Смогут ли госорганы цивилизованно изъять жилье?

Наверное, мало кто из СМИ не затрагивал эту тему. И появилась она не вчера и не позавчера, а несколько лет назад. Просто страсти накалились и достигли своего апогея именно сегодня. До недавнего времени проблема заключалась в том, что владельцев сносимых домов до глубины души возмутила сумма, которую предложили государственные уполномоченные органы за их собственность. По их мнению, предложенных денег не хватит для того, чтобы вновь приобрести аналогичное жилье. Фактически, подобный "баш на баш" ухудшит их жизненный уровень. В данном деле очень много различных тонкостей, в которых могут разобраться только профессионалы. Хотя по началу не многие из них сами могли понять, что реально происходит, не говоря уже о простых жителях. В связи со сносом домов для генерального плана застройки разгорелся большой скандал. Похоже, он дошел до самого верха. И сегодня ситуация претерпела существенные изменения. И даже произошли серьезные кадровые изменения в КГКП "Алматыжер". Как известно, именно это ведомство занималось изъятием домов, земли и права собственности на них. И именно оно оскандалилось в этой истории. Его обвиняют, мягко говоря, в превышении должностных полномочий. О них будет сказано ниже. Просто в начале хотелось бы рассказать о последних, свежих событиях. В результате директора КГКП "Алматыжер" Арслана Абишева сняли с должности и перевели в другое подразделение. Само коммунальное предприятие реструктуризировали. Вопросами изъятия и выкупа строений и права собственности на них теперь будет заниматься комитет земельных ресурсов. Кроме того, есть еще одно важное событие. В алматинском городском маслихате будет пересмотрена методика оценки недвижимого имущества. Как отмечают эксперты, именно прежняя методика оценки, которая использовалась до сегодняшнего времени и вызывала громкие нарекания среди специалистов, потому что, по своей сути, была неверной, неадекватной, не рыночной. В соответствии с ней, жильцы не могли получить рыночной стоимости своего имущества. Сегодня к разработке новой методики хотят пригласить независимых специалистов из Казахстанской республиканской Палаты оценщиков (КРПО). По словам Александра Калинина, управляющего вице-президента Палаты, именно их организация добивалась пересмотра и новой разработки методов оценки. Независимые эксперты весьма положительно оценивают происходящие изменения. На их взгляд, ситуация начала переламываться в сторону владельцев сносимых домов. Что происходило до недавнего времени с изъятием жилья и земли? И почему это вызывало скандал? Владельцы и жители сносимых домов утверждают, что госпредприятие "Алматыжер" особо не церемонилось. Оно занималось шантажом, угрозами и запугиванием. Во время осуществления процедуры изъятия, данное коммунальное предприятие оказывало психическую атаку, что называется, по полной программе. Ее пришлось пустить в ход в результате того, что жильцы никак не соглашались с теми суммами, которые предлагали сотрудники "Алматыжер". В выселяемом районе, в соответствии с законом, все сделки по купле-продаже прекращаются автоматически. Следовательно, никто не имеет права покупать в районе дома. Однако в домах, откуда семьи уже съехали, заселяли новых жильцов с сомнительной внешностью и потаенными намерениями. Ими могли оказаться все, кто угодно: цыганский табор, (узбекские, таджикские, кыргызские) беженцы, семейство Адамсов (наркоманы, алкоголики, уголовный элемент). Всем, кто не желал съезжать на предложенных "Алматыжером" условиях, устраивалась "веселая, шумная жизнь" 24 часа в сутки. В конце концов, в дома несговорчивых граждан могли просто запустить "красного петуха", и ищи потом виноватых. Бесцеремонность "Алматыжер" проявлялась и на документальном уровне. Бумаги, которые они рассылали жильцам, именовались не иначе как повестками или уведомлениями, обязательными для исполнения. В них говорилось о том, что жильцы, в обязательном порядке, к определенной дате, должны передать право собственности на свои дом и землю уполномоченному органу. Василий Резван, глава комитета по защите прав предпринимателей, комментирует ситуацию следующим