Кто в ответе за крыши?

«Прямая линия» по вопросам деятельности КСК вызвала массу звонков. Наши читатели звонили практически из всех городов страны. И не столько спрашивали, сколько делились наболевшим: отсутствием ремонта в домах, протекающими крышами, самоуправством председателей. Наши эксперты - председатель Организации юридических лиц Алматинская ассоциация КСК Шамиль МЕНДЫГАЛИЕВ и юрист этой ассоциации Аркадий РУБЦОВ не оставили без внимания ни один вопрос.

За что мы платим целевые?

- Здравствуйте, я Мещерякова Людмила Ильинична, состою в КСК «Барс». Моя квартира находится на 5-ом этаже, протекает крыша. Кроме того, дважды был прорыв трубы на чердаке. Несмотря на мои просьбы о ремонте - устные и письменные, председатель мне отвечает: «нет денег».

Отвечает Аркадий Рубцов:

- Вашей квартире причинен материальный ущерб? Вы обращались в суд?

- Я не сутяга, я педагог. Считаю, что все вопросы можно решить мирным путем. Тем более я регулярно плачу целевые!

- Обещания, заявления - это все слезные жалобы. Вопрос решается в суде. Дело не в том, сутяга вы или нет, вы защищаете свои права, они даны вам Конституцией. Сдайте исковое заявление суд и потребуйте компенсации материального вреда. И когда придет повестка в КСК, вы увидите, как на глазах преображается ваш председатель.

Кроме того, ничто не мешает вам создать комиссию из ваших соседей и вас, чтобы заактировать безобразие, которое творится у вас в подъезде. У нас одного собственника и его голоса вполне достаточно для того, чтобы защищать свои права.

- Добрый день, меня зовут Гульнара. У меня вопрос такой: что включают себя расходы на содержание жилья?

Отвечает Шамиль Мендыгалиев:

- Перечислить все пункты практически не возможно. В 2001 году вышло постановление акима г. Алматы, в котором был установлен размер целевых и расписан достаточно полный перечень расходов целевых взносов. В этот перечень включаются все расходы, которые помогают содержать общедомовое имущество. Но необходимо учитывать, что постановление акима – это рекомендательный документ, а размер целевых взносов и перечень расходов утверждают сами жильцы на общем собрании КСК.

- Сколько человек должны подписать на собрании протокол?

- Дело не в количестве людей, дело в легитимности собрания. Первое собрание будет легитимным, если в нем принимали участие 51 процент от общего количества членов КСК. Повторное собрание, в зависимости от устава каждого кооператива, может быть признано легитимным без какого либо кворума, то есть, если даже туда придет 20 человек оно все равно будет признано легитимным, если его будут пытаться оспаривать. И не стоит зацикливаться на том, сколько человек должны подписать протокол собрания, главное, чтобы его подписал председатель и секретарь.

- А если отсутствует большее количество жителей, но принимается какое-то решение по тому как расходовать деньги, без кворума?

- В данном случае, чтобы потом не говорить, что целевые подняли без нашего согласия, жители должны ходить на собрания и решать свои вопросы.

- У меня в ванной уже который год есть грибок, сантехник сказал, что у меня не работает вытяжка. Вот ремонт этой вытяжки это чья проблема моя или КСК?

- Все что находится в вашей квартире, является вашей собственностью и ремонтируется за ваш счет. Здесь вопрос заключается в том, почему, по каким причинам не работает вытяжка. Ответить на данный вопрос сейчас не представляется возможным, ведь мы не знаем, чем вызвана неисправность. Возможно, могут быть какие-то специфические особенности, требующие затрат и со стороны КСК.

- Как этот вопрос решать с КСК?

- Обратитесь с заявлением на имя председателя.

- Если написала заявление, а реакции никакой.

- Напишите в районную прокуратуру о том, что на ваши обращения никто не реагирует, и приложите свое заявление. Я больше чем уверен, что через два дня прибегут из КСК, и будут пытаться выяснить причину.

- Здравствуйте, меня зовут Анна Ивановна. Подскажите, обязаны ли жители многоквартирного дома за свой счёт устанавливать прибор учёта тепла. Нам сказали, что в законодательство внесли какие-то новые изменения. Так ли это?

Отвечает Аркадий Рубцов.

- В закон «О естественных монополиях и регулируемых рынках» были внесены изменения, согласно которым общедомовые приборы учета тепла должны быть установлены в каждом многоквартирном доме не позднее 1 августа этого года. Однако механизм их установки должен оговариваться дополнительным договором между вами и монополистом. В настоящее время, насколько мне известно, такие договора в КСК города Алматы не направлялись. Если у жителей денег на установку прибора нет, никто не вправе применять к ним какие либо санкции.

Все ли может КСК?

- Я алматинец, скажите, сколько домов должно быть в составе КСК?

- Ровно столько, сколько жители сами посчитают нужным. Может быть 150, а может быть один.

- У нас по проспекту Райымбека три дома стоит, а в микрорайоне еще 11 или 12 домов. И нам сказали, что это уже не КСК, а ТОО, это правильно?

