Народный контроль: для чего жильцам придется вызубрить СНиПы

Подробно об этом мы писали в прошлом номере, ознакомиться со статьей можно на нашем сайте caravan.kz.

Обратим ваше внимание: когда мы говорим “управдом”, имеем в виду не только новых управленцев – председателя ОСИ (объединение собственников имущества) и доверенное лицо простого товарищества (ПТ), но и нынешних председателей КСК. Некоторые из них уже начали отмахиваться от собственников, мол, новый закон к нам отношения не имеет, он распространяется только на ОСИ и товарищества. Но это наглое вранье, извините за грубость, поправки в жилищное законодательство вступили в силу 7 января 2020 года и обязательны для исполнения всеми, в том числе председателями кооперативов.

Да, думаю, стоит еще уточнить, что снять деньги со счета наличными эти большие люди тоже не имеют права, все платежи по капитальному ремонту должны проходить только через безналичный расчет.

Обо всем этом написано в крайне полезном для собственников документе, утвержденном куратором от правительства – министерством индустрии и инфраструктурного развития. Называется он: “Порядок проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума”, является официальным нормативно-правовым актом и в том числе считается доказательством в суде.

Протокол нам поможет

Содержание протокола общего собрания также строго регламентировано этим нормативным актом. Оно исходит из тех вопросов, которые правительство посчитало обязательным для одобрения большинства собственников. Смотрим повестку: “а) о получении жилищного займа на капитальный ремонт (если вам это будет необходимо. – Прим. авт.);

б) об утверждении сметы расходов на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума или отдельных его частей;

в) о принятии решения о расходовании денег, накопленных на сберегательном счете;

г) о согласовании проектно-сметной документации…;

д) о сроках проведения капитального ремонта…”.

Каждый из этих пунктов защищает интересы и кошелек собственников: в смете расходов, как и, впрочем, в проектно-сметной документации, идет не только перечень, но и детальный расклад каждого вида работ. К примеру, вы с соседями решите заменить канализационную сеть в подвале дома, сейчас ее почему-то стыдливо стали называть “система водоотведения”. Значит, в проектно-сметной документации, а затем и в смете расходов, вы увидите количество труб с их ценой за штуку, системы крепежей – количество и цена за штуку, количество всяких других важных и нужных материалов с их ценами, и, наконец, стоимость работ специалистов строительной фирмы. Думаю, не стоит объяснять, что при такой прозрачности проверить реальность сметы расходов для вас не составит никаких проблем.

Но это половина дела, в протоколе, как помните, должны быть отражены: вид работ по капитальному ремонту, размер сметы расходов и сроки проведения ремонта. Это означает, что новые/старые управленцы не смогут по 2–3 раза подсовывать в банк протоколы, выдавая их за новые решения общего собрания. Поэтому запоминаем и контролируем исполнение большими людьми.

СНиПы придется знать

Пожалуй, самая распространенная и любимая нынешними управдомами махинация: выдать текущий ремонт за капитальный и залезть по локоть в копилку. Мы об этом уже предупреждали наших читателей, правда, до СНиПов дело не дошло, а документы эти для собственников весьма полезные. Похвалю министерских: впервые ими указано название строительных нормативных актов вместе с требованием их соблюдать. Здесь речь идет уже о другом документе от куратора ЖКХ: “Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума”. В них четко написано: “25. Текущий ремонт многоквартирного жилого дома должен проводится в соответствии СН РК 1.04-26-2011 “Реконструкция, капитальный и текущий ремонт жилых и общественных зданий”, утвержденный приказом председателя Агентства Республики Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 10 января 2012 года № 4, СТ РК 2864-2016 “Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги текущего ремонта общего имущества многоквартирных жилых домов”, утвержденный приказом председателя Комитета технического регулирования и метрологии от 20 ноября 2014 года № 238-од, на основании дефектного акта”.

Согласна, читать тяжеловато, но эти названия нужно просто записать, а затем, как факир, достать и ударить по беспределу, если новые/старые управленцы начнут зарываться. При всей кажущейся сложности написаны они понятным языком и с ними можно разобраться. Самое главное – в первом документе дается четкое разделение: какие работы относятся к текущему ремонту, а какие должны быть отнесены к капитальному (Глава 3 “Виды ремонтов”).

