О рынке недвижимости, мыльных пузырях банкиров и вынужденной легализации капитала

и ее владельцах в Казахстане все или почти все. Он рассказал “Каравану”, сколько должен стоить квадрат социального жилья, куда будут “двигать” Алматы, что сделают с “мертвыми залогами” и почему “женят” легализацию с приватизацией.

Полный завал

– Что происходит на казахстанском рынке недвижимости?

– Сейчас не видно движения на рынке жилья как коммерческого, так и обычного. Традиционно оживление здесь происходит весной и осенью. Но минувшей весной мы его не наблюдали. Предполагаю, что и осенью изменения цен на рынке жилья ждать не стоит. Почему? Платежеспособность населения очень низка – нет своих накоплений, и банки фактически прекратили выдачу ипотеки. Значит, доверие к рынку недвижимости падает.

– А что с рынком земли? Ведь по-прежнему в залоге банков земли предостаточно. Что с ней делать?

– Если рынок коммерческой и жилой недвижимости находится в стагнации, то на рынке земельных участков – полный завал! Спроса нет никакого. По данным Казахстанской федерации недвижимости, на 25–30 предложений имеется 1 запрос. В чем проблема? Построить можно – продать некому. Кто хотел, тот уже приобрел. Масса земельных участков имеет целевое назначение – садоводство и крестьянское хозяйство. Даже в Алматы, несмотря на то что город расширяется, изменение целевого назначения земли означает то, что государство обязано подвести основную часть коммуникаций. Ни средств, ни интереса к этому у него нет.

Особенность еще и в том, что проблемные “токсичные”, то есть фактически невозвратные кредиты в портфеле банков, примерно составляют якобы 32–34 процента. Но, по расчетам палаты оценщиков совместно с “фондом проблемных кредитов” Нацбанка, разговор идет о более чем 40 процентах кредитного портфеля банков второго уровня. Банки и застройщики сами себя высекли, потому что невозвратность кредитов произошла из-за того, что они в свое время искусственно завышали цены на землю и недвижимость, и, когда цены просели, люди не смогли платить. Вспоминаются при этом упреки бывшего председателя Нацбанка в адрес “так называемых экспертов”, когда мы предупреждали о надувающемся “мыльном пузыре”. И что мы имеем сейчас? Наша лучшая банковская система сегодня – “чемпион мира” по невозвратным кредитам, а бывшие “лучший аким”, “лучший банкир” и другие “лучшие специалисты” обосновались в Швейцарии.

Государство помогло банкам, вложив в них 10 миллиардов долларов, сейчас будет помогать в очередной раз. Разрабатывается методика для выкупа государством проблемных кредитов. На это выделяется 250 миллиардов тенге. Речь о более чем 60 тысячах объектов – земельных участках и другой недвижимости. Но банковское лобби меня не перестает удивлять. Они теперь говорят: хорошо, выкупайте, но по рыночной стоимости! Банкам идут навстречу, выкупают их мертвые кредиты, взамен отдавая живые деньги, а они упираются!

Признание слабости

– Почему банки сами не продают залоговую недвижимость?

– Им не дают. Даже если и начнут продавать, то их капитализация упадет. Сегодня по новым требованиям собственный капитал банка должен составлять 100 миллиардов тенге. Только шесть банков, включая российский Сбербанк, имеют такие показатели. Остальные – нет. А если стоимость активов этих банков учтена в недвижимости, причем по тем, старым залоговым ценам, по которым они выдавали деньги, и если они начнут распродавать, то 75 процентов банков уйдет с рынка!

Поэтому государство, понимая, что такое может произойти, выделяет деньги из Нацфонда, чтобы потом выкупленное залоговое имущество реализовывать, но уже не по рыночной стоимости. Вероятнее всего, это будет одним из факторов, который может повлиять на рынок недвижимости в сторону снижения в следующем году.

– Как оцениваете третью по счету легализацию капитала?

– Легализация есть вынужденное прощение. Государство признает факт того, что не в состоянии осуществлять эффективный экономический и налоговый контроль. Многие не понимают сути предстоящей легализации. Это не то, что было раньше: отдай 10 процентов от легализованных денег или имущества и можешь распоряжаться ими, как хочешь. В предстоящую легализацию деньги будут приходить на спецсчета и вкладываться в экономику страны. Не случайно легализация и приватизация проводятся одновременно. Но, повторюсь, это признание в бессилии. Каждый раз правительство говорит, что это в последний раз. Потом история повторяется. Помните, как говорили, что у нас 20 процентов бизнеса в тени, потом – 30, сейчас уже говорят о 40 процентах?

Когда задели барахолку, многое вскрылось. Там не более пятой части доходов шло на налоги, остальное – владельцам. А кто они – теперь стало известно по персоналиям.