- Если вы зарегистрированы как КСК, то в ваш кооператив может входить хоть тысяча домов в разных районах города.

- Вас беспокоит жительница из Темиртау, Жанна Александровна. Наш дом был сдан в 2003 году. Мы его огородили, у нас круглосуточная охрана, сами все облагораживаем, сажаем деревья. На этой же территории ставим свои машины. Зарегистрированы как КСК, в налоговую хотели оформиться. Но нас пугают, говорят, что мы незаконно ставим машины. Что нам делать?

Отвечает Аркадий Рубцов:

- Есть в Налоговом кодексе положение, согласно которому все денежные средства, которые вы получаете на расходы содержания жилья, не являются вашей прибылью и не являются вашим доходом, поэтому ни не подлежат налогообложению. В данном случае вы выплачиваете налоги только при выплате заработной платы. Как только вы начинаете получать доход от аренды, то это является дополнительным доходом, который облагается в соответствии с действующим налоговым законодательством. Все что касается парковки ваших автомобилей, в пределах земли, которая была за вами зарегистрирована (у вас же есть акт права собственности?), вот эта земля является вашей собственностью и в пределах данного земельного участка вы вправе хозяйствовать.

- Меня зовут Максим. На территории нашего двора имеется ряд сухих деревьев, деревьев с большими ветками сухими, которые могут упасть. Куда обращаться, чтобы их убрали? Потому что мы своими силами не можем

Отвечает Аркадий Рубцов:

- Есть уполномоченный государственный орган - раньше это был департамент природопользования, сейчас это управление природопользования-, которое определяет состояние зеленых насаждений в городе. Как правило, председатель КСК или вы сами можете написать письменное заявление, чтобы специалист выехал на место и произвел осмотр. Если нужна санитарная рубка, он выносит соответствующее письменное разрешение и выдает его на руки представителям КСК. Производится либо снос, либо обрезка зеленых насаждений. Самовольная рубка разрешается только в условиях чрезвычайных ситуаций, если дерево действительно угрожает кому-то, но в этом случае обязательно вызывается служба по ЧС. Просто так рубить деревья в городе Алматы запрещено.

- Еще один вопрос. Около нашего дома во время благоустройства двора по заказу некоторых жильцов были вделаны в асфальт металлические трубы с цепями, которые закрываются на замок, правомерно ли это?

- Как правило, земля во дворах общественного пользования, то есть принадлежит государству, поэтому трубы, цепи и прочее установлены не правомерно. Вы можете, во-первых, обратиться к своему участковому инспектору. В случае, если человек не сможет доказать, что он выкупил огороженный участок земли, то его оштрафуют за нарушение Правил благоустройства, и снесут все ограждения.

Течет крыша - кто починит?

- Здравствуйте, меня зовут Котельникова Галина Николаевна. Я жительница 10 микрорайона Алматы, КСК «Дом». Нашему дому 43 года и необходим ремонт. Крышу хотят перекрыть за наш счет – это 4,5 миллиона тенге. Какие–то субсидии от государства можно получить?

- К сожалению, ни республиканский, ни городской бюджеты не предусматривают выделение каких-либо денежных субсидий на помощь в оказании ремонтных работ собственникам жилых домов, в том числе и на ремонт мягких кровель.

- Юсупова Диляра вам звонит. У нас протекает крыша уже несколько лет, много раз обращались в КСК, но оно не выполняет свою работу. Сейчас капает с потолка уже в трех комнатах, даже свет боимся включать. Что нам делать, куда обращаться?

Отвечает Шамиль Мендыгалиев:

- Во-первых, вам надо решить, кто будет определять подрядчиков - сами жильцы или КСК. Потом их пригласить, составить смету ремонта крыши. После этого проводится общее собрание жильцов дома, для обсуждения сметы. Если не хватает целевых, а такое может быть, то вам все-таки придется оплачивать какие-то дополнительные суммы. Но для этого нужно собрать общее собрание, выяснить действительно ли в КСК нет денег, потребовать отчета. Когда вы убедитесь, что действительно денег нет, тогда нужно определить - сколько с каждой квартиры нужно собрать денег на ремонт кровли и после этого включить в квитанцию эти суммы. Других денег в КСК нет.

- Меня зовут Наталья, я проживаю в Айнабулаке 2. Скажите, обязано ли КСК ремонтировать мягкую кровлю за счет целевых?

Отвечает Шамиль Мендыгадиев:

- Да, КСК обязаны. Но если денег не хватает, то председатель КСК ставит вопрос перед общим собранием о дополнительных сборах, я только что говорил об этом.

- В нашем случае только наш подъезд должен оплатить 320 тысяч тенге, но соседи отказываются собирать эти средства. Получается, что всю сумму должны выложить только жители пятого этажа?