образом. Во-первых, он ссылается на Конституцию, где сказано о том, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. "Алматыжер" - это не суд, однако характер рассылаемых им уведомлений или повесток имел репрессивный характер. Следовательно, это одно уже противоречило Основному закону страны. Передача прав собственности в данном случае является предметом торга. Госорган должен приходить и договариваться, а не рассылать угрожающие повестки. В конце концов, данное КГКП не являлось и органом прокуратуры, чтобы действовать подобным образом. Здесь невольно возникает ряд вопросов. К примеру, почему у "Алматыжер" возникла такая странная, подозрительно заинтересованная позиция?! Почему государственное коммунальное предприятие провоцировало острые конфликты? Откуда у него было столько полномочий? Юристы, независимые оценщики, общественники, которые занимаются данной проблемой, сходятся во мнении, что интерес "Алматыжер" необходимо анализировать с позиции того, что данное коммунальное госпредприятие является посредником между потенциальными инвесторами и владельцами сносимого жилья. И как всякий посредник, желает получить свою выгоду. В результате, пролоббировав для себя контрольно-надзорные функции в городском акимате, "Алматыжер" организовал для себя весьма не дурной, но высокоприбыльный бизнес под государственной крышей. Благодаря этому, у государственного предприятия возникла возможность перепродавать скупленные за бесценок участки земли девелоперам (застройщикам) уже по реальной рыночной цене. Здесь возникает еще один вопрос и тоже не маловажный. Из какой тумбочки вытаскивало деньги "Алматыжер" для расчета с владельцами сносимого жилья? На сегодняшний день, это страшная-престрашная коммерческая тайна госоргана, как там выражаются. Но откуда у государственного предприятия коммерческая тайна? У КГКП не может быть коммерческих тайн - бюджетные деньги, как известно, должны быть прозрачными. Все, что является коммерческой тайной в государственном коммунальном предприятии - это коррупция, утверждают юристы. Потому что КГКП - не коммерческая организация. По некоторым оценкам, эти деньги являются бюджетными. Но бюджет Алматы, как известно, не настолько богат, чтобы выплачивать компенсационные средства. По мнению же Александра Калинина, предлагаемые жильцам деньги, могут быть взяты у частных инвесторов-застройщиков. Что это значит? Это значит, что жильцы еще не съехали, а их участки уже продали, причем без какого-либо тендера. Конкурсную распродажу можно было устроить позднее. А все формальности, вероятно, выполнили бы задним числом. Представители малого, среднего бизнеса периодически поднимают тему коррупционной подоплеки государственных закупок. Они подозревают, что в Казахстане, наверное, нет ни одного прозрачного тендера. А, тем более, здесь, - в таком засекреченном деле, где циркулируют десятки миллионов долларов. Чтобы примерно представить себе ситуацию, в данном контексте хотелось бы сделать небольшой обзор строительного рынка Алматы, а также рынка недвижимости. По мнению Александра Калинина, строительный рынок в скором времени может претерпеть существенные изменения в связи с приходом новых крупных (нефтяных) инвесторов из западного и северного Казахстана. Как известно, в Алматы на строительном рынке действует пять крупных компаний: "Элитстрой", "Базис-А", корпорация "ВЕК", Silk way Construction, "Куат" - так называемая "большая пятерка". Именно они и задавали тон (цены) на рынке до сегодняшнего момента. И это несмотря на то, что в строительной сфере действует бессчетное количество мелких и средних строительных фирм и компаний, риэлтерских и маклерских контор, страховщиков и т.д. и т.