Если коротко, все работы по недопущению аварий либо их ликвидации, частичная замена деталей, механизмов или инженерных сетей относятся к текущему ремонту.

Например, после осмотра сети трубопровода горячей воды в подвале установлено, что часть трубы начала гнить и ее, часть трубы, нужно заменить. Значит, мы имеем дело с текущим ремонтом. Если же общее состояние трубопровода является неудовлетворительным и он требует замены, то мы имеем дело с капитальным ремонтом. Новая старая жизнь: что изменилось в правилах содержания общего имущества кондоминиума

Ну и излюбленная тема уходящих воротил общедомового имущества – ремонт подъездов. Малярные работы в подъездах никак не могут быть капитальным ремонтом, исключительно текущим, а вот побелка фасада дома – это уже капитальный ремонт. Причина в том, что капитальный ремонт, по мнению правительства, может быть сделан с “целью улучшения конструктивных, инженерных, технических, эстетических качеств объекта строительства…”. Поэтому ремонт фасада, как и ремонт/замена кровли, можно сделать в том числе за счет государственного кредита. К слову, установка общедомовых счетчиков относится к капитальному ремонту, так как “улучшает технические и эксплуатационные характеристики дома”, совсем не обязательно их вешать на шею собственникам, допустимо оплатить их приобретение и установку из накоплений на капитальный ремонт.

Добавлю также, что перечень работ по текущему и капитальному ремонтам даны в приложениях к СНиПу, приложения № 2 и № 3 соответственно. Не стоит игнорировать и приложение № 1, здесь даны сведения о минимальных сроках эксплуатации элементов и зданий. Например, срок службы у некоторых видов панелей (панельные дома) составляет 50 лет. Ну и в качестве развлекательной информации: срок службы чугунных ванн – 40 лет, стальных – 25. Одним словом, изучайте, наслаждайтесь, и держите своих больших людей на коротком поводке.

Прожектор перестройки

Несмотря на непростые времена и ограничения, всё больше собственников берут власть в своих домах. По опубликованным данным, в Алматы на конец октября зарегистрировано 73 объединения (ОСИ) и 167 простых товариществ (ПТ). Учитывая, что в городе более 8 000 домов – это малость малая, но, тем не менее, процесс идет.

Нас, конечно, удивило число простых товариществ, там существует своя специфика, усложняющая избрание доверенного лица, открытие счетов в банке. В обоих случаях необходимы одобрение всех собственников и выдача доверенности от каждого для банка. Но как-то это люди на местах сумели решить, будем посмотреть, как говорится. Возможно, этой формой управления воспользовались для того, чтобы передать управление своим домом назад в КСК. Удивляться тому не стоит, хорошие кооперативы в стране существуют, и подобный вариант решения вполне возможен.

Но для министерства индустрии и инфраструктурного развития у нас плохие новости – даже местные власти признали массовый саботаж председателей КСК, которые под любым предлогом не хотят передавать документацию, подписывать акт приема-передачи, ну и тем более отдавать любимые деньги. Возможно, мы не там ищем, но на момент написания статьи на вашем сайте, уважаемые господа, всё еще висит проект приказа о внесении поправок в установленные вами “Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума”. Вопрос: почему не подписываем? Выходит, мы вас зря хвалили?

Конечно, мы не можем обойти вниманием депутатский корпус: господа, вам не сегодня-завтра ехать на места, людям нужно будет что-то говорить, как-то отвечать на их недовольство. Мы уже неоднократно писали: пригласите министра-куратора на правительственный час, спросите за реформу, за беспредел, который своим бездействием позволяют учинять управдомам. Ну и примите, наконец, поправки в Административный кодекс для уходящих и приходящих управленцев, за подобное поведение штраф в размере 500 тысяч тенге их сильно отрезвит. Если с этим предложением к вам выйдет министерство индустрии и инфраструктурного развития, мы тоже возражать не будем.

Законодательство по теме:

Закон РК “О жилищных отношениях”

Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума

Порядок проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума

СН РК 1.04-26-2011 “Реконструкция, капитальный и текущий ремонт жилых и общественных зданий”, утвержденный приказом председателя Агентства Республики Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 10 января 2012 года № 4

Правила принятия решений по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, а также типовые формы протоколов собрания

Закон РК “О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства”

АЛМАТЫ