- Закон о жилищных отношениях говорит, что только обязательные платежи, то есть расходы на содержание жилья, жители обязаны вносить каждый месяц. Все иные платежи, которые являются не обязательными, возможно собрать только после получения согласия от жителей дома. Поэтому- как минимум - вам нужно провести общее собрание. После этого председатель вправе включить их в квитанцию коммунальных услуг. Эти деньги не должны распределяться только на вас.

- В прошлом году мы уже проводили собрание и установили сумму, но оплачивали ее только жители пятого этажа, все остальные просто вычеркивали ее из квитанции.

- Видимо все остальные собственники вашего дома надеются, что когда-нибудь вы почините крышу за свой счет. Если вы в один прекрасный день пустите воду ниже четвертого этажа, то они станут более сговорчивыми. Попытайтесь объяснить соседям, что в случае, если затопит подвал, они окажутся в такой же ситуации, как вы сейчас. К сожалению, наш закон о жилищных отношениях не дает право председателю собирать денежные средства, используя какие-либо методы принуждения. Есть общее собрание, есть процедура.

- Можно ли злостного неплательщика исключить из членов КСК?

Отвечает Аркадий Рубцов.

- Да. Можно поднять вопрос об исключении на общем собрании КСК, предварительно внеся его в повестку дня. Однако при этом необходимо письменно пригласить на данное собрание исключаемого, и дать возможность изложить свою позицию на собрании. В случае исключения из числа членов КСК администрация КСК должна направить протокол собрания исключенному жителю. Вместе с тем исключение из членов КСК не снимает обязанности производить своевременные платежи на содержание дома. Таким образом, наряду с этой мерой было бы неплохо обратиться в суд с иском о взыскании денежных средств.

На каждого председателя есть прокурор

- Меня зовут Галия. У нас тариф появился в апреле новый в квитанциях за дежурное освещение. Это новшество нашего председателя?

Отвечает Шамиль Медыгалиев:

- Тариф за дежурное освещение мог появиться только вследствие разделения строки «расходы на содержание жилья», которые выставлялись в свое время КСК в одном целом. Сама строка на дежурное освещение появилась с 1996 года и она постоянно «сидела» в расходах на содержание жилья, так что это не новшество. Просто председатель КСК, для того, чтобы жители видели, сколько электроэнергии тратится конкретно по каждому дому, решил вывести данную строчку отдельно в квитанции.

Сейчас идет планомерная работа по установке трехтарифных счетчиков, в связи с этим может повыситься потребление электрической энергии именно на дежурное освещение подъездов. Получается, что чем больше будете экономить, тем меньше будет эта строчка, поскольку она зависит от показаний прибора учета по каждому конкретному дому и она везде разная.

- Как можно у КСК проверить отчетность? Собрания не было, и вообще КСК не отчитывается.

Отвечает Аркадий Рубцов:

- Ваша задача: написать заявление на имя председателя КСК о том, что вы хотите ознакомиться с протоколами отчетов, с протоколами проверок ревизионной комиссии. Данное заявление следует сдать председателю КСК под роспись, второй экземпляр оставить у себя. Если по каким-то причинам люди уклоняются от регистрации вашего заявления, вы можете его отправить по почте с уведомлением о вручении.

Через 30 дней после того, как данное письмо будет получено вашим КСК, по закону о порядке обращений граждан и юридических лиц, вам обязаны предоставить письменный мотивированный ответ, и, как правило, в 90 процентах случаев данная информация предоставляется. Вы можете просто прийти в КСК и ознакомиться с документами, они ни для кого никаким секретом не являются. Если вам отказывают по каким-либо причинами - пишите заявление на имя прокурора вашего района о том, что председатель не выполняет вышеупомянутый закон, и приложите к нему копию заявления. Прокуратура мгновенно реагирует, и председатель КСК обязательно предоставит вам информацию.

- Здравствуйте, я алматинец, У меня такой вопрос: «Вы КСК проверяете?»

Отвечает Аркадий Рубцов

- Нет, мы КСК не проверяем. Работу КСК проверяют только жители домов, входящих в кооператив.

- А что делать, если председатель у нас не отчитывается, хотя мы входим в комиссию?

- Вы говорите, что ваш председатель плохой. А когда дело доходит до суда, то никаких доказательств его нежелания работать, как правило, у жителей нет. Пишите ему заявления, собирайте документы.

- Мы писали в акимат жалобу.

- Акимат здесь не причем. Вы сами должны решать ваши проблемы.

Ваш председатель не будет делать ничего, пока вы не заставите ее соблюдать закон. Можете и переизбрать председателя.

- У нас это не получается потому что нет единства голосов у наших жильцов.

- Может быть потому, что кому-то нравится ее работа?

- Нет, просто люди у нас инертные, они абсолютно ничем не интересуются, что у них под боком твориться и в каком состоянии дом находится. Они говорят «мой дом, моя крепость», а что там за домом их не волнует, а меня волнует.

- Получается, что жители вашего дома достойны такого председателя, если никто не хочет с ней бороться. Мало констатировать факты плохой работы, нужно переводить все это в результаты деятельности.

Подготовила Анна Павлова. Фото: Тахира Сасыкова