п. В соответствии с антимонопольным законодательством, если на рынке действуют не более пяти компаний, это уже является монополией. Однако формально монополией это не считается. На деле потребителям и приходится сталкиваться с этой проблемой. Вполне вероятно, что рост цен на стройматериалы организовывают монополисты благодаря перепродажам через свои дочерние и аффилированные структуры. Это, естественно, делается для поддержания цен на рынке. Строительные монополисты думают, что заняли долгосрочные лидирующие позиции, извлекая в недавнем прошлом баснословные 300-500% прибыли. Сегодня эта доходность снизилась. Снижение может быть связано со снижением спроса на дорогостоящее жилье. Дорогостоящее жилье у нас по ошибке или не знанию называют элитным. По цене, оно действительно считается элитным, однако качество под этот стандарт подогнать нельзя - не получается. Где вы видели, чтобы элитное жилье предлагалось без отделки или просто недоделанным? Можно ли его назвать элитным? Ни в коем случае. Тем не менее, в Казахстане, в Алматы таких примеров предостаточно. Если бы в республике был бы закон о недобросовестной рекламе, на строительные компании можно было подать в суд за ложь. Есть около 18 показателей элитного жилья. И они не ограничиваются суперотделкой. Внутри дома, который называют элитным, должен быть магазин, спортивный комплекс, прачечная и т.д. и т.п. в общем, полновесный соцкультбыт. В результате получается, что некоторые строительные компании просто дурачат потребителей сладким словом "элитный". Вероятно, состоятельные нувориши тоже не в курсе своих прав. Как говорится, их просто "разводят". В отличие от закостенелых строительных монстров (ослепленных баснословной прибылью), которые никак не хотят учитывать интересы владельцев сносимого жилья, предлагая унизительные бросовые расценки, инвесторы с западного и северного Казахстана готовы оплатить не только реальную рыночную стоимость, но также и расходы, связанные с переездом. Однако, по их признанию, самым большим препятствием на пути к сближению с владельцами сносимого жилья стояло коммунальное госпредприятие "Алматыжер" - без их подписи ничего не удавалось разрешить. В соответствии с казахстанским законодательством, при обязательном сносе жилья, владельцам имущества должна выплачиваться сумма строений, надворных построек, плодового сада, упущенная выгода, стоимость переезда, а также моральный ущерб. По сравнению со сложившейся ситуацией, просто какие-то сказочные условия. Так почему эти условия не соблюдают те, кто их обязан выполнять - госорганы, создав диковатую средневековую ситуацию?! Ответ заключается в том, что жильцы просто не знакомы со своими правами. Так что незнание закона не только не освобождает от ответственности, но также может оставить без угла и выгнать на улицу. Вопрос также заключался в том, почему конфликт до сих пор не был сглажен, а только усиливался. Ведь есть же случаи, когда сегодня некоторым владельцам сносимого жилья предлагается рыночная стоимость. Однако это происходит только после того, как они сделают независимую оценку своей собственности, после судебных разбирательств. Сотрудники "Алматыжер" в тайне договаривались с продвинутыми с юридической точки зрения жильцами после заключения мировой о том, чтобы те держали в секрете сумму, которую им выплатили. Им предлагалось сказать своим соседям, что они получили намного меньшие деньги, хотя уже крупнее тех, что предлагались раньше. Нетрудно догадаться, для чего это делалось. Если казенное госпредприятие будет расплачиваться сполна, ему не достанется никаких посреднических бонусов. В печатных изданиях и на телевидении периодически выступают городские руководители, утверждая, что за изымаемое имущество будет выплачена адекватная, рыночная стоимость. Так, по крайней мере, заявляет зам акима г. Алматы Яков Заяц. Все, кто выразит свое несогласие, имеет право обращаться в суд и оспаривать предлагаемую властями сумму. Сам Яков Игнатьевич настроен весьма спокойно и благодушно - якобы акимат готов утрясать все конфликтные ситуации. На самом деле некоторые жители действительно подавали иски в суд. В настоящее время рассматриваются десятки исков по данной проблеме. Однако подавляющее число пострадавших, в подавляющем большинстве, не идут в суд для того, чтобы добиться правды. Они не верят, что ее можно там найти. А, кроме того, всем известно про судебные волокиты и дороговизну разбирательств. Проблема как раз заключается в том, что суд рассматривает результаты оценки имущества, предложенной госорганом "Центром недвижимости" (бывшее БТИ). Именно ЦН и выдает оценку, которая вызывает нервный тик у жильцов. В данном