Хотя в некоторой степени барахолка выполняет социальную роль: с нее 200 тысяч населения ежедневно кормится. Но, когда шел разговор о переделе, никого это не волновало. Уже отстроили новый рынок. Но команда была сверху дана – приостановить все, иначе получим социальный взрыв.

Об удочке и рыбке

– Как вы думаете, новая волна приватизации состоится?

– Приватизация состоится. Государство больше не может держать у себя неэффективные активы. А раз они неэффективны, кто их будет брать? Что касается рентабельных объектов, то в них продают только 10–15 процентов госдоли. Кто их купит? Кто уже владеет остальной частью.

Государство дает понять: бизнес, мы отдаем вам активы, фактически удочку, забирайте, ловите рыбу, кормите людей. Но здесь не предусмотрена одна вещь: чтобы “удочка” ловила, нужно менять всю экономическую структуру. Ведь вопрос – в неэффективности государственного менеджмента. За что ни возьмемся, ничего не сработало. Есть нефтянка, от которой все кормятся, вокруг нее все и вертится. Последний пример с топливом. Парадокс: стоимость нефти падает, а цена бензина растет…

– Недавно один из застройщиков озвучил возможную цену одного квадратного метра жилья в Алматы – 800 долларов за квадрат. Возможно ли это?

– Безусловно, возможно. Показатель социального жилья – это его местоположение (на краю города), квадратура (небольшая) и отделочные материалы (дешевые). Где вы видели социальное жилье в центре? Сейчас тема заключается в развитии социального, недорогого, малогабаритного и арендного жилья. Необходимости в элитном жилье почти нет. И покупателей на него становится все меньше. Я как-то называл соотношение: 3–5 процентов населения владеет 95 процентами национального достояния. Сейчас можно говорить лишь о 2–2,5 процента, так как одна семья убежала за границу, вторая...

Словом, 800 и даже 750 долларов за квадрат – абсолютно нормальная цена, даже рентабельность составит 25–30 процентов. Надо понимать, что когда речь идет о социальном жилье, то это бесплатная земля и бесплатное подведение всех коммуникаций государством.

Есть крупные строительные корпорации, пусть они строят коммерческое жилье, но параллельно и социальное, как принято в мировой практике. Это и есть ответственность. На деле же все социальное строительство забрали под себя акиматы, открыли новые строительные компании. Итог известен – плохое качество, все сыплется уже через полгода. Не нужно строить 9–12 этажей, достаточно 4–5 этажей, цена квадрата не повысится, так как не потребуются затраты на дополнительное сейсмоусиление.

Алматы уходит на Запад

– Куда развивается Алматы?

– Он развивается в западном направлении. Там все спокойно с сейсмичностью, развиты коммуникации, есть основная ТЭЦ, которая обеспечит теплом и горячей водой. Поэтому ближайшие годы город будет расти в ту сторону. Пока стоит вопрос прокладки дорог и создания инфраструктуры. Можно развивать социальные объекты, сельское хозяйство, логистические центры и другое.

– Идея с четырьмя городами-спутниками Алматы провалилась, хотя на нее были выделены большие деньги. Почему?

– Откровенно говоря, я совсем не верю в такие большие проекты, как 4G, рассчитанные на 50 тысяч жителей каждый. Проект 4G был крайне затратной вещью в самом начале и выгоден лишь тем, кто продавливал идею. Ведь там нет ни воды, ни коммуникаций, ни рабочих мест, где эти 200 тысяч человек могли бы работать. Когда начались выкупы земли по 10–15 тысяч за сотку, стало понятно, куда идут деньги.

Ряд проектов в Алматы (“Эпл-таун”, РФЦА и другие) до сих пор с трудом продаются. Так как были прожектами, без серьезной проработки. Одно дело – бизнес-план написать, другое – понимать, что экономика имеет циклический характер. После кризиса идет застой (стагнация, рецессия), и только потом оживление и подъем. Длится весь период обычно 12–15 лет. Раньше на это уходило до 20–30 лет. Кризис на Западе автоматически отражается на развивающейся экономике, так как фондирование банков заканчивается. Своих денег нет. Кризис развитого рынка и развивающегося рынка – это две большие разницы. Мы еще до рецессии не добрались.

– Хоть что-то положительное есть в нынешнем положении вещей?

– Я долго отмалчивался по поводу Таможенного союза и Евразийского экономического союза. Честно говоря, не видел серьезных плюсов для Казахстана. Все равно в процентном отношении доля России в общих показателях значительно перевешивала. Но украинские события заставляют переоценить значимость Евразийского союза, политический вес которого оказался важнее экономической составляющей. Очевидно, что западное и китайское партнерство для Казахстана не является приоритетным. Необходимо восстановить прошлые экономические связи, заняться развитием традиционных отраслей производства, поработать на внутренний рынок. При объединительной идеологии будем спокойно жить в необходимом материальном достатке.