Ассоциация против "черных" маклеров

Эта поездка показала, насколько наш рынок недвижимости еще далек от окончательного обустройства и сколько еще предстоит сделать для его усовершенствования.
Практически у любого алматинца, столкнувшегося с проблемой купли-продажи недвижимости при слове «агентство» на лице тут же появляется гримаса неудовольствия.
Отчасти потому, что не хочется платить посредникам. Частично потому что всякому кажется, что он сам в состоянии купить и продать все на свете. Однако стоит позвонить по нескольким номерам из опубликованных объявлений о продаже квартиры или дома, как быстро выясняется, что продавцами выступают отнюдь не владельцы недвижимости, а риэлтерские конторы. Вот тут-то и начинается самое интересное. Подвох заключается не в том, что маклеры торопятся предложить свои посреднические услуги — это их работа, а в том кто и что предлагает.
Большинство горожан сталкивается с так называемыми черными маклерами- посредниками, не зарегистрированными в государственных органах. Будучи не зарегистрированными как юридическое лицо, имеющее право заниматься предпринимательской деятельностью, подпольные маклеры не могут предоставить никакой гарантии надежности заключаемой сделки. Неприятности могут возникнуть у владельцев или покупателей недвижимости уже после того, как деньги выплачены и все документы подписаны.
Кое-кто из доверчивых горожан благодаря «медвежьей услуге» черных маклеров вообще лишился жилья и денег. Вместе с тем в городе на рынке недвижимости успешно действуют уже около тридцати солидных агентств по аренде, купле и продаже недвижимости.
Они отличаются от черных маклеров тем, что их деятельность находится под контролем государства. Они зарегистрированы в налоговых органах, имеют запатентованное название, офис и несут юридическую ответственность за свою деятельность.
Иметь дело с такими агентствами гораздо надежнее, чем пытаться что-то купить или продать самому. Более того, два года назад алматинские риэлтерские компании объединились в Ассоциацию. Для чего компаниям-конкуренткам понадобилось такое содружество? И есть ли от этого польза нам — владельцам и потенциальным покупателям недвижимости?
Об этом рассказывает вице-президент Ассоциации Алматинских Риэлторов, Президент Агентства по недвижимости «Алмати Риал Истейт» Зухра Назарова.
— Наша Ассоциация была создана для защиты интересов ее членов. Ко времени создания Ассоциации, да и сейчас, Агентства по недвижимости постоянно сталкиваются с проблемой отсутствия в Казахстане законодательной базы, регулирующей риэлтерскую деятельность и предусматривающую механизмы защиты прав и интересов компаний, занимающихся недвижимостью. Все, что мы видим от государства — это карательные и надзирательные функции, которые оно осуществляет в отношении нас.
К тому же с отдельной фирмой никто не станет разговаривать на правительственном уровне. А теперь, объединенные в Ассоциацию мы можем обращаться с предложениями в законодательные органы республики. В частности нам, как воздух нужен закон, запрещающий деятельность черных маклеров. Ведь по оценкам наших специалистов черные маклеры владеют более 50 процентами рынка недвижимости. Государство несет от их деятельности прямые убытки в виде неуплаченных налогов. А люди, прибегающие к услугам «теневиков» рискуют потерять свою недвижимость или деньги.
Общей проблемой, которую нам также предстоит решить сообща, является профессиональное обучение сотрудников, занятых в нашем бизнесе. Ведь на сегодняшний день ни одно учебное заведение РК не готовит специалистов по нашему профилю. Вот уже два года мы пытаемся решить еще одну задачу — добиться упрощения механизма регистрации сделок на недвижимое имущество и сократить сроки самой регистрации. Я перечислила только основные задачи, стоящие перед нашей Ассоциацией. Главная же наша цель — ускорить процесс построения цивилизованного рынка недвижимости в Казахстане.
Жизнь не стоит на месте и требует от нас все более совершенных форм работы.
Совсем недавно представители нашей ассоциации благодаря Казахстанско-Американскому фонду «Аризона — Казахстан» по инициативе ААР и при финансовом содействии фонда «Usaid» вернулись из поездки в город Тусон (штат Аризона), где мы имели возможность познакомиться с ведущими американскими риэлтерскими компаниями и перенять их опыт. Когда мы рассказали, как мы у себя работаем и с какими трудностями сталкиваемся почти ежедневно, американцы пришли в ужас. Они сказали, что таким диким их рынок был двести (!) лет назад. Черный пиар и нечистоплотная конкуренция — это реалии казахстанского рынка недвижимости. Однажды у меня пытались украсть название и слоган моей фирмы. Хорошо, что я позаботилась о патенте, иначе бы увели не глядя. Был в моей практике и такой случай. Устроился к нам на работу в качестве агента иностранец — немец. Мы ему хорошо платили. Работал он у нас полтора года. И вдруг мы стали замечать, что от нас стали уходить наши клиенты. Проявит человек интерес, пойдет на контакт и раз — исчез. Выяснилось, что немец украл нашу базу данных и давно работает на себя. Параллельно с работой у нас он имел в Алматы свой офис и «уводил» наших клиентов. Его фирма работает до сих пор.
Кстати «кинуть» агентство, с которым уже заключен контракт, для многих клиентов стало просто делом чести. Наши клиенты могут одновременно заключать несколько договоров с разными конторами. Например, заключив договор о купле с нашим агентством, клиент спокойно может купить квартиру при посредничестве другой фирмы, но на имя одного из родственников. А наша компания остается «с носом». В США такое просто невозможно, потому что интересы риэлторов защищены законом. Ни один американец не имеет права самостоятельно совершать сделки с недвижимостью. Более того, он может заключить зксклюзивный договор только с одной фирмой. Все сделки с недвижимостью (99%) в США осуществляются по эксклюзивным договорам с риэлторами. Больше всего меня поразила в Америке возможность совершенно свободного доступа к любой информации о недвижимости. Я была в Центре по недвижимости, где стояли около десятка компьютеров. Там любой желающий может зайти в общую базу данных и ознакомиться с любой информацией о том или ином доме, квартире. Можно узнать об истории строительства недвижимости, об истории купли-продажи, обо всех владельцах. В общем, все-все. Существование общей базы данных и возможность свободного доступа к ней обусловлено механизмом заключения все тех же эксклюзивных договоров. В целом система риэлтерской деятельности в Америке продумана до мелочей и надежно подстраховывает людей, заключающих сделку. У нас до момента перерегистрации сделка зависает: право собственности еще не вступило в силу, а задаток уже, как правило, на руках — это большой риск. В Америке покупатель заранее перечисляет сумму на покупку квартиры, и деньги замораживаются на счету риэлтерской компании.
Только после перехода права собственности производится оплата всем сторонам данной сделки. Там действует железное правило — по 3 % брокеру продавца и брокеру покупателя. У наших агентств нет лимитированной ставки комиссионных процентов, потому что нет общепринятых правил и стандартов.
Побывав в гостях у американских коллег, мы осознали, сколько нам еще предстоит сделать для совершенствования нашей деятельности. По одиночке мы не могли и мечтать о переменах, но теперь в составе ААР нам многое по плечу. В результате активности Ассоциации выиграют и все клиенты. И, возможно, что уже в самом скором будущем нам не придется краснеть за все еще диковатый отечественный рынок недвижимости.