случае, у судьи нет альтернативной оценки, к примеру, от независимого оценщика, которая учитывает рыночную стоимость имущества. Фактически, суду не из чего выбирать, поэтому судебные органы принимали сторону "Алматыжер". Что необходимо было бы предпринять самим жильцам в данной ситуации? По предложению экспертов-юристов и оценщиков, здесь необходимо заказать проведение дополнительной ценовой экспертизы независимого оценщика. Естественно, он, как лицо не заинтересованное, будет отталкиваться от объективных данных. Именно оценка независимого эксперта пригодится в суде. В чем кроется загвоздка государственной оценки имущества, и почему она вызывала такое неприятие? Как правило, сотрудники ЦН оценивают стоимость наземных построек, а про стоимость земли - забывают. А земля является не менее важным компонентом сделки купли-продажи. А иногда, даже более важным. Сложность ситуации может оказаться в следующем. К примеру, на традиционных шести сотках (соток может быть и больше, и меньше) стоит хибара, которая, действительно может стоить копейки (несколько тысяч долларов), однако земля под ней может потянуть и на $40-50 тыс. у.е. за сотку (а то и выше). Здесь, как говорится, Бог с ней этой халупой. Здесь за одну только за землю набегает приличная сумма. Но когда в районе с $50 тыс. у.е. за сотку еще и домик стоит в двух-трех уровнях, здесь, конечно же, суммы возникают более чем приличные, тянущие на сотни тысяч долларов. Сегодня решается вопрос, заплатят ли городские власти их рыночную стоимость. Вместо адекватных сумм, госорган предлагал $15-20 тыс. у.е. Как показывает практика, "Алматыжер" предпочитал решать подобные вопросы силовым, волюнтаристским образом при помощи тех же заказных цыган. По словам Александра Калинина, специалисты "Центра недвижимости" не владеют методикой рыночной оценки имущества. Здесь нет ни стандартов, ни специалистов - в общем, необходимой юридической, методологической, процессуальной и расчетной базы. И, кроме того, "Центр недвижимости" ни в коем случае не заинтересован в адекватной оценке сносимого имущества. Чиновники просто потерпят убытки. Кроме того, методика ЦН рассчитана на оценку недвижимости в целях налогообложения, что не подходит для рыночной оценки. Когда граждане обращаются в судебные органы в результате возникшей коллизии по цене, их неминуемо отправляют в Центр судебной экспертизы (ЦСЭ). Ситуация в данном судебном органе складывается не намного лучше. Быть может, здесь немного увеличат стоимость. Но эта разница будет не существенной. И в Центре судебной экспертизы та же самая история: нет специалистов, отсутствуют необходимые стандарты и методика. Хотя ЦСЭ выбил для себя генеральную лицензию на право осуществления оценочной деятельности. Так и хочется сказать, хорошо, если к оценке недвижимости не будут подключены судмедэксперты. У городского акимата тоже есть своя метода. Алматы разделен на 17 секторов. При оценке земли применяется т.н. коэффициент зональности. Естественно, самый высокий коэффициент - это центр города и верхняя часть. У нижней части города и коэффициент низкий. При всем при этом, даже самый высокий коэффициент не отражает адекватной стоимости. В любом случае получаются гроши. И эта метода также позволяет спекулировать земельными ресурсами. Есть одна примечательная деталь. На Интернет-сайте алматинского акимата (www.almaty.kz) есть рубрика, посвященная ценам на недвижимость. Данные по цене предоставляет негосударственная риэлтерская контора. Что самое интересное, приведенные там данные не вызывают никакого удивления. Все выглядит достаточно реально. К примеру, сотка в районе проспекта Аль-Фараби Университетская стоит $50 тыс. "Алматыжер" в это же самое время предлагал в 10-15 раз меньше. Законно ли это, большой вопрос! В реальности получается, что госорганы занимаются перепродажей, при этом не забывая вывесить ценник, (у себя на витрине). В истории с выселением жильцов красной линией проходит такой мощный штамп, как государственная нужда. Василий Резван утверждает, что независимым (от госоргана) юристам пришлось некоторое время поломать голову над задачей определения, что же такое государственная нужда с той позиции - где она начинается и где заканчивается. Сегодня много, где написано, что такое госнужда, и с чем ее едят: это дороги, социальные проекты, школы, больницы, мосты, госбезопасность и т.