном доме ежемесячный платеж для собственников на управление и содержание общедомового имущества составит 45 тенге за 1 кв.м.