д. и т.п. С этим вроде бы все ясно. Остается выяснить, где эта нужда заканчивается. И вот к какому выводу пришли эксперты. Основанием для выселения, в соответствии с госнуждой, как известно, явился генплан по застройке и реконструкции города, а также различные постановления городских властей. А заканчивается нужда после того, как жилье уже изъяли. Дальше начинаются рыночные отношения. Хотя, по закону, рыночные отношения не должны прекращаться и во время торга госоргана с жильцами. Пожалуй, одной из самых больших тайн "Алматыжер" и других госорганов, работающих с недвижимостью, к примеру ГАСК и акимата, являются будущие объекты строительства, а также наименования компаний и инвесторов. Независимые эксперты, сходятся во мнении, что в местах выселения будет возводиться все-таки коммерческое жилье. Ими могут оказаться отели, дорогостоящие квартиры, универмаги, клубы, рынки или что-то вроде того. Следовательно, государственной нуждой это назвать никак нельзя. Это уже сфера частных интересов. Александр Калинин утверждает, что одной из самых трудных задач оценки недвижимости и земли является выбор метода. Нельзя просто так с неба или потолка взять какую-либо цифру и примерить ее к какому-либо объекту. Для того чтобы ответить на вопрос как необходимо оценивать, специалистам пришлось пройти не один спецкурс. Именно оценка площади и имущества является краеугольным камнем сегодняшней кампании по выселению. Методов оценки существует несколько, к примеру, метод сравнительного анализа продаж. В данном случае проводится ценовое исследование объекта - грубо говоря, "сколько подобный объект стоит у соседей?". Однако этот метод помогает не всегда и может завести в тупик. Но из этого тупика можно найти выход. Независимые оценщики используют другой метод - инвестиционный. Они запрашивают ТЭО, бизнес-план и прочие документы у будущего застройщика. В данных документах должно быть указано все, в том числе, какой доход будет извлекать инвестор, благодаря своему завершенному объекту. Как только этот предполагаемый доход станет известным, дальше стоимость земельного участка можно определить уже свободно без потаенных манипуляций. Однако инвестор может подсунуть и откровенную липу. Значит, возникает проблема проверки информации. И эта проблема тоже решается. На бизнес-плане, ТЭО и прочих документах, должны будут стоять печати контрольно-надзорных органов. Только в этом случае документ можно считать настоящим, все остальное -сказка про белого бычка. Но именно госорганы сегодня скрывают подлинных инвесторов и девелоперов. В этом и кроется одна из тайн чиновников. Теме сноса жилья можно посвятить многие тома. И, следовательно, одной публикацией очень трудно отразить все тенденции и аспекты скандала. В данном случае надеемся, что удалось осветить текущую ситуацию - по крайней мере, основную, критическую ее часть. Как было указано в самом начале, чиновники горадминистрации, "Алматыжер" и некоторых других структур немного начали сдавать свои позиции и частично стали идти на встречу жильцам сносимых домов. А их суждения стали менее безапелляционными и категоричными. Почему это происходит?! Ведь не может же быть так, что на них снизошел святой дух. В данном случае следует исключить элемент мистики. Вероятно, кое-кого напугал взрывной характер данного скандала. Тем более ситуация в сопредельных странах может спровоцировать цепную реакцию. Реакция людей, лишенных последнего прибежища, становятся непредсказуемыми. Вот, к примеру, если чиновников тоже лишить в массовом порядке крова над головой, они устроят революцию "сверху". Лишать человека последнего, как известно из истории, чревато последствиями. Вероятно, чиновникам сегодня будет лучше потерять прибыль (пускай и большую, страшно скрипя зубами) - но только часть, чем лишиться всего! И чем скорее они это поймут и примут соответствующее решение, тем скорее смогут избежать не нужных никому скандалов. Электронный адрес автора: martinyhop2003